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正文內(nèi)容

xx年淮安市市中心商業(yè)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告(編輯修改稿)

2024-12-03 08:22 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 案建議 根據(jù)分層設(shè)定的業(yè)態(tài)之需求來劃分。在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上,盡可能保持購物中心的檔次 ,主力店面面積宜占購物中心總面積 20%左右,其余品牌店面按照樓層細(xì)分 。鋪位面積原則上易大不易小。 ? 一層的鄰街獨(dú)立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積 2030 平方米左右。 ? 2 層的四周布置獨(dú)立鋪,鋪位使用面積 20平方米左右。 ? 4 層 是獨(dú)立 鋪位,使用面積在 40— 80 平方米之間。 ? 5 層 建議娛樂城整體設(shè)計(jì)。 (除特殊說明外,以上都以使用面積計(jì)) 本項(xiàng)目購物中心內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計(jì)建議 以購物中心核心主題特色(中庭)為基點(diǎn),通過內(nèi)外景觀、小品的有效組合,與購物中心主題密切聯(lián)系,保證內(nèi)外景觀、空間及與購物中心主題特色的和諧性與均好性。室外有足夠的人行步道(配設(shè)無窒礙為原則),作為促銷場(chǎng)所和消費(fèi)者休閑的公共區(qū)域。 本項(xiàng)目購物中心外立面設(shè)計(jì)原則; ( 1)、與定位結(jié)合; ( 2)、與購物中心的特色結(jié)合; ( 3)、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合; 突出 創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性,體現(xiàn)時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開放以及時(shí)代這一主題 。 1購物中心停車規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ( 1) 、與購物中心規(guī)模定位結(jié)合,停車位數(shù)適當(dāng); ( 2)、停車購物的方便性,安全性; ( 3)、人車分流; ( 4)、引導(dǎo)人流。 1購物中心廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ( 1)、尺寸與樓身搭配合理; ( 2)、位置與外立面協(xié)調(diào),統(tǒng)一考慮; ( 3)、便于使用安裝,更換。 1 購物中心內(nèi)外的燈光與照明設(shè)計(jì) ( 1)、光與色 白熾燈光耀眼而顯得熱烈,熒光燈柔和,一般購物中心都是兩者并用。從商品色彩來看,冷 色(青、紫)用熒光燈較好,暖色(橙、紅)用白熾燈更能突出商品的鮮艷。服裝、化妝品、蔬菜、水果等使用白熾燈、聚光燈則能很好地突出商品的色彩,創(chuàng)造氛圍。 ( 2)、光源的位置 不同位置的光源給商品所帶來的氛圍有很大的差別: ? 從斜上方照射的光。這種光線下的商品,像在陽光下一樣,表現(xiàn)出極其自然的氛圍; ? 從正上方照射的光。這種光可制造一種非常特異的神秘氣氛,高檔、高價(jià)產(chǎn)品用此光源較合適; ? 從正前方照射的光。此光源不能起到強(qiáng)調(diào)商品的作用; ? 從正后方照射的光。在此光線照射下,商品的輪廓很鮮明,在離櫥窗較遠(yuǎn)的地方也應(yīng)采用 此光源; ? 從正下方照射的光。能造成一種受逼迫的、具有危機(jī)感的氣氛。 在以上不同位置的光源中,最理想的是“斜上方”和“正上方”的光源。另外,對(duì)于舊燈具要常換常新,更換一個(gè)壁燈、改變一個(gè)吊燈燈罩的色彩都可表現(xiàn)出與過去完全不同的氣氛。 ( 3)、照明方式 在整體照明方式上,要視商超的具體條件配光。燈光的使用上可采用以下方式: ? 直接照明:光源垂直往下或直接照在陳列商品上,在需要高亮度的大型商超中使用。 ? 間接照明:又稱建筑化照明,是將光源隱藏在天花板、墻壁內(nèi),借著反射的亮度照明的方式,在中小型商超和高級(jí)餐廳用得 多。 ? 半間接照明:利用托架照明、垂吊照明之類的器材,借著天花板、墻壁,利用反射光源照明,專賣店、小型商超采用此法。 ? 集束照明:采用幾組燈光交叉射向某處。 ? 彩色照明:利用彩色燈泡,或?qū)⒉噬馄釉跓羟?,變化出不同色彩的燈光? 在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時(shí),應(yīng)以全體照明的店內(nèi)平均亮度為 1,店面櫥窗為 2~ 4 倍,店內(nèi)正面深處部分為 2~ 3 倍,商品陳列面為 ~ 2 倍,需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。 ( 4)、防止照明對(duì)商品的損害 有時(shí)候,當(dāng)顧客拿起商品時(shí)才發(fā)現(xiàn)商品有些部分已褪色、變色,這樣不僅商品失 去了銷售的機(jī)會(huì),同時(shí)也使賣場(chǎng)的信譽(yù)大打折扣。為防止因照明而引起商品變色、褪色、變質(zhì)等類似事件的發(fā)生,在平時(shí)應(yīng)經(jīng)常留心以下事項(xiàng): ? 商品與聚光性強(qiáng)的燈泡之間的距離不得少于 30 厘米,以免光線的熱量、灼燒導(dǎo)致商品褪色、變質(zhì)。 ? 要經(jīng)常查看資料和印刷品是否有褪色和卷曲的現(xiàn)象。 ? 由于食品在短時(shí)間內(nèi)容易變色、變質(zhì),所以要遠(yuǎn)離電燈。 ? 對(duì)逐漸暗淡的電燈要在其“壽終正寢”之前提前更換。 1 購物中心 消防設(shè)置方案建議 若 購物中心發(fā)生火災(zāi),在正常電源被切斷時(shí),如果沒有事故照明和疏散指示標(biāo)志,受災(zāi)的人們往往因找不到安全出口而 發(fā)生擁擠、碰撞、摔倒等,尤其是大型購物中心人員集中的場(chǎng)所,發(fā)生火災(zāi)后,極易造成較大的傷亡事故;同時(shí),也不利于消防隊(duì)員進(jìn)行滅火和搶救傷員,疏散物資等,因此,設(shè)置符合規(guī)定的應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志是十分重要的。 應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志的設(shè)置要求: ( 1) 、疏散用的應(yīng)急照明,其地面最低照度不應(yīng)低于 ; ( 2) 、消防控制室、消防水泵房、防排煙機(jī)房、配電室和自備發(fā)電機(jī)房、電話總機(jī)房以及發(fā)生火災(zāi)時(shí)仍需堅(jiān)持工作的其它房間的應(yīng)急照明,仍應(yīng)保證正常照明的照度 ; ( 3) 、疏散應(yīng)急照明燈宜設(shè)在墻面上或頂棚上。安全出口標(biāo)志 宜設(shè)在出口的頂部;疏散走道的指示標(biāo)志宜設(shè)在疏散走道及其轉(zhuǎn)角處距地面 1m 以下的墻面上。走道疏散標(biāo)志燈的間距不應(yīng)大于 20m; ( 4) 、應(yīng)急照明燈和燈光疏散指示標(biāo)志,應(yīng)設(shè)玻璃或其它不燃燒材料制作的保護(hù)罩 ; ( 5) 、應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志,可采用蓄電池作備用電源,且連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于 20min。 1 購物中心的裝修方案 建議 為保證整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一及各鋪位的個(gè)性展示,建議購物中心的裝修采用如下方式: 地面和天花統(tǒng)一設(shè)計(jì)和裝修,各鋪位在提供限定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi),可自由設(shè)計(jì)。在公共空間內(nèi)通過電子視屏、電視及其它現(xiàn)代化的 器具,營造現(xiàn)代、時(shí)尚、舒適、前衛(wèi)的購物空間。 (二)、 項(xiàng)目提升 軟件提升 (1)、項(xiàng)目概念提升 突破傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的所有落后模式,打造適度超前、具有城市風(fēng)景的大型時(shí)尚購物中心“ Shopping Mall”。 ( 2)、項(xiàng)目經(jīng)營提升 ? 提高日均人流量,吸引人流為目標(biāo) ? **購物中心對(duì)顧客要求要有廣泛的適應(yīng)性。范圍包括:男女老少,各層次消費(fèi)群體。 ? **購物中心對(duì)顧客要求強(qiáng)烈的吸引力。范圍包括:本地人、外地人、旅游者及商務(wù)人士。 ? **購物中心將充分利用中心商圈這一區(qū)位優(yōu)勢(shì),在前期宣傳推廣活動(dòng)中充分造勢(shì),擴(kuò)大商界影響 力,把商圈人流最大限度地引導(dǎo)到 **購物中心來。 ? 延長顧客人均停留時(shí)間為目標(biāo) ? **購物中心內(nèi)部設(shè)有多種怡情景觀及書城藝院,使顧客在游逛商場(chǎng)的同時(shí)享受廣場(chǎng)濃厚文化氛圍氣息; ? 內(nèi)部另增設(shè)餐飲娛樂區(qū),使家庭集體購物群體在消費(fèi)的過程中盡享其樂。 ? **購物中心外部設(shè)有休閑桌椅及摩登秀臺(tái),作為廣場(chǎng)的外部景觀,這些設(shè)施更增強(qiáng)了廣場(chǎng)的聚客能力。 ? 提高日均銷售額及利潤為目標(biāo) ? 多元化的價(jià)格策略,實(shí)行商品價(jià)格分割,分高、中、低價(jià)三個(gè)檔次,增設(shè)特價(jià)賣場(chǎng)和促銷活動(dòng),提高廣場(chǎng)日均營業(yè)銷售額,實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 ? 全方位多元化經(jīng)營手法,不同消 費(fèi)區(qū)域會(huì)給整個(gè)廣場(chǎng)帶來多個(gè)利潤增長點(diǎn)。 ( 3)、專業(yè)管理公司的介入 為將 **Shopping Mall 發(fā)展成為淮安乃至整個(gè)蘇北地區(qū)規(guī)模經(jīng)營最大、品味層次最高的大型購物中心,加快 **的建成及運(yùn)營進(jìn)程,徹底改變淮安市商業(yè)市場(chǎng)多、小、散的整體局面,建立科學(xué)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的可行性管理體制,整頓市場(chǎng)經(jīng)營秩序、安全消防和綜合治理, **Shopping Mall引進(jìn)專業(yè)化管理公司是非常有必要的。管理公司、發(fā)展商、投資者通力合作,利用其先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。 硬件提升 ( 1)、主力商家的引進(jìn) 及分層主題商場(chǎng)的設(shè)置 **Shopping Mall 在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理劃分的前提下,大力引進(jìn)主力商家的進(jìn)駐,以多種廣告方式重點(diǎn)宣傳一、二線品牌商品,以其較強(qiáng)的品牌知名度來帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目在百姓心中的影響力,強(qiáng)烈占有消費(fèi)者心理市場(chǎng)份額,以其經(jīng)營特色不同分層劃分主題商場(chǎng),實(shí)現(xiàn)層層包圍,以點(diǎn)帶面,擴(kuò)大整體營銷戰(zhàn)果。 ( 2)、完善的硬件配套設(shè)施 智能化系統(tǒng)配設(shè),促使服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能完善,為入駐商戶和廣場(chǎng)顧客創(chuàng)造了安全、舒適的經(jīng)營條件和完美的購物環(huán)境。 智能化應(yīng)按 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) : ? 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) (BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系 統(tǒng)(供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、給排水及中水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng) … 等); ? 保安監(jiān)控系統(tǒng) (SAS):保安監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、防盜系統(tǒng); ? 消防自動(dòng)化系統(tǒng) (FAS):消防報(bào)警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng); ? 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng)、共享信息庫系統(tǒng)、辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng); ? 信息自動(dòng)化系統(tǒng) (CAS): ? 網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng):電話布線、終端網(wǎng)絡(luò)寬帶布線,能實(shí)現(xiàn)圖文、數(shù)據(jù)等高速傳播; ? 電視通訊系統(tǒng):有線電視接收、數(shù)字電視; ? 無線通信系統(tǒng):無線尋呼 對(duì)講系統(tǒng)、移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng); ? 程控電話用戶交換系統(tǒng):固定電話通信系統(tǒng)、聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)。 二、本項(xiàng)目商業(yè)攻略要旨 (一)、 **購物中心攻略一:型塑最優(yōu)質(zhì)商業(yè)形態(tài) 第一考慮 —— 吸納客流 在購物中心的成敗中,選址至關(guān)重要,國外的商場(chǎng)或者購物中心很多是建在郊區(qū),而國內(nèi)現(xiàn)有的商場(chǎng)和購物中心許多都是在市中心, **購物中心的選址也是如此,其理由如下: ( 1)、國內(nèi)人喜歡聚居,城市中心繁華地區(qū)人口最密集、消費(fèi)力強(qiáng); ( 2)、市中心交通上購物較方便; ( 3)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不可能讓每家每戶都有私家車; ? 聚氣優(yōu)勢(shì) **購物中心最大的資源優(yōu)勢(shì)在于地理位置,處于 中心商務(wù)區(qū)( CBD)以淮海廣場(chǎng)為中心,向淮海北路、淮海東路、淮海南路、淮海西路延伸,倚靠淮安長途客運(yùn)總站, 具有聚集人氣的先天優(yōu)勢(shì)。 ? 交通優(yōu)勢(shì) 處于城市主干道,公交線路密集,出租車計(jì)價(jià)便宜且數(shù)量眾多。 ? 商圈優(yōu)勢(shì) 處于核心商圈,淮安全市商業(yè)消費(fèi)均集中于此。 最佳設(shè)計(jì) —— 地標(biāo)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目體量以及規(guī)模都非常高,在區(qū)域范圍內(nèi)確立地標(biāo)建筑地位。 ( 1)、由于處于市心位置,土地供應(yīng)趨緊,地面停車位較少,故建議在建筑設(shè)計(jì)上打通 與廣產(chǎn)地下停車場(chǎng)互通。 ( 2)、建議采用中庭設(shè)計(jì),采光效果好,可提升購物中心整體檔次與形象。 ( 3)、整體突出動(dòng)線設(shè)計(jì),給顧客一種自然的行走引導(dǎo),避免迷宮式的設(shè)計(jì)讓顧客走斷頭路、回頭路。 (二)、 **購物中心攻略二:業(yè)態(tài)優(yōu)化之贏利秘訣 優(yōu)化業(yè)態(tài)搭配 成功經(jīng)營的主力店對(duì)購物中心的成功經(jīng)營有很大的促進(jìn)作用: ? 帶來穩(wěn)定的租金收入,保證經(jīng)營的穩(wěn)定性; ? 能夠吸引更多的消費(fèi)群體,增加人流量,幫助其他專業(yè)店等提高銷售力; **購物中心從開始應(yīng)從主力店招商做起,同時(shí)確立功能店等進(jìn)駐,以充分優(yōu)化購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)的搭配 。 聘請(qǐng)知名“商管”公司 為了便于購物中心后續(xù)的經(jīng)營管理,前期聘請(qǐng)知名商業(yè)管理公司,通過管理經(jīng)營的租金投報(bào)給業(yè)主,獲取購物中心整體運(yùn)營,以穩(wěn)定購物中心經(jīng)營。 整合大型品牌租戶 整合租戶就是把不同業(yè)態(tài)的租戶有機(jī)地組合在一起, **購物中心根據(jù)淮安市本地的環(huán)境、居民消費(fèi)水平、交通、風(fēng)俗習(xí)慣等多種因素來安排整合主力店、品牌店、功能店等,讓所有的商家都能獲利。 特色業(yè)態(tài) —— 運(yùn)動(dòng)城、數(shù)碼城 3 層運(yùn)動(dòng)城引進(jìn)國內(nèi)一線主力品牌店面進(jìn)駐,創(chuàng)造一流的個(gè)人服務(wù)空間。 4 層數(shù)碼城專業(yè)數(shù)碼品牌店引進(jìn),帶動(dòng) 4 層其他專 業(yè)店品牌進(jìn)駐。 5 層娛樂城配設(shè),建議引進(jìn)全國知名娛樂連鎖進(jìn)駐。 三、本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營方案 (一)、項(xiàng)目經(jīng)營理念 **購物中心的開發(fā)建設(shè)模式以“改變淮安人投資理念”為主導(dǎo),形成整個(gè)淮安城區(qū)百姓的“一站式”購物天堂,海闊天空,任游任逛。她將引導(dǎo)淮安市甚至整個(gè)蘇北地區(qū)商鋪前沿創(chuàng)新理念,掀起一場(chǎng)商鋪地產(chǎn)風(fēng)暴,致力成為淮安鉆石商圈內(nèi),城市中心地區(qū)首家具有國際標(biāo)準(zhǔn)和城市風(fēng)景的 Shopping Mall。 (二)、項(xiàng)目經(jīng)營模式定位 五統(tǒng)一經(jīng)營模式:統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣 (三)、經(jīng)營策略 營銷 網(wǎng)絡(luò) 幫助商鋪投資者聯(lián)系超市、連鎖店、專賣店、以及周遍市、縣相關(guān)各類商品的批發(fā)供應(yīng)市場(chǎng),整合物流信息資源,掌握各類商品的市場(chǎng)需求和營銷關(guān)系。 特色經(jīng)營 **Shopping Mall 將在不斷發(fā)展壯大的同時(shí)擴(kuò)大對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的影響力,提升業(yè)內(nèi)市場(chǎng)的占有率,并逐漸成熟固化,形成具有專業(yè)化、精品化、規(guī)模化、現(xiàn)代化的經(jīng)營特色。 加盟品牌經(jīng)營 逐漸加大廣場(chǎng)品牌經(jīng)營所占比例,提升產(chǎn)品整體品味,增強(qiáng)品牌意識(shí),提高產(chǎn)品質(zhì)量,引進(jìn)適合淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展及當(dāng)?shù)孛袂榈母黝愊盗衅放粕唐?,逐漸形成規(guī)模,不斷提升品質(zhì),為何居購物 中心整體構(gòu)架注入新的活力。 (四)、經(jīng)營管理原則 堅(jiān)持經(jīng)營原則 **購物中心實(shí)行規(guī)范化管理和精神文明建設(shè),秉承“信譽(yù)第一、熱情服務(wù)、禮貌待客、文明經(jīng)商”的商業(yè)理念,堅(jiān)持“商戶是主體、顧客是上帝、質(zhì)量是生命、信譽(yù)是根本”的經(jīng)營原則,以增加開發(fā)商的信譽(yù)度、商戶的信心、市場(chǎng)的認(rèn)可度,全面提升 **購物中心的商業(yè)影響力和市場(chǎng)占有率。 增強(qiáng)項(xiàng)目影響力 收集各種信息資源,首先進(jìn)行短期有效的市場(chǎng)培育,醞釀商機(jī),作好前期的市場(chǎng)準(zhǔn)備工作,邀請(qǐng)業(yè)界權(quán)威人士和具有一定市場(chǎng)影響力的當(dāng)?shù)孛鲄⒓痈髌诋a(chǎn)品促銷活動(dòng),使本項(xiàng)目影響力 輻射整個(gè)淮安以至整個(gè)蘇
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