【正文】 首府 印象首期商業(yè) 推 廣 構(gòu) 想 大地 策劃 Dadi Cehua 2 序 言 本著對項目的商業(yè)價值最大化，選擇最恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)主題；現(xiàn)根據(jù)項目自身優(yōu)勢、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想以及市場結(jié)論等結(jié)合開發(fā)商意愿，我部建議盡早著手對本案的商業(yè)部份進(jìn)行形象包裝、推廣宣傳，主基調(diào)按打造特色餐飲街作為噱頭引導(dǎo)市場優(yōu)質(zhì)客戶群的關(guān)注。 同時為了成功打造特色餐飲文化街，科學(xué)的對本項目商業(yè)部分進(jìn)行合理布局以促進(jìn)本項目后期的商業(yè)部分趨勢熱銷的場面，達(dá)到提高市場的占有率、影響力和關(guān)注度。在不影響住宅銷售的前提下，本著客觀、全面、深入、有效的原則對吉首市商業(yè)市場，特別是文藝路區(qū)域的商業(yè)市場和吉首餐飲行業(yè)進(jìn)行了針對性的調(diào)查研究分析，并結(jié)合項目自身特點和市場需求等因素，最終形成的 《 首府 印象商業(yè)營銷策劃方案 》 。 本方案旨在對項目定位的厘定，為營銷推廣提供決策參考依據(jù)。 3 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 商業(yè)營銷執(zhí)行 項目解讀 項目區(qū)域商業(yè)分析 項目商業(yè)定位 商業(yè)價格建議 整體營銷思路 4 第一部分 項 目 解 讀 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 5 ? 開發(fā)投資商：吉首市宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 ? 項目所處位置：吉首市文藝路北吉新路 8號（原市人武部）。 ? 絕佳的地段：北臨北吉新路、南鄰南吉新路，東臨新開市政路，上馬坡嶺可到人民路主線、過市政路可至環(huán)城路、交通便利地理位置十分優(yōu)越。 ? 完善的配套：周邊名校呵護(hù)如州幼兒園、實驗附幼、實驗小學(xué)、藝校、一小等；醫(yī)療健康如市醫(yī)院、婦保站、中醫(yī)院、多家藥房近在咫尺；便捷生活菜市場、銀行、商業(yè)城步行街、和盛堂、家樂福全在 10分鐘的生活圈，享你所想。 ? 項目特點：占地 11525平米，總建筑 4740平米，近共 521戶，由 3棟 19— 30層的高層組成，其中 A棟為一期，其 1— 3層為商鋪， 4— 19層為住宅，另有 2023平米的市政廣場，和近 100個地下停車位；商住‘宜居’中心城。 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 一、項目資料 6 二、 A棟商業(yè)面積及分布情況 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 商業(yè)總面積 臨街鋪面?zhèn)€數(shù) 臨街鋪面面積 二層商業(yè)面積 三層商業(yè)面積 6094平米 810個 1840平米 2127平米 2127平米 7 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG A棟商業(yè)圖紙 A棟一層商業(yè)平面圖 A棟 1層平面圖紙：面積為 1840平米，可分 6大間和 6小間，最小面積 38平米左右，最大面積 140平米左右，最小開間 ，最長進(jìn)深 。 8 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG A棟商業(yè)圖紙 A棟二層商業(yè)平面圖 A棟 2層平面圖紙：面積為 2127平米；可引進(jìn) 23家大型餐飲行業(yè)、休閑娛樂行業(yè)。 9 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG A棟商業(yè)圖紙 A棟三層商業(yè)平面圖（與第二層同） A棟 3層平面圖紙：面積為 2127平米；可引進(jìn) 23家大型服務(wù)行業(yè)、娛樂行業(yè)等 10 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG A棟商業(yè)的評析 ? 項目商業(yè)所占優(yōu)勢： 項目地段優(yōu)越 ,周邊商業(yè)成熟。 擁有近 2023平的廣場集聚人氣的優(yōu)勢。 近 100個停車位的停泊車優(yōu)勢。 ? 項目商業(yè)不足之處： 商業(yè)體量較小，周邊的交通和業(yè)態(tài)落后。 首層商鋪進(jìn)深長達(dá) 25米，過半商鋪的面積超 100平方米。 二、三層室內(nèi)有柱網(wǎng)過密。 11 第 二 部分 項目區(qū)域商業(yè)分析 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 12 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 目前吉首房地產(chǎn)市場面臨的幾個主要問題： ? 部分企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力較弱，市場競爭力不強，經(jīng)不住規(guī)模經(jīng)濟(jì)的沖擊； ? 市場運作機制不完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營理念和管理體制滯后，阻礙了行業(yè)發(fā)展； ? 投資環(huán)境有待優(yōu)化，行業(yè)管理還需統(tǒng)一； ? 開發(fā)項目布局不合理，結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出； ? 開發(fā)企業(yè)自有資金短缺，開發(fā)項目的前期物業(yè)管理落實不到位。 13 ? 吉首商業(yè)中心現(xiàn)有大型商業(yè)設(shè)施 17個，營業(yè)面積超過 20萬平方米，有建材、電器、電腦等專業(yè)市場 12個， 9條特色商業(yè)街，集中了目前全市 70%的賓館酒店，目前為吉首市商業(yè)的核心地帶，未來商業(yè)將蓬勃發(fā)展，更趨理性、規(guī)范化。 ? 吉首城市商業(yè)中心主要由武陵路、人民路、團(tuán)結(jié)路合成的區(qū)域，該商圈內(nèi)和盛堂百貨、家樂富超市、梅尼超市、湘泉商業(yè)步行街、吉首商貿(mào)城等核心商業(yè)物業(yè)，為吉首老城區(qū)的核心商圈，交通便利、人氣旺盛。而位置相對偏離商業(yè)中心區(qū)域的八月樓、火車站、紅旗門、大湘西、武陵山、等商業(yè)中心，雖然地處城市核心商業(yè)中心的延伸區(qū)域，但其對老城區(qū)商業(yè)的支撐性、其本身的價值也是不可忽視的。 ? 吉首老城區(qū)“峒河污水治理，河堤改造”的實施、峒河花橋及東環(huán)大橋的建設(shè)，“戀愛橋”、“新橋路”附近眾多餐飲、夜市商家的落戶，吉首這個以商貿(mào)為主流的商圈更是潛藏著無限商機。但老城區(qū)過于密集的商業(yè)網(wǎng)點以及每小時 5000人的人流量，給核心商業(yè)區(qū)域交通造成了巨大的壓力。 ? 值得注意的是不論時勢如何變遷，吉首老城區(qū)作為核心商圈的地位將不受動搖，通過擴(kuò)大、提升商業(yè)企業(yè)的規(guī)模和競爭實力，老城區(qū)將有望成為“不可超越的貿(mào)易購物天堂”。 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 一、老城區(qū)的商業(yè) 14 ? “開發(fā)乾州新區(qū)，再造一個吉首”，隨著這個決策的提出，乾州商業(yè)中心的發(fā)展?fàn)顩r也逐步被人所關(guān)注。乾州商業(yè)中心以乾州中央商務(wù)廣場 2公里半徑區(qū)域，世紀(jì)大道、人民路、乾城大道、建新路和吉首大道形成合圍，使乾州新區(qū)成為城市內(nèi)環(huán)中心區(qū)域，建成的和在建的世紀(jì)山水、湘泉純水岸、湘洲陽光、香桂園、教師花園等高尚居住小區(qū)、乾州古城和州醫(yī)院，積聚城市重要的核心元素，如銀行、星級賓館、大型超市、醫(yī)院、知名品牌連鎖店、娛樂服務(wù)等迅速提升乾州新區(qū)人氣。如：‘世紀(jì)山水’商鋪的銷售