【正文】 營(yíng)銷策略提報(bào) 營(yíng)銷策略綱要 一、策略梳理 二、戰(zhàn)略確立 三、要素設(shè)計(jì) 四．執(zhí)行方略： 附：炒作（訴求點(diǎn)）備忘錄 附 一、 MALL概念： 附 二、全民創(chuàng)富概念 附 三、其他概念： 一、策略梳理 基本條件 約 m2待售產(chǎn)權(quán)商鋪； 期房（開盤時(shí)約正負(fù)零）； 入市期暫定為易初蓮花（首個(gè)）店開業(yè)階段； 計(jì)劃采用產(chǎn)權(quán)商城返租銷售模式，并暫定返租率為 10年 8%； 提出 10年 8%返租，基于三種考慮； A、規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，制造門檻； B、便于自主經(jīng)營(yíng)； C、投資高回報(bào)營(yíng)銷策略。 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） 商業(yè)類型優(yōu)勢(shì)（ MALL）； 商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)（ 10萬(wàn) m2）； 品牌商家資源優(yōu)勢(shì)； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（設(shè)計(jì)、環(huán)境、硬件） 待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢(shì)； 返租回報(bào)優(yōu)勢(shì)。 W（劣勢(shì)） 地段認(rèn)同度； 期房銷售 價(jià)位水平（目前全市最高 價(jià)位之一）； 待售商業(yè)面積不是易初蓮 花，而是自創(chuàng)的梅森百貨 O（機(jī)會(huì)） 商業(yè)項(xiàng)目推盤少，估計(jì) 入市時(shí)暫無(wú) 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 返租銷售的市場(chǎng)空白； 易初首個(gè)店的開市效應(yīng)。 T（威脅） 樓價(jià)限制 市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度； 市場(chǎng)對(duì)高價(jià)位的認(rèn)同度； 市場(chǎng)返租的接受度。 SO 戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 商業(yè)類型優(yōu)勢(shì)（ MALL）； 商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)（ 10萬(wàn) m2）； 品牌商家資源優(yōu)勢(shì)； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（設(shè)計(jì)、環(huán)境、硬件） 待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢(shì)； 返租回報(bào)優(yōu)勢(shì)。 O（機(jī)會(huì)） 商業(yè)項(xiàng)目推盤少，估計(jì)入市時(shí) 暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 返租銷售的市場(chǎng)空白； 易初首個(gè)店的開市效應(yīng)。 戰(zhàn)略 適時(shí)入市和強(qiáng)勢(shì)入市，高起點(diǎn)， 力爭(zhēng)要成為年度商業(yè)項(xiàng)目的第一 品牌； 主打投資概念，強(qiáng)化返租的吸 引力； 一盤推盤。 WO 戰(zhàn)略 W（劣勢(shì)） 地段認(rèn)同度； 期房銷售 價(jià)位水平（目前全市最高 價(jià)位之一）； 待售商業(yè)面積不是易初蓮 花，而是自創(chuàng)的梅森百貨 O（機(jī)會(huì)） 商業(yè)項(xiàng)目推盤少，估計(jì)入市時(shí) 暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 返租銷售的市場(chǎng)空白； 易初首個(gè)店的開市效應(yīng)。 戰(zhàn)略 以項(xiàng)目、產(chǎn)品、投資品牌的 推廣，從而化解地段不足， 如： MALL概念。 強(qiáng)調(diào)銷售的是 MALL黃金鋪， 且僅有 10%面積出售 ST 戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 商業(yè)類型優(yōu)勢(shì)（ MALL）； 商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)（ 10萬(wàn) m2）； 品牌商家資源優(yōu)勢(shì)； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（設(shè)計(jì)、環(huán)境、硬件） 待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢(shì)； 返租回報(bào)優(yōu)勢(shì)。 T（威脅） 樓價(jià)限制 市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度； 市場(chǎng)對(duì)高價(jià)位的認(rèn)同度； 市場(chǎng)返租的接受度。 戰(zhàn)略 強(qiáng)化項(xiàng)目、產(chǎn)品、投資優(yōu)勢(shì)，從 而弱化價(jià)位； 通過(guò)返租降低首付和月供； 對(duì)返租回報(bào)進(jìn)行 “易理解，可接受的 闡釋” ，如：個(gè)案化； 市場(chǎng)引導(dǎo)的必要性。 WT 戰(zhàn)略 W（劣勢(shì)） 地段認(rèn)同度； 期房銷售 價(jià)位水平（目前全市最高 價(jià)位之一）； 待售商業(yè)面積不是易初蓮 花，而是自創(chuàng)的梅森百貨 T（威脅） 樓價(jià)限制 市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度； 市場(chǎng)對(duì)高價(jià)位的認(rèn)同度； 市場(chǎng)返租的接受度。 戰(zhàn)略 炒作、包裝； 銷售技巧運(yùn)用； 證言式； 個(gè)案化； 比較說(shuō)明。 梳理 ?營(yíng)銷優(yōu)勢(shì) :首個(gè) MALL、首個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪、首個(gè)返租、首個(gè)小面積鋪位 首例采用產(chǎn)權(quán)商鋪銷售模式。 ?采用產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售模式，考慮當(dāng)?shù)胤底馐垆伒氖袌?chǎng)空白；對(duì)銷售 模式適當(dāng)進(jìn)行因地制宜的調(diào)整和適應(yīng)； ?高起點(diǎn)入市，“不是又推出一個(gè)商業(yè)樓盤，而是城市新商業(yè)的復(fù)興， 這對(duì)項(xiàng)目包裝炒作推廣提出了高要求； ? 前期市場(chǎng)引導(dǎo)成為整體策略的重點(diǎn)，包括 MALL炒作，投資方式 認(rèn)同； ? 銷售階段的戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用的創(chuàng)新和組合； ? 價(jià)位設(shè)計(jì)要多方位考慮； 二、戰(zhàn)略提出 WHO（賣給誰(shuí)） 全民投資，（大眾的、廣泛的） WHAT（賣的是什么） 高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)、稀缺性的產(chǎn)權(quán)商鋪， “賣的是產(chǎn)權(quán)商鋪，更是投資收益 ” WHY（為什么買） 投資的唯一性（首個(gè) MALL、 CBD商業(yè)前景） 投資的可觀性（ 10年 8%的回報(bào)） 投資的安全性（品牌商家組合，僅有 10%待售商業(yè)物業(yè)） 投資的可行性（低門檻） HOW（銷售過(guò)程） 籌備期 引導(dǎo)期 認(rèn)購(gòu)期 開盤期 調(diào)整期 戰(zhàn)役期 產(chǎn)權(quán)商鋪； 劃小分割； 返租回報(bào)； 戰(zhàn)略要點(diǎn) 市場(chǎng)引導(dǎo)是策略可行的關(guān)鍵 （ MALL概念、投資回報(bào)概念兩者同等重要）； 認(rèn)購(gòu)水平是開盤火爆的關(guān)鍵。 銷售策略基本法 三、要素設(shè)計(jì) （ 4P） （一）產(chǎn)品要素 概念包裝 Cityup 中原商業(yè) [國(guó)標(biāo) /復(fù)興 /領(lǐng)航運(yùn)動(dòng) ] 國(guó)際化都市象征 華南 MALL、上海新天地、 中信廣場(chǎng)并列 國(guó)際品牌組合，體驗(yàn)型商業(yè) 城市商業(yè)升級(jí)，國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn) 領(lǐng)航中原商業(yè)。 1