商業(yè)營銷策劃方案模式分析(編輯修改稿)
2025-02-02 21:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 元 /－ 2880萬 12023元 80 － 30元 /－ 5400萬 15000元 100 － 50元 /－ 9000萬 A、平均 50元 /月 m2經(jīng)營收益： B、按 80元 /月 /m2計： 單價 返租 經(jīng)營收益 總收益 9000元 60 120/+3600 10000元 66 +14/+2520 12023元 80 0 15000元 100 20/3600 C、按 100元 /月 /m2計： 單價 返租 經(jīng)營收益 總收益 9000元 60 +40/+7200 10000元 66 +34/6120 12023元 80 +20/3600 15000元 100 0 D、按 30元 /月 /m2計： 單價 返租 經(jīng)營收益 總收益 9000元 60 30/5400 10000元 66 33/5940 12023元 80 50/9000 15000元 100 70/12600 3．價位建議： 底價： 9000—10000元 ? 符合市場價，接近消費心理。 ? 達到現(xiàn)金回收要求（ —） ? 考慮返租模式，價位有竟爭力。 ? 首付和月供的投資門檻不高。 ? 對后期經(jīng)營壓力小，對 800萬 /年補貼依賴小。 表價： 1F—12023元 2F—10000元 ? 考慮三年即返的促銷運用以及營業(yè)稅，優(yōu)惠折扣等，以及前 三年經(jīng)營狀況，商場裝修，設(shè)備等。 價位設(shè)計對營銷策略提出相應(yīng)要求 要求 策略 說明 ?產(chǎn)權(quán)商鋪劃小分割 10—20 m2 有助于控制總價和擴大全民投資 ?降低首付 三年即返 降低投資門檻， 提高成交率 ?付款方式創(chuàng)新 送 投資基金 促銷 認購期 “ 3000元抵 10000元 ” 付款方式設(shè)計： A、在總價扣除 面積 總價 （萬） 總價 （萬） 首付 3年即返 實首付 10年貸款 （萬） 月供 月租 10m2 12 5 549 753 面積 單價（ 元） 總價 （ 萬） 首付 （ 萬） 三年即返 認購優(yōu)惠 實首付 (萬 ) 貨款 (萬 ) 月供 月租回報 (元 ) 備注 10m2 12023 12 6 7000 6 659 753 返租回報按總價 元計 B、在首付扣除 ?開盤期 “三年即返” 面積 單價 (元 ) 總價 (萬 ) 首付 (萬 ) 三年返租 (萬 ) 實首付 (萬 ) 貸款 (萬 ) 月供 (元 ) 月租 (元 ) 10m2 12023 12 6 6 659 800 A、在首付中扣除 B、在總價中扣除 面積 單價 (元 ) 總價 (萬 ) 首付 (萬 ) 貸款 (萬 ) 月供 (元 ) 月租 (元 ) 10m2 12023 4 439 800元 ?階段戰(zhàn)役促銷期 “ 萬元投資基金 ” 計劃 面積 單價 (元 ) 總價 (萬 ) 首付 (萬 ) 三年返租 (萬 ) 投資基金申請(萬 ) 實首付(萬 ) 貨款(萬 ) 月供 (元 ) 月租 回報 (元 ) 10 m2 12023 12 6 1 6 659 800 投資基金在第四投資基金在第四年從返租中扣除年從返租中扣除 ： ? 以老代新，雙優(yōu)惠 ? 現(xiàn)場 2個點折扣控制 ? 一次性付清折扣優(yōu)惠 ? 集團購買的折扣優(yōu)惠 ： ? 三年返扣除后定價的可行性 ? 鋪位劃分（實用率，功能設(shè)置，分區(qū)） ? 直接簽合同（定金視為合同金一部分） ? 銀行放貸的技術(shù)處理 鑒于期房銷售以及 “大 MALL”新穎概念， 5點 1線的通路展示尤顯重要 （三）通路要素 賣場： 功能 銷售 MALL展示 辦公、財務(wù) 接待 道具陳列（沙盤） 冾談 活動區(qū) 室內(nèi)、室外空間 外廣場 功能 /情趣 綜合型賣場，承載對 MALL的形象展示體驗功能 概念： MALL濃縮體驗 構(gòu)想： 外廣場氣度，建筑標志物，水幕電影， 兩層鋼架結(jié)構(gòu)，園林小品 ,酒吧 現(xiàn)場 圍墻； 農(nóng)業(yè)路人行道改造 展場略 動線 農(nóng)業(yè)路引線展示（旗 /燈箱 /廣告牌） 107國道展示 （旗 /燈箱 /廣告牌） 推廣要求： ? 短期集中廣告投放 ? 1/2版或全版形式 ? 廣告，炒作，公關(guān)事件， DM的整體傳播 ? 戶外廣告和展示活動的必要性。 （戶外廣告，包括周邊街道廣告） （四）推廣策略： 推廣費用： 包括：廣告、展示、促銷、公共活動、賣場和戶外 廣告的費用部分攤?cè)搿? 總銷售額的 2％ 約 360萬 引導 認購 開盤 MALL年 全民創(chuàng)富 財富日 節(jié)奏與訴求： 推廣方案（見執(zhí)行策略） 促銷 SP 四．執(zhí)行策略 策略 主題促銷 （ 15天 ） 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進成交 策略調(diào)整 籌備期 引導期 認購期 開盤期 調(diào)整期 階段戰(zhàn)役 （ 4－ 6月） （ 5－ 7月） （ － ） （ 10－ 15天） (15天 ) 前期充分； 開盤 封盤 開盤 ,節(jié)奏控制； 操盤邏輯清晰 ? 計劃 10月結(jié)束銷售。（余尾盤清銷） ? 。 ? 延長引導期，
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