【正文】 83。 CBDBusiness wan 新區(qū)、新商圈、新商業(yè) 最具含金量的商圈 直面城市未來 區(qū)域最大在建商業(yè)廣場(chǎng) 區(qū)域商圈核心的形成 Living mall 全生活商業(yè)廣場(chǎng) 首個(gè) MALL； ONLYONE 逛的新概念 優(yōu)悠趣味，任游任逛 形象主題 CBD CENTER / LIVING MALL 500強(qiáng)企業(yè) /國際品牌組合 /商業(yè) “聯(lián)合國 ” 購物、休閑、餐飲、娛樂 ONLY ONE 時(shí)尚、文化、風(fēng)情、體驗(yàn) SHOPPING NEW 新區(qū)商圈地標(biāo) /中原商業(yè)鋪王 /創(chuàng)富時(shí)代 MALL 業(yè)態(tài)功能 購物 （易初 + 梅森 +步行街） 休閑娛樂 （影城 +酒吧 +書城、音像、網(wǎng)吧、電玩、 KTV+美容 SPA+健身） 餐飲 （地下小吃城 +美食廣場(chǎng)） 休閑廣場(chǎng) （演藝 +集會(huì) +生態(tài)） SOHO小戶型空中花園公寓 （商住及其會(huì)所配套） 產(chǎn)品包裝 MALL 商業(yè)品牌 一期進(jìn)駐品牌 （已招商） 二期進(jìn)駐品牌 （在招商） 易初蓮花 梅森百貨 21世紀(jì)河南影城 XX KTV 肯德基 CEPA香港免稅店 三聯(lián)書屋 ************ 星巴克 國美 香港銅鑼灣 深圳好百年 臺(tái)灣燦坤 關(guān)注品牌 （有意向） MALL 商業(yè)布局 1F— “ 地心城 ” — 地心引力小食街 /東區(qū)最大室內(nèi)停車場(chǎng) /車 元素精品店。 1F— “ 名店城 ” — 花街集市 /財(cái)富廣場(chǎng) /易初蓮花 /環(huán)藝廣場(chǎng) （特賣場(chǎng)、人體造型秀、現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)活動(dòng)、背景音樂 /攀 巖峽谷 /梅森百貨 /城市后街（室外步行街） /熱帶雨林 風(fēng)情步行街，冰河世紀(jì)美食廣場(chǎng)，城市休閑景觀公園 2F— “ 花園城 ” — 梅森百貨 /鐘樓廣場(chǎng)（親子、游園、街頭 表演、游藝、休閑運(yùn)動(dòng)） /水岸街市； 3F— “ 休閑城 ” — 時(shí)尚聚落，輕松爵士，逍遙樂園，藍(lán)調(diào)境 界，酒吧，書屋，樂坊，食肄，觀景臺(tái)； 4F— “ 影視城 ” — 21世紀(jì)河南影院， KTV，音像，演藝廣場(chǎng)， 風(fēng)中舞臺(tái)； 5F以上 — SOHO 城市公寓 — 小戶型、入戶花園，商務(wù)； MALL業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) A、主力店 B、步行街 C、影劇院 D、其他 易初蓮花大賣場(chǎng) —— A、主力店 世界 500強(qiáng)，首度進(jìn)駐 CBD商業(yè)版塊，目前東區(qū)最大的 購物超市，演繹又一個(gè)“浦東正大廣場(chǎng)”。 梅森 MISSON 家百貨 —— 美式家居百貨中原旗艦店，時(shí)尚、家居、生活，家主題概 念，創(chuàng)造一站式、個(gè)性化、流行性的購物空間和家居生活 流行總站（ OUPDTE， STATIOH）主導(dǎo)新世紀(jì)家庭消費(fèi)文 化時(shí)尚。 花街集市 —— 城市干線，花園小徑，花車商亭，綠技鮮花點(diǎn)綴五彩霓虹， 打造城市多彩的一面，構(gòu)成農(nóng)業(yè)路一道靚麗的城市風(fēng)景。 B、步行街 城市后街 —— 城市后街是靜謐的休閑的、特色小店，熟悉的店招，老主 顧的招呼，演繹現(xiàn)代胡同、里弄商業(yè)的溫情一面，打造“城 市商業(yè)源于巷子”特色風(fēng)情。 熱帶雨林風(fēng)情步行街 —— 24小時(shí)全天候步行街，郁郁蔥蔥一派雨林，風(fēng)格建筑的特色商鋪掩 映其中，購物的新奇愉悅，使之成為城市最具觀賞性，最具“逛體 驗(yàn)”的風(fēng)情步行街步行街一側(cè)聯(lián)通百貨，一側(cè)通向美食廣場(chǎng)，盡頭 則是休閑主題公園，打造一條綠色購物情趣街。 水岸街市 —— 逆水拾階而上，闊綽的鐘樓廣場(chǎng)一側(cè)是陽光、玻璃、溪水 花池、木材造的一排街鋪，步行街商業(yè)街的特質(zhì)就是讓購 物和休閑相結(jié)合，水岸街市就是讓你在購物、在休閑。 C、 21世紀(jì)河南影城 —— 中原唯一國際標(biāo)準(zhǔn)影院，全國排列前五的頂級(jí)影院，五星級(jí)劇院 式觀賞環(huán)境，全數(shù)碼聲光設(shè)備，多種類型的豪華影廳，配以 KTV、 餐飲、音像、游戲城、這里也是明星見面會(huì)、歌手簽唱活動(dòng)、電 影首映式、影視拍攝基地、城市時(shí)尚文化策源點(diǎn)、全年無休的歡 樂據(jù)點(diǎn)。 E、冰河世紀(jì)美食廣場(chǎng) —— 塑造冰河、石器、銅器時(shí)代的主題情境，創(chuàng)造豐富情趣空 間，適用全家大小用餐、休憩，集美食、娛樂、休閑為 一體。 F、其他購物、休閑、娛樂、餐飲 —— ： ?一站式消費(fèi)體驗(yàn)，兩大主力店，三個(gè)廣場(chǎng)，五星 級(jí)影城，六百余個(gè)地下車位，七萬余種零售品牌， 八大國內(nèi) MALL之一，九千余平米休閑公園，十 萬平米宏大規(guī)模。 ? 中原第一 MALL（首個(gè) /目前最大），排名國內(nèi)八大MALL。 ?國際零售品牌組合（ 500強(qiáng) +美國百貨 +五星級(jí)影院 +一批知名品牌）。 ?最具含金量地段 CBD新區(qū)，商業(yè)前景，無競(jìng)爭(zhēng)地帶。 ?五星級(jí)影院，中原唯一全國排前五。 ?onlyone，購物、休閑、娛樂、餐飲、商住一站式。 ?鄭州最大的地下停車場(chǎng)。 定價(jià)考慮范圍： ? 參照市場(chǎng)定價(jià) 8000—10000元。 ? 消費(fèi)心理定價(jià) 1000—8000元。 ? 返租可承租范圍 10000—15000元。 （二）價(jià)位策略 ——定位考慮范圍 9000—15000元。 分析一： “10年經(jīng)營收益相同，返租支出由 800萬 /年補(bǔ)貼，不足部分 在 售價(jià)中補(bǔ)足。 ” 單價(jià) 返租 補(bǔ)貼 收益 9000元 60元 /月 m2 － 24元 /月 m2/4320萬 － ＝ 億 10000元 66元 /月 m2 － 30元 /月 m2/5400萬 12023元 80元 /月 m2 － 44元 /月 m2/7920萬 15000元 100元 /月 m2 － 64元 /月 m2/11520萬 定價(jià)分析： （ 800萬年補(bǔ)貼按扣除 17％租賃稅后計(jì)共 664萬 / m2，平均補(bǔ)貼 36元 /月 m2） 分析二： “設(shè)定未來 10年經(jīng)營多種可能收益標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總收益， （不考慮 800萬貼補(bǔ)） 單價(jià) 返租 經(jīng)營收益 總收益 9000元 60 － 10元 /－ 1800萬 10000元 66 － 16