【正文】 2023年 3月 22日星期三 上午 12時(shí) 49分 52秒 00:49: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 22日星期三 12時(shí) 49分 52秒 00:49:5222 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , March 22, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :49:5200:49Mar2322Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 針對(duì)本案：特別設(shè)立策劃專案，配合跟進(jìn) 媒體、活動(dòng)方案 。 放量掌握原則 ：由服務(wù)式公寓向私人行政公館過(guò)渡 。 ? 產(chǎn)品多元化下，客群適應(yīng)性強(qiáng)，產(chǎn)品接受度大。 新型傳播通道與傳統(tǒng)通道互補(bǔ)。 主題明確、強(qiáng)攻塊打，開盤熱銷，建立項(xiàng)目形象。 目的：提高產(chǎn)品品質(zhì)，模糊產(chǎn)品概念，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 產(chǎn)品 重塑 —— 私人行政公館 裝修圖片示意 ? 商務(wù)感裝修風(fēng)格設(shè)計(jì) ? 知名品牌的建材配備 ? 知名電器家具的配備 ? 齊全精裝，提包入住 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 服務(wù)內(nèi)容： 私人管家服務(wù) 大堂助理服務(wù) 多種語(yǔ)言服務(wù) 門童服務(wù) 商務(wù)中心服務(wù) 房間清理服務(wù) 智能系統(tǒng)： 電器遠(yuǎn)程遙控系統(tǒng) 智能場(chǎng)景控制系統(tǒng) GHP計(jì)量式中央空調(diào)系統(tǒng) PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 公共區(qū)域精裝示意 商務(wù)會(huì)所－會(huì)議廳 商務(wù)會(huì)所－健身中心 商務(wù)餐廳 商務(wù)服務(wù) PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 ： 營(yíng)銷策略客群鎖定 —— 私人行政公館 “西區(qū)隱性商務(wù)”人群 第一類：駐京辦事處 與西區(qū)政務(wù)部門緊密接觸的外省商務(wù)機(jī)構(gòu)駐京據(jù)點(diǎn) 第二類：政務(wù)關(guān)系圈層 圍繞在各大部委、軍隊(duì)、政務(wù)機(jī)構(gòu)光環(huán)下的紅頂商人 第三類：私人工作室 以創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、文化等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的私人或小型工作室 第四類：投資客 濃郁區(qū)域情結(jié)、強(qiáng)烈產(chǎn)品認(rèn)同的地產(chǎn)價(jià)值投資甚至收藏 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 ： 營(yíng)銷策略?隱性商務(wù)特征： 他們利用京西特有的地理位置以及京西作為首都軍、政、科研首腦基地的最大特性，頻繁從事外事往來(lái)業(yè)務(wù)。 目的：提高品質(zhì)力，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、提高產(chǎn)品附加值 產(chǎn)品 建議 單項(xiàng) 品牌建議 起居室 地面及踢腳 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格天然紋理，圣象實(shí)木復(fù)合地板， 木質(zhì)復(fù)合踢腳線 墻面材料 進(jìn)口簡(jiǎn)約風(fēng)格，美國(guó)進(jìn)口 “VEISA”進(jìn)口品牌壁紙， 頂棚 防水石膏板吊頂、飾多樂(lè)士 5合 1或同檔產(chǎn)品 門套及室內(nèi)門 龍鼎成品門，木質(zhì)門套或同檔產(chǎn)品 門鎖 瑞高（德國(guó)合資）或同檔產(chǎn)品 開關(guān)面板 TCL 衛(wèi)生間 臺(tái)盆 科勒或同檔產(chǎn)品 馬桶 科勒或同檔產(chǎn)品 淋浴房 理想 /加楓或同等級(jí)鋼化玻淋浴房 花撒 科勒或同檔產(chǎn)品 吊頂 防水石膏板或鋁扣板 熱水器 海爾或同檔產(chǎn)品 墻、地磚 冠軍或同檔產(chǎn)品 吸頂燈 松下 開關(guān)面板 TCL 廚房 整體廚柜 科勒或同檔產(chǎn)品 開關(guān)面板 TCL 單項(xiàng) 品牌建議 配送家具電器 空調(diào) SAMSUNG 燈具 配套造型燈具 冰箱 海爾、西門子 洗衣機(jī) 海爾、西門子 微波爐 格蘭仕 衣柜 柜門 配送家具電器推薦 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 “西區(qū)新中堅(jiān)” 人群 第一類：“向富心理”人群 以中關(guān)村等企業(yè)的市場(chǎng)人員和白領(lǐng)為代表 第二類：“創(chuàng)意標(biāo)榜”人群 以文化圈的創(chuàng)意人和新興的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群為代表 第三類：“隱士情結(jié)”人群 主要為機(jī)關(guān)部隊(duì)大院，企事業(yè)單位人群為代表 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 客群鎖定 —— 服務(wù)式精裝公寓 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 ? 年齡特征 — 25歲－ 35歲為主力的消費(fèi)客群 ? 家庭特征 — 大量單身貴族，部分新婚兩口之家 ? 家庭收入 — 家庭年收入大于 25萬(wàn)元，收入來(lái)源豐富 ? 時(shí)代特征 — 對(duì)生活品質(zhì)有高追求，對(duì)西部有強(qiáng)烈的區(qū)域認(rèn)同感 注重信息交流的多元化 ? 個(gè)性特征 — 開放，自我，朝氣，思想敏捷、開放，傳統(tǒng)觀念減弱 ? 置業(yè)特征 — 首次置業(yè)的自住型客戶或多次置業(yè)的閑置型或投資型客戶 ? 購(gòu)買動(dòng)機(jī) — 交通便利、產(chǎn)品吸引、投資需求等 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 “西區(qū)新中堅(jiān)” 人群主要特征 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 產(chǎn)品 解讀 —— 辦公 ? 50年產(chǎn)權(quán) ? 空間分割小，面積緊湊 ? 承重墻不能改，無(wú)法任意改變房間功能性 ? 獨(dú)立式衛(wèi)生間，產(chǎn)品意指 soho形態(tài) ?未來(lái)使用成本高 非傳統(tǒng)寫字樓發(fā)展模式 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 定位方向探討 1—— studio工作室 ? 定位契合度 地理位置適宜 綜合業(yè)態(tài)適宜 立面形象滿足 產(chǎn)品特點(diǎn)符合 ? 定位矛盾 價(jià)值矛盾：租金回報(bào)入不敷出 需求矛盾：真正使用者難以到達(dá)此消費(fèi)水平 真正購(gòu)買者難以得到良好回報(bào) 形象矛盾： studio形象的市場(chǎng)泛濫帶來(lái) 低價(jià)值、廉價(jià)品質(zhì)感。所有預(yù)警紅燈全面閃動(dòng)。但最大的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源于自身。 綜合體 城 市：指向區(qū)域，城市顯性特征鮮明 地 標(biāo)：指向產(chǎn)品， 前瞻性、創(chuàng)新性設(shè)計(jì)的指導(dǎo)意義 品 牌：指向價(jià)值，品牌實(shí)力、高端保障 綜合體：集“住宅 +辦公 +商業(yè)”三位于一體 高端物業(yè)綜合價(jià)值鏈推動(dòng)區(qū)域發(fā)展 結(jié)論：產(chǎn)品 特質(zhì) 提煉 產(chǎn)品特質(zhì)提煉 PART 1： 營(yíng)銷探索 /方向 我們是基于什么前提談營(yíng)銷？ PART 2： 剖析 /營(yíng)銷視角 背景 1－－ 2023，喜憂參半 2023的奧運(yùn)契機(jī)推動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)， 2023的工期影響，考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力及客戶的等待耐心。我們是否獨(dú)樹一幟？關(guān)鍵在與引導(dǎo)和打造。因此我們要抓緊機(jī)遇，放眼未來(lái)，做到應(yīng)勢(shì)而動(dòng)。 居室智能系統(tǒng)引用，提高科技含量。 形象策略 核心 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 統(tǒng)一形象氣質(zhì) 貼近目標(biāo)客群 塑造高位品質(zhì) 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 整體形象 塑造 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 大成 時(shí)代中心 行政公館耀目上市 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 第三階段 ——公館產(chǎn)品開盤階段 08年 3月 媒介配合： ⑴主流報(bào)紙：北青、北晚 專業(yè)雜志：新地產(chǎn)、安家硬廣 +軟性宣傳； 網(wǎng)絡(luò)：新浪焦點(diǎn)網(wǎng)硬廣； 戶外：投放廣告路牌； ⑵公關(guān)活動(dòng)：開盤活動(dòng) PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 第四階段 ——各類產(chǎn)品持銷及項(xiàng)目品牌建立階段 08年 4月 年底 推廣目的：樹立產(chǎn)品品牌，形成品牌銷售力及產(chǎn)品持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力 推廣策略：針對(duì)產(chǎn)品消化結(jié)構(gòu)，進(jìn)行分類促銷推廣 推廣主題： 大成時(shí)代中心 地標(biāo)生活完美呈現(xiàn) PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 第四階段 ——各類產(chǎn)品持銷及項(xiàng)目品牌建立階段 08年 4月 年底 媒介配合： ⑴公關(guān)活動(dòng)：針對(duì)性的主題活動(dòng)、客戶關(guān)系的維護(hù)與保養(yǎng) ⑵主流報(bào)紙：僅在項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)或促銷期投放 網(wǎng)絡(luò)：新浪、焦點(diǎn)網(wǎng)硬廣 +軟宣 戶外：保持至少兩塊投放廣告路牌 ⑶建立“大成匯”：達(dá)成項(xiàng)目品牌與開發(fā)品牌的雙贏 PART 3： 思考 /營(yíng)銷策略 推廣策略 推廣媒體選擇及媒體運(yùn)用策略原則 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 媒體運(yùn)用策略原則： 波峰期集中風(fēng)暴式投放。 ? 西四環(huán)周邊小戶型項(xiàng)目的平均毛坯價(jià)格為 13000。 服務(wù)式公寓推盤計(jì)劃 推盤時(shí)間 0 7 . 1 1 至 0 8 . 0 2 0 8 . 0 3 至 0 8 . 0 5 0 8 .