【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 案建議 根據(jù)分層設(shè)定的業(yè)態(tài)之需求來(lái)劃分。在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，盡可能保持購(gòu)物中心的檔次 ，主力店面面積宜占購(gòu)物中心總面積 20%左右，其余品牌店面按照樓層細(xì)分 。鋪位面積原則上易大不易小。 ? 一層的鄰街獨(dú)立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積 2030 平方米左右。 ? 2 層的四周布置獨(dú)立鋪，鋪位使用面積 20平方米左右。 ? 4 層 是獨(dú)立 鋪位，使用面積在 40— 80 平方米之間。 ? 5 層 建議娛樂(lè)城整體設(shè)計(jì)。 （除特殊說(shuō)明外，以上都以使用面積計(jì)） 本項(xiàng)目購(gòu)物中心內(nèi)外部景觀(guān)及商業(yè)小品設(shè)計(jì)建議 以購(gòu)物中心核心主題特色（中庭）為基點(diǎn)，通過(guò)內(nèi)外景觀(guān)、小品的有效組合，與購(gòu)物中心主題密切聯(lián)系，保證內(nèi)外景觀(guān)、空間及與購(gòu)物中心主題特色的和諧性與均好性。室外有足夠的人行步道（配設(shè)無(wú)窒礙為原則），作為促銷(xiāo)場(chǎng)所和消費(fèi)者休閑的公共區(qū)域。 本項(xiàng)目購(gòu)物中心外立面設(shè)計(jì)原則； （ 1）、與定位結(jié)合； （ 2）、與購(gòu)物中心的特色結(jié)合； （ 3）、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合； 突出 創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開(kāi)放以及時(shí)代這一主題 。 1購(gòu)物中心停車(chē)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （ 1） 、與購(gòu)物中心規(guī)模定位結(jié)合，停車(chē)位數(shù)適當(dāng)； （ 2）、停車(chē)購(gòu)物的方便性，安全性； （ 3）、人車(chē)分流； （ 4）、引導(dǎo)人流。 1購(gòu)物中心廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （ 1）、尺寸與樓身搭配合理； （ 2）、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮； （ 3）、便于使用安裝，更換。 1 購(gòu)物中心內(nèi)外的燈光與照明設(shè)計(jì) （ 1）、光與色 白熾燈光耀眼而顯得熱烈，熒光燈柔和，一般購(gòu)物中心都是兩者并用。從商品色彩來(lái)看，冷 色（青、紫）用熒光燈較好，暖色（橙、紅）用白熾燈更能突出商品的鮮艷。服裝、化妝品、蔬菜、水果等使用白熾燈、聚光燈則能很好地突出商品的色彩，創(chuàng)造氛圍。 （ 2）、光源的位置 不同位置的光源給商品所帶來(lái)的氛圍有很大的差別： ? 從斜上方照射的光。這種光線(xiàn)下的商品，像在陽(yáng)光下一樣，表現(xiàn)出極其自然的氛圍； ? 從正上方照射的光。這種光可制造一種非常特異的神秘氣氛，高檔、高價(jià)產(chǎn)品用此光源較合適； ? 從正前方照射的光。此光源不能起到強(qiáng)調(diào)商品的作用； ? 從正后方照射的光。在此光線(xiàn)照射下，商品的輪廓很鮮明，在離櫥窗較遠(yuǎn)的地方也應(yīng)采用 此光源； ? 從正下方照射的光。能造成一種受逼迫的、具有危機(jī)感的氣氛。 在以上不同位置的光源中，最理想的是“斜上方”和“正上方”的光源。另外，對(duì)于舊燈具要常換常新，更換一個(gè)壁燈、改變一個(gè)吊燈燈罩的色彩都可表現(xiàn)出與過(guò)去完全不同的氣氛。 （ 3）、照明方式 在整體照明方式上，要視商超的具體條件配光。燈光的使用上可采用以下方式： ? 直接照明：光源垂直往下或直接照在陳列商品上，在需要高亮度的大型商超中使用。 ? 間接照明：又稱(chēng)建筑化照明，是將光源隱藏在天花板、墻壁內(nèi)，借著反射的亮度照明的方式，在中小型商超和高級(jí)餐廳用得 多。 ? 半間接照明：利用托架照明、垂吊照明之類(lèi)的器材，借著天花板、墻壁，利用反射光源照明，專(zhuān)賣(mài)店、小型商超采用此法。 ? 集束照明：采用幾組燈光交叉射向某處。 ? 彩色照明：利用彩色燈泡，或?qū)⒉噬馄釉跓羟?，變化出不同色彩的燈光? 在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時(shí)，應(yīng)以全體照明的店內(nèi)平均亮度為 1，店面櫥窗為 2～ 4 倍，店內(nèi)正面深處部分為 2～ 3 倍，商品陳列面為 ～ 2 倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。 （ 4）、防止照明對(duì)商品的損害 有時(shí)候，當(dāng)顧客拿起商品時(shí)才發(fā)現(xiàn)商品有些部分已褪色、變色，這樣不僅商品失 去了銷(xiāo)售的機(jī)會(huì)，同時(shí)也使賣(mài)場(chǎng)的信譽(yù)大打折扣。為防止因照明而引起商品變色、褪色、變質(zhì)等類(lèi)似事件的發(fā)生，在平時(shí)應(yīng)經(jīng)常留心以下事項(xiàng)： ? 商品與聚光性強(qiáng)的燈泡之間的距離不得少于 30 厘米，以免光線(xiàn)的熱量、灼燒導(dǎo)致商品褪色、變質(zhì)。 ? 要經(jīng)常查看資料和印刷品是否有褪色和卷曲的現(xiàn)象。 ? 由于食品在短時(shí)間內(nèi)容易變色、變質(zhì)，所以要遠(yuǎn)離電燈。 ? 對(duì)逐漸暗淡的電燈要在其“壽終正寢”之前提前更換。 1 購(gòu)物中心 消防設(shè)置方案建議 若 購(gòu)物中心發(fā)生火災(zāi)，在正常電源被切斷時(shí)，如果沒(méi)有事故照明和疏散指示標(biāo)志，受災(zāi)的人們往往因找不到安全出口而 發(fā)生擁擠、碰撞、摔倒等，尤其是大型購(gòu)物中心人員集中的場(chǎng)所，發(fā)生火災(zāi)后，極易造成較大的傷亡事故；同時(shí)，也不利于消防隊(duì)員進(jìn)行滅火和搶救傷員，疏散物資等，因此，設(shè)置符合規(guī)定的應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志是十分重要的。 應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志的設(shè)置要求： （ 1） 、疏散用的應(yīng)急照明，其地面最低照度不應(yīng)低于 ； （ 2） 、消防控制室、消防水泵房、防排煙機(jī)房、配電室和自備發(fā)電機(jī)房、電話(huà)總機(jī)房以及發(fā)生火災(zāi)時(shí)仍需堅(jiān)持工作的其它房間的應(yīng)急照明，仍應(yīng)保證正常照明的照度 ； （ 3） 、疏散應(yīng)急照明燈宜設(shè)在墻面上或頂棚上。安全出口標(biāo)志 宜設(shè)在出口的頂部；疏散走道的指示標(biāo)志宜設(shè)在疏散走道及其轉(zhuǎn)角處距地面 1m 以下的墻面上。走道疏散標(biāo)志燈的間距不應(yīng)大于 20m； （ 4） 、應(yīng)急照明燈和燈光疏散指示標(biāo)志，應(yīng)設(shè)玻璃或其它不燃燒材料制作的保護(hù)罩 ； （ 5） 、應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志，可采用蓄電池作備用電源，且連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于 20min。 1 購(gòu)物中心的裝修方案 建議 為保證整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一及各鋪位的個(gè)性展示，建議購(gòu)物中心的裝修采用如下方式： 地面和天花統(tǒng)一設(shè)計(jì)和裝修，各鋪位在提供限定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，可自由設(shè)計(jì)。在公共空間內(nèi)通過(guò)電子視屏、電視及其它現(xiàn)代化的 器具，營(yíng)造現(xiàn)代、時(shí)尚、舒適、前衛(wèi)的購(gòu)物空間。 （二）、 項(xiàng)目提升 軟件提升 （１）、項(xiàng)目概念提升 突破傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的所有落后模式，打造適度超前、具有城市風(fēng)景的大型時(shí)尚購(gòu)物中心“ Shopping Mall”。 （ 2）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)提升 ? 提高日均人流量，吸引人流為目標(biāo) ? **購(gòu)物中心對(duì)顧客要求要有廣泛的適應(yīng)性。范圍包括：男女老少，各層次消費(fèi)群體。 ? **購(gòu)物中心對(duì)顧客要求強(qiáng)烈的吸引力。范圍包括：本地人、外地人、旅游者及商務(wù)人士。 ? **購(gòu)物中心將充分利用中心商圈這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在前期宣傳推廣活動(dòng)中充分造勢(shì)，擴(kuò)大商界影響 力，把商圈人流最大限度地引導(dǎo)到 **購(gòu)物中心來(lái)。 ? 延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間為目標(biāo) ? **購(gòu)物中心內(nèi)部設(shè)有多種怡情景觀(guān)及書(shū)城藝院，使顧客在游逛商場(chǎng)的同時(shí)享受廣場(chǎng)濃厚文化氛圍氣息； ? 內(nèi)部另增設(shè)餐飲娛樂(lè)區(qū)，使家庭集體購(gòu)物群體在消費(fèi)的過(guò)程中盡享其樂(lè)。 ? **購(gòu)物中心外部設(shè)有休閑桌椅及摩登秀臺(tái)，作為廣場(chǎng)的外部景觀(guān)，這些設(shè)施更增強(qiáng)了廣場(chǎng)的聚客能力。 ? 提高日均銷(xiāo)售額及利潤(rùn)為目標(biāo) ? 多元化的價(jià)格策略，實(shí)行商品價(jià)格分割，分高、中、低價(jià)三個(gè)檔次，增設(shè)特價(jià)賣(mài)場(chǎng)和促銷(xiāo)活動(dòng)，提高廣場(chǎng)日均營(yíng)業(yè)銷(xiāo)售額，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 ? 全方位多元化經(jīng)營(yíng)手法，不同消 費(fèi)區(qū)域會(huì)給整個(gè)廣場(chǎng)帶來(lái)多個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 （ 3）、專(zhuān)業(yè)管理公司的介入 為將 **Shopping Mall 發(fā)展成為淮安乃至整個(gè)蘇北地區(qū)規(guī)模經(jīng)營(yíng)最大、品味層次最高的大型購(gòu)物中心，加快 **的建成及運(yùn)營(yíng)進(jìn)程，徹底改變淮安市商業(yè)市場(chǎng)多、小、散的整體局面，建立科學(xué)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的可行性管理體制，整頓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序、安全消防和綜合治理， **Shopping Mall引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化管理公司是非常有必要的。管理公司、發(fā)展商、投資者通力合作，利用其先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。 硬件提升 （ 1）、主力商家的引進(jìn) 及分層主題商場(chǎng)的設(shè)置 **Shopping Mall 在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理劃分的前提下，大力引進(jìn)主力商家的進(jìn)駐，以多種廣告方式重點(diǎn)宣傳一、二線(xiàn)品牌商品，以其較強(qiáng)的品牌知名度來(lái)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目在百姓心中的影響力，強(qiáng)烈占有消費(fèi)者心理市場(chǎng)份額，以其經(jīng)營(yíng)特色不同分層劃分主題商場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)層層包圍，以點(diǎn)帶面，擴(kuò)大整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)果。 （ 2）、完善的硬件配套設(shè)施 智能化系統(tǒng)配設(shè)，促使服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能完善，為入駐商戶(hù)和廣場(chǎng)顧客創(chuàng)造了安全、舒適的經(jīng)營(yíng)條件和完美的購(gòu)物環(huán)境。 智能化應(yīng)按 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) : ? 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) (BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系 統(tǒng)（供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、給排水及中水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng) … 等）； ? 保安監(jiān)控系統(tǒng) (SAS):保安監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)； ? 消防自動(dòng)化系統(tǒng) (FAS):消防報(bào)警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)； ? 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng)、共享信息庫(kù)系統(tǒng)、辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)； ? 信息自動(dòng)化系統(tǒng) (CAS): ? 網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)：電話(huà)布線(xiàn)、終端網(wǎng)絡(luò)寬帶布線(xiàn)，能實(shí)現(xiàn)圖文、數(shù)據(jù)等高速傳播； ? 電視通訊系統(tǒng)：有線(xiàn)電視接收、數(shù)字電視； ? 無(wú)線(xiàn)通信系統(tǒng)：無(wú)線(xiàn)尋呼 對(duì)講系統(tǒng)、移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)； ? 程控電話(huà)用戶(hù)交換系統(tǒng)：固定電話(huà)通信系統(tǒng)、聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)。 二、本項(xiàng)目商業(yè)攻略要旨 （一）、 **購(gòu)物中心攻略一：型塑最優(yōu)質(zhì)商業(yè)形態(tài) 第一考慮 —— 吸納客流 在購(gòu)物中心的成敗中，選址至關(guān)重要，國(guó)外的商場(chǎng)或者購(gòu)物中心很多是建在郊區(qū)，而國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的商場(chǎng)和購(gòu)物中心許多都是在市中心， **購(gòu)物中心的選址也是如此，其理由如下： （ 1）、國(guó)內(nèi)人喜歡聚居，城市中心繁華地區(qū)人口最密集、消費(fèi)力強(qiáng)； （ 2）、市中心交通上購(gòu)物較方便； （ 3）、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不可能讓每家每戶(hù)都有私家車(chē)； ? 聚氣優(yōu)勢(shì) **購(gòu)物中心最大的資源優(yōu)勢(shì)在于地理位置，處于 中心商務(wù)區(qū)（ CBD）以淮海廣場(chǎng)為中心，向淮海北路、淮海東路、淮海南路、淮海西路延伸，倚靠淮安長(zhǎng)途客運(yùn)總站， 具有聚集人氣的先天優(yōu)勢(shì)。 ? 交通優(yōu)勢(shì) 處于城市主干道，公交線(xiàn)路密集，出租車(chē)計(jì)價(jià)便宜且數(shù)量眾多。 ? 商圈優(yōu)勢(shì) 處于核心商圈，淮安全市商業(yè)消費(fèi)均集中于此。 最佳設(shè)計(jì) —— 地標(biāo)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目體量以及規(guī)模都非常高，在區(qū)域范圍內(nèi)確立地標(biāo)建筑地位。 （ 1）、由于處于市心位置，土地供應(yīng)趨緊，地面停車(chē)位較少，故建議在建筑設(shè)計(jì)上打通 與廣產(chǎn)地下停車(chē)場(chǎng)互通。 （ 2）、建議采用中庭設(shè)計(jì)，采光效果好，可提升購(gòu)物中心整體檔次與形象。 （ 3）、整體突出動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，給顧客一種自然的行走引導(dǎo)，避免迷宮式的設(shè)計(jì)讓顧客走斷頭路、回頭路。 （二）、 **購(gòu)物中心攻略二：業(yè)態(tài)優(yōu)化之贏(yíng)利秘訣 優(yōu)化業(yè)態(tài)搭配 成功經(jīng)營(yíng)的主力店對(duì)購(gòu)物中心的成功經(jīng)營(yíng)有很大的促進(jìn)作用： ? 帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入，保證經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性； ? 能夠吸引更多的消費(fèi)群體，增加人流量，幫助其他專(zhuān)業(yè)店等提高銷(xiāo)售力； **購(gòu)物中心從開(kāi)始應(yīng)從主力店招商做起，同時(shí)確立功能店等進(jìn)駐，以充分優(yōu)化購(gòu)物中心內(nèi)業(yè)態(tài)的搭配 。 聘請(qǐng)知名“商管”公司 為了便于購(gòu)物中心后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理，前期聘請(qǐng)知名商業(yè)管理公司，通過(guò)管理經(jīng)營(yíng)的租金投報(bào)給業(yè)主，獲取購(gòu)物中心整體運(yùn)營(yíng)，以穩(wěn)定購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)。 整合大型品牌租戶(hù) 整合租戶(hù)就是把不同業(yè)態(tài)的租戶(hù)有機(jī)地組合在一起， **購(gòu)物中心根據(jù)淮安市本地的環(huán)境、居民消費(fèi)水平、交通、風(fēng)俗習(xí)慣等多種因素來(lái)安排整合主力店、品牌店、功能店等，讓所有的商家都能獲利。 特色業(yè)態(tài) —— 運(yùn)動(dòng)城、數(shù)碼城 3 層運(yùn)動(dòng)城引進(jìn)國(guó)內(nèi)一線(xiàn)主力品牌店面進(jìn)駐，創(chuàng)造一流的個(gè)人服務(wù)空間。 4 層數(shù)碼城專(zhuān)業(yè)數(shù)碼品牌店引進(jìn)，帶動(dòng) 4 層其他專(zhuān) 業(yè)店品牌進(jìn)駐。 5 層娛樂(lè)城配設(shè)，建議引進(jìn)全國(guó)知名娛樂(lè)連鎖進(jìn)駐。 三、本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)方案 （一）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念 **購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式以“改變淮安人投資理念”為主導(dǎo)，形成整個(gè)淮安城區(qū)百姓的“一站式”購(gòu)物天堂，海闊天空，任游任逛。她將引導(dǎo)淮安市甚至整個(gè)蘇北地區(qū)商鋪前沿創(chuàng)新理念，掀起一場(chǎng)商鋪地產(chǎn)風(fēng)暴，致力成為淮安鉆石商圈內(nèi)，城市中心地區(qū)首家具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和城市風(fēng)景的 Shopping Mall。 （二）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位 五統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣 （三）、經(jīng)營(yíng)策略 營(yíng)銷(xiāo) 網(wǎng)絡(luò) 幫助商鋪投資者聯(lián)系超市、連鎖店、專(zhuān)賣(mài)店、以及周遍市、縣相關(guān)各類(lèi)商品的批發(fā)供應(yīng)市場(chǎng)，整合物流信息資源，掌握各類(lèi)商品的市場(chǎng)需求和營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系。 特色經(jīng)營(yíng) **Shopping Mall 將在不斷發(fā)展壯大的同時(shí)擴(kuò)大對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的影響力，提升業(yè)內(nèi)市場(chǎng)的占有率，并逐漸成熟固化，形成具有專(zhuān)業(yè)化、精品化、規(guī)?；F(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)特色。 加盟品牌經(jīng)營(yíng) 逐漸加大廣場(chǎng)品牌經(jīng)營(yíng)所占比例，提升產(chǎn)品整體品味，增強(qiáng)品牌意識(shí)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，引進(jìn)適合淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展及當(dāng)?shù)孛袂榈母黝?lèi)系列品牌商品，逐漸形成規(guī)模，不斷提升品質(zhì)，為何居購(gòu)物 中心整體構(gòu)架注入新的活力。 （四）、經(jīng)營(yíng)管理原則 堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)原則 **購(gòu)物中心實(shí)行規(guī)范化管理和精神文明建設(shè)，秉承“信譽(yù)第一、熱情服務(wù)、禮貌待客、文明經(jīng)商”的商業(yè)理念，堅(jiān)持“商戶(hù)是主體、顧客是上帝、質(zhì)量是生命、信譽(yù)是根本”的經(jīng)營(yíng)原則，以增加開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度、商戶(hù)的信心、市場(chǎng)的認(rèn)可度，全面提升 **購(gòu)物中心的商業(yè)影響力和市場(chǎng)占有率。 增強(qiáng)項(xiàng)目影響力 收集各種信息資源，首先進(jìn)行短期有效的市場(chǎng)培育，醞釀商機(jī)，作好前期的市場(chǎng)準(zhǔn)備工作，邀請(qǐng)業(yè)界權(quán)威人士和具有一定市場(chǎng)影響力的當(dāng)?shù)孛鲄⒓痈髌诋a(chǎn)品促銷(xiāo)活動(dòng)，使本項(xiàng)目影響力 輻射整個(gè)淮安以至整個(gè)蘇