【文章內容簡介】 陽商業(yè)同質化競爭嚴重。因此本項目要摒棄傳統(tǒng)的商業(yè)的購物為主題，而是以休閑娛樂為主，購物餐飲互動的新商業(yè)模式，并且打造的產品以“街鋪”為主，使項目贏在定位，贏在規(guī)劃。O：機會地理位置：該地塊詩文峰中路最后一塊商業(yè)圣地，成熟的商業(yè)氛圍，絕佳的地理位置，確實是向商業(yè)地產進軍的絕好時機。區(qū)域發(fā)展的背景：安陽市打造豫北區(qū)域中心城市，必然拉動區(qū)域經濟的快速發(fā)展，而安陽的商業(yè)也必將迎來黃金發(fā)展期。商鋪市場看好：安陽投資者均看好核心商圈內的獨立街鋪，因此街鋪市場呈現出“一鋪難求”的局面，且單價一路走高。面臨無競爭局面：2006年安陽的大型商業(yè)項目較少，除大華商貿城外，其余的項目均不構成對本項目威脅，而大華商貿城無論其位置還是項目定位，未必對本項目有較大的沖擊。T：威脅投資意識：安陽投資市場屬于初級市場形態(tài)，有投資想法但無投資意識和行為，使投資潛力被壓制，需要在培育市場的同時刺激市場的成長。商業(yè)地產開發(fā)體量大：2005年起，安陽一時間出現了10多萬平方的商業(yè)樓盤，導致目前部分開發(fā)商在售樓時困難重重，市場的消化能力出現問題。項目周邊的租金地：在項目周邊的租金價位在75—100元/平方米/月之間，對于項目的后期租金的回收造成一定的影響，從而為銷售帶來一定的困難。投資者對大賣場的投資謹慎：美麗華、夏綠地、金豪庫均采用虛擬分割的銷售形式，但結果并不理想，說明投資者對大賣場的運營持謹慎的態(tài)度。第四部分：項目產品定位及布局一、項目定位分析：如果項目單純規(guī)劃為大賣場，那么與其他大型商場會直接競爭，并且目前在賣的大型賣場中，銷售都是采用虛擬分割，投資者并不買賬，因此在規(guī)劃中不能與其他商業(yè)相似，必須賦予一種獨特的概念在里面。另外安陽的專業(yè)市場普遍租金水平低，無法實現項目的高額租金回報，因此專業(yè)市場的開發(fā)是不符合項目的。結論：所以我們應根據安陽市商業(yè)地產現狀，以主題概念+大眾化消費為核心，打造出一種全新的街鋪文化。二、項目定位原則：利用安陽的市場環(huán)境、人文特點等因素，故明確定位原則如下：創(chuàng)新：提出新的經營理念，而且該觀念是安陽人從未接觸過的。實際：能夠切實符合區(qū)域人文價值觀，并在承受范圍內超前。提升到一定的高度，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。形成最大化優(yōu)勢，形成強勢口碑。三、總體定位觀念：主題：“城市購物公園”，依此形成一種時尚的、體驗的、休閑娛樂的“生活方式中心”。體現城市步行街的綜合優(yōu)勢及購物、旅游、休閑、文化、聚會等功能。成為一種時尚的標志。使項目風險最小化，達到最佳的銷售、盈利模式。四、總體市場定位：總市場定位：核心商業(yè)圈 城市步行街業(yè)態(tài)定位：城市購物公園/生活方式中心功能定位：城市綜合體（集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、觀光、旅游、辦公等多功能于一體）產品定位：主題商業(yè)街經營定位：娛樂購物+一站式消費+體驗式消費+24小時不夜城市場地位定位：生活中心+消費中心+娛樂休閑中心+商務中心+形象中心五、總體規(guī)劃及設計理念：布局設計理念：a、利用“城市購物公園”的概念，要突出一種時尚，使環(huán)境別具一格；b、使各種布局合理，更利于購物；c、加強對購物環(huán)境便捷性和舒適性的規(guī)劃；d、加強布局的同時，注重投資的售賣的最大性和經營的合理性；e、讓每一個主題街區(qū)的定位都清晰易懂，并有利于區(qū)域的劃分；f、讓每一個樓層的設計都能創(chuàng)造出首層的概念；商業(yè)具體的分區(qū)設計理念：環(huán)境布局設計規(guī)劃：配置：扶梯、觀光電梯等樓層：一、二層做形象主題設計，負一層及三層做目標群體的休閑娛樂定位景觀；設置體現“殷商”文化的景觀，依此能夠體現“購物公園”的文化概念停車場：設置地下及地上停車場建筑外題風格：明清仿古建筑項目商業(yè)布局：布局理念：實現購物人群的入口與出口的合理規(guī)劃，并使形成人流的回流；注重經營項目的合理布局與人群走向；項目結構與項目定位相結合，并保持與項目的經營定位相吻合；實現各個樓體及樓層之間的完美結合；讓負一層、三層最大可能的提高購物的便捷性和銷售程度；商業(yè)布局：一樓以品牌專賣店為主；二樓以美食、兒童娛樂城、體育休閑城、家居家飾、文化書廊、音像制品、主題餐廳為主；負一樓以酒吧街、KTV、足療、電影城等娛樂為主。第五部分：項目財務分析（見附表：文峰中路商業(yè)項目估算方案三）第六部分：項目賣點提煉“彰德府”項目賣點提煉因為該項目的市場定位為城市步行街，要想成功運作該項目，我們首先應將步行街本身研究透，步行街建設無疑已經成為房地產投資和城市經營中的一個重要的熱點。步行街以其功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光、商務等多種需要，而成為城市的窗口。步行街在大城市里興旺發(fā)達，根本的原因不再于步行街這一概念，而在于城市商業(yè)本身強大的輻射能力。步行街只是一種包裝，是一種形式，步行街的魅力最后表現依然是這個城市的核心競爭力和城市的吸引力。安陽這個城市的核心資源，或者說是核心競爭力依然是殷商文化和古城文化，因此我們這個步行街一定要打文化牌、旅游牌，把安陽的九府十八巷文化融入到項目中，把“彰德府”步行街塑造為濃縮安陽人文歷史的旅游景點，融會歷史文化之醇香，現代商業(yè)文明之風采，展示旅游文化新氣象，同時也開創(chuàng)安陽旅游房地產，商業(yè)房地產和城市運營之先河。綜上所述，“彰德府”項目賣點提煉為：把握城市，選擇安陽安陽是全國優(yōu)秀的旅游城市，有著歷史悠久的殷墟和聞名天下的人工天河“紅旗渠”。“殷墟”申報世界文化遺產的工作進一步加快，以旅游城市為主導的城市發(fā)展，將大大促進商貿及服務業(yè)的繁榮。同時國家對中西部地區(qū)的發(fā)展的政策進一步傾斜，安陽作為中部地區(qū)的橋頭堡，并且市委、市政府提出將安陽建設成為豫北區(qū)域性中心城市的發(fā)展思路，這些都是歷史性的發(fā)展機遇，將引領安陽整個城市的空間發(fā)展方向，使“彰德府”成為城市中最活躍的前景地帶。黃金商圈，絕版地段該項目地處安陽市中心黃金商圈，充足的人流量是項目的商業(yè)繁榮興旺的根源所在，并且該項目開發(fā)過后，近幾年內不會有第二個類似項目出現。對安陽商業(yè)重新洗牌本項目以特色的商業(yè)街區(qū)組成的商業(yè)空間，吻合了現代人希望體驗的消費心理特征：熱鬧、繁華、豐富、交往、表演，融購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光商務為一體，以功能齊全代表了商業(yè)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢，改變了安陽目前商業(yè)同質化惡性競爭的局面，對安陽商業(yè)格局及業(yè)態(tài)進行重新洗牌。全新的街式商業(yè)空間規(guī)劃的商業(yè)街為線狀的建筑空間，由于交通方便，人流集中，商店能與大量的顧客直接接觸，二十四小時的不夜城有利于增加營業(yè)額和商業(yè)利潤，將商業(yè)街設計為步行區(qū)，十分適宜于市民與旅游觀光者的采購、散步與閑談，大量的步行者將形成生機勃勃的景象，體現出商業(yè)的繁榮。綜合搭配，優(yōu)勢互補在商業(yè)街規(guī)劃設計中安排了主力店、臨街店鋪、廣場露天營業(yè)區(qū)及攤位等不同的商業(yè)空間，滿足不同業(yè)態(tài)的商業(yè)服務面積需要，也讓業(yè)主按自己的實力大小不同選擇，滿足更多的客戶進行經營，使商業(yè)街更具有包容性，各種形式的經營優(yōu)勢互補，互相促進，共同開創(chuàng)商業(yè)街的繁華。長街美景、包羅萬象項目建成后將是豫北地區(qū)第一長廊的商業(yè)文化步行街，按人造旅游景觀的標準及模式建設，融會東西方建筑特色，建筑高低錯落，形式流光溢彩，成為安陽又一旅游景點。并在“彰德府項目”的總主題下，分區(qū)推出“九府十八巷”主題館區(qū)、街區(qū)，并沿街形成一個藝術的長廊，廣場藝術品、雕塑、噴水園藝、微縮景觀，讓人心曠神怡，在喧囂的都市中尋找心靈的休憩。商業(yè)街將融觀光、購物、休閑、文化、娛樂、