【文章內(nèi)容簡介】 ◇售樓中心室內(nèi)可在門口、窗楞、樓梯等處用金、銀色的布幔垂幅裝飾點(diǎn)綴，體現(xiàn)項(xiàng)目富貴、投資的主題定位； 二、現(xiàn)場及周邊包裝 本案的現(xiàn)場及周邊包裝包括樓體包裝、現(xiàn)場導(dǎo)示、停車場、現(xiàn)場氣氛營造幾部分。 樓體廣告 鑒于項(xiàng)目外立面及整體形象已基本呈 現(xiàn)，加之處于長春路與友誼路這樣一個(gè)的良好的位置，做 極具特色的地盤夜間燈光處理使項(xiàng)目成為城市一景 ,有利于項(xiàng)目美譽(yù)度建立，盡量做到提前展示本案的價(jià)值的目的。 形式：霓虹燈。 規(guī)格：每個(gè)字大約在 。 內(nèi)容： “友誼廣場，國際商業(yè)中心” 1419 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 現(xiàn)場導(dǎo)示 指示牌 —— 指示牌的形狀靈活多樣，有箭頭形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌與路旗一樣，起引導(dǎo)作用。設(shè)備指示牌，方便客戶參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠意。因?yàn)榭蛻糇詈笾再徺I，有可能就取決于一些極細(xì)微的行為 ，正如俗語所說的：“于細(xì)微處見精神”。 （注：導(dǎo)示牌一般采用較為醒目的顏色，如橙色、紅色、金黃色等，其設(shè)置高度一般與人的視線齊平） 停車場 設(shè)有固定區(qū)位，并用分隔線明晰區(qū)分，導(dǎo)示明晰，有專人現(xiàn)場指揮調(diào)度，統(tǒng)一按位齊整停泊，做到人車分流。 現(xiàn)場氣氛營造 ◇小彩旗 —— 利用小彩旗可以裝點(diǎn)現(xiàn)場，營造氣氛。一般是三角小彩旗。直接在圍墻頂部拉至市政綠化帶的樹上； ◇綠化 —— 售樓中心外放置一些盆栽、組團(tuán)綠化、雕塑、小品等； ◇拱門、氣球 —— 在節(jié)假日或重大活動(dòng)日，建議在售樓處周邊增加拱門、氣球。 1420 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 三、戶外廣告媒介 戶外廣告媒介包括戶外廣告牌、路燈旗、交通節(jié)點(diǎn)指示牌幾部分。 戶外廣告牌 ◆位置： 內(nèi)容主題： ◆位置： 內(nèi)容主題： ◆位置： 內(nèi)容主題： 1421 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 路燈旗 路燈旗對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)場氛圍營造具有很大的幫助，但考慮揚(yáng)州實(shí)際審批的可能性，建議盡量爭取。 形式：路燈旗雙面 4版 規(guī)格：每面大約在 。 內(nèi)容： 交通節(jié)點(diǎn)導(dǎo)示 導(dǎo)示牌起到引導(dǎo)客戶的作用，在本項(xiàng)目應(yīng)本著少而精的原則，在引導(dǎo)客戶的同時(shí)起到烘托氣氛、從細(xì)微處體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的作用。導(dǎo)示牌主要分布各主要大道車行入口，和進(jìn)入項(xiàng)目大門附近的主要通道。 1422 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 第四部分 營銷策略篇 行軍打仗要運(yùn)籌帷幄，充分了解敵我雙方，這樣才能百戰(zhàn)不殆，決勝于千里之外。友誼廣場在營銷過程中，旨在運(yùn)用各種相關(guān)的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)，揚(yáng)長避短、避實(shí)擊虛，以形成操作性極強(qiáng)的、行之有效的、充分發(fā)揮該項(xiàng)目競爭優(yōu)勢的營銷推廣及銷售實(shí)施方案，從而獲得項(xiàng)目整體項(xiàng)目營銷的成功。 一、總策略 營銷策略 五點(diǎn)： （ 1）現(xiàn)場包裝 （ 2）賣場包裝 （ 3）媒介推廣 （ 4）賣場推廣 （ 5）拜訪推廣 一線： 事件營銷動(dòng)線 五點(diǎn)一線整合攻擊手法： 提倡與招 商目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性與時(shí)效性溝通，講究“走出去、請(qǐng)進(jìn)來”，以階段性重點(diǎn)招商活動(dòng)節(jié)點(diǎn)（事件營銷）為引爆點(diǎn)。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營銷動(dòng)線配合五大傳播推廣重點(diǎn)形成本案的銷售浪潮。 五點(diǎn)一線形成對(duì)目標(biāo)客戶的立體合圍，在整個(gè)銷售流程中做到滴水不漏、顛覆推廣、精確打擊。 (見下圖： ) 1423 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 目 標(biāo)客 戶 賣場包裝五 點(diǎn) 一線 整 合 攻擊 示 意 圖 賣場推廣拜訪推廣媒介推廣工地包裝事件營銷動(dòng)線事件營銷動(dòng)線事件營銷動(dòng)線事 件 營 銷 動(dòng) 線事件營銷動(dòng)線 1424 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 二、入市時(shí)機(jī) 工程進(jìn)度及形象 工程進(jìn)度與形象對(duì)銷售的促進(jìn)作用是非常直接的，房地產(chǎn)市場競爭的加劇，理性購買對(duì)此的要求是很大的，同時(shí)，由于預(yù)售條件的限制，亦 需工程進(jìn)度到一定程度。目前，本案整體建筑形象已基本定型。 銷售期的連續(xù) 新樓盤的推出過程有預(yù)熱、升溫和爆發(fā)幾個(gè)階段，一旦推出后，要借助開盤的氣勢熱炒熱賣創(chuàng)造銷售佳績，如果開盤后因較長假期而中斷，勢必會(huì)影響銷售速度，造成廣告投入的浪費(fèi)。 配合外部條件 開盤后若如能夠利用秋季房交會(huì)和十一黃金周等時(shí)機(jī)迅速擴(kuò)大戰(zhàn)果和影響力，是一種高效率、低成本的營銷手段，并且可以不斷的制造高潮和小高潮，在較少的成本條件下達(dá)到較好的宣傳效果。 1425 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 其他準(zhǔn)備工作就緒 售樓處、形象墻、樣板房、看樓通道等現(xiàn)場形象的完善，樓 書、折頁、海報(bào)等宣傳手段的準(zhǔn)備就緒，銷售文件、按揭手續(xù)、預(yù)售許可證等的辦理，前期的客戶積累，等等后勤工作是開盤入市的良好基礎(chǔ)。 考慮相關(guān)樓盤的競爭 考慮到競爭樓盤的推廣期，既不宜落后過遠(yuǎn)，白白流失寶貴的客戶資源，亦不可匆忙面市，形成負(fù)面的市場形象。 項(xiàng)目與發(fā)展商對(duì)資金回籠的要求 考慮到項(xiàng)目成本的回收對(duì)項(xiàng)目利潤和工程資金的影響，應(yīng)在其他條件允許的范圍內(nèi)盡早銷售，回籠資金，以求項(xiàng)目利潤的最大化與風(fēng)險(xiǎn)最小化的平衡。 內(nèi)部認(rèn)購基本條件 現(xiàn)場環(huán)境 1426 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 前廣場綠化完善； 售樓處裝修完善； 樓體條幅、形象墻 布置、現(xiàn)場燈光效果到位； 停車區(qū)域已設(shè)定； 施工現(xiàn)場展示規(guī)范； 部分銷售代表到位； 資料準(zhǔn)備 部分折頁、海報(bào)印制完成； 中心區(qū)模型小區(qū)與分戶模型到位； 內(nèi)部認(rèn)購書已確認(rèn)。 宣傳與媒體 1427 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 各相關(guān)單位已確定，媒體宣傳逐漸開始。 戶外廣告牌廣告到位 。 開盤基本條件 法律文件 各種法律文件齊全，取得預(yù)售許可證（提前一個(gè)月）。 現(xiàn)場條件 樣板房開放 售樓處現(xiàn)場開盤布置完成； 前廣場與部分內(nèi)庭院展示到位； 停車區(qū)域已設(shè)置； 銷售代表培訓(xùn)完畢，全部到崗； 1428 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 施工現(xiàn)場整齊。 資料準(zhǔn)備 樓盤 200 問制定完畢； 按揭銀行、物業(yè)管理、智能化、置業(yè)計(jì)劃、合同范本已確認(rèn)（提前一個(gè)月）； 價(jià)目表制定完畢； 標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)確定； 各類樓書、折頁、海報(bào)印制完成； 模型到位。 宣傳與媒體 媒體宣傳全面展開，各項(xiàng)營銷活動(dòng)正在進(jìn)行。 1429 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 三、推廣時(shí)機(jī) 考慮入市時(shí)機(jī)選擇的各項(xiàng)要素、內(nèi)部認(rèn)購和開盤的基本條件，結(jié)合項(xiàng)目目前的工程進(jìn)度和競爭市場條件，好利意認(rèn)為：本項(xiàng)目在主力店初步意向達(dá)成之后開始預(yù)熱，在此之前，基本的準(zhǔn)備工作都應(yīng)到位，待主力店正式簽定入駐協(xié)議后開始正式銷售，并借此時(shí)機(jī)大力炒作。 四、項(xiàng)目營銷渠道策略 友誼廣 場總體營銷渠道以現(xiàn)場為主，多點(diǎn)突破： ①加強(qiáng)現(xiàn)場包裝、廣場導(dǎo)視系統(tǒng)。 確?，F(xiàn)場銷售部的主力陣地地位。適時(shí)開辟項(xiàng)目區(qū)域（地點(diǎn)可再行研究）第二賣場。 ②投資者 組織化： 將已有投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系，并且通過各項(xiàng)消費(fèi)活動(dòng)與情報(bào)咨詢的提供，成為有組織的客戶群，亦即落實(shí)顧客管理的系統(tǒng)運(yùn)作。 五、功能定位 友誼廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、觀賞等多種綜合功能為一體，是商業(yè)樓群中的標(biāo)志性建筑和揚(yáng)州市北區(qū)商業(yè)第一品 1430 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 牌聚集地。項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)對(duì)整個(gè)城北商圈帶來全滲透、全履蓋的全新戰(zhàn)略，成為城北區(qū)域百姓購物首選和 購物天堂，并依托瘦西湖風(fēng)景區(qū)大力發(fā)展旅游項(xiàng)目，促進(jìn)商業(yè)健康運(yùn)行。 五、檔次定位 根據(jù)項(xiàng)目自身質(zhì)素和經(jīng)營的需要，本案的檔次適宜定位于中高檔次。 六、客戶定位 ◇商鋪投資者將為市區(qū)內(nèi)及項(xiàng)目周邊的中老年結(jié)構(gòu)及有一定貨幣積蓄的中高層居民群體為主； ◇商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報(bào)的理智穩(wěn)健型投資者。同類案例操作實(shí)踐證明，中老年人群較青年族群成交更為踴躍； ◇由以下客戶群定位我們可以看到，友誼廣場將成為全民投資型項(xiàng)目： A、項(xiàng)目所在地周邊客戶 熟悉并看好此區(qū)域升值潛力 的一些高收入人士，年齡大約介于 3055歲之間，已有一定事業(yè)基礎(chǔ)，并希望事業(yè)更進(jìn)一步發(fā)展。 1431 友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 B、生意人 具相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識(shí)經(jīng)驗(yàn)皆豐富，對(duì)商鋪?zhàn)钣行枨?，或急需擴(kuò)張生意，或擴(kuò)展規(guī)模，或由租轉(zhuǎn)為自買自用，他們是最有興趣和實(shí)力的買家，也即我們的誠意客戶。各年齡段都有，中輕年為主。 C．普通市民投資客戶 此類客戶往往具一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，喜歡面積較小的商鋪和柜臺(tái)，因?yàn)橘Y金投入小，風(fēng)險(xiǎn)小，投資可行性高。能接受較高樓層的商鋪和內(nèi)鋪柜臺(tái)，對(duì)是否臨街的要求不高。對(duì) 升值潛力認(rèn)同，對(duì)現(xiàn)樓有