【正文】 《蕭縣石榴園地塊》策劃總綱 ? 目 錄 第一部分 蕭縣房地產(chǎn)市場綜述 第二部分 項目定位 1 項目 SWOT分析 2 項目在周邊環(huán)境所處地位分析 3 項目定位 1 蕭縣房地產(chǎn)供給分析 2 蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 第三部分 項目營銷策略 1 項目案名、主推廣語 2 開發(fā)節(jié)奏及入市時機分析 3銷售與推廣策略 三位一體協(xié)同配合建議 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 第一部分 蕭縣房地產(chǎn)市場綜述 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 1 蕭縣房地產(chǎn)市場供給分析 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 11 蕭縣簡介 ? 地理位置 ： ? 位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處 。 ? 城市面積 ： ? 全市總面積 1871平方公里，人口約 135萬 人；轄 18鎮(zhèn) 5鄉(xiāng) 708個行政村 。 ? 區(qū)域交通 ： ? 蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟圈中心徐州市，縣城距京航運河 30公里、徐州觀音機場 50公里、連云港出?？?260公里 。 ? 旅游資源 ： ? 千年古剎天門寺、天一角地下溶洞、永固水庫、漢墓群、宋朝的古窖群遺跡、閔之騫鞭打蘆花處、三讓徐州的賢人陶謙墓、南朝宋國開國皇帝劉裕故里、蘇軾發(fā)現(xiàn)煤炭處 。 ? 支柱產(chǎn)業(yè) ：煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機械制造 ?，F(xiàn)有一 500余畝的工業(yè)園區(qū)以及一條集書畫創(chuàng)作、裝裱、展覽、交易、鑒賞于一體的書畫藝術(shù)街 全國 100個重點產(chǎn)煤縣之一 ， 全國防腐第一縣 ,中國書畫藝術(shù)之鄉(xiāng) 蕭縣風(fēng)情特點概括 礦產(chǎn)資源豐富 ： 煤炭、磁鐵礦、大理石、瓷石瓷土等 旅游資源豐富 ： 旅游資源豐富，特色獨具。蕭縣古跡遍布 。 人文資源豐富 ： 自古有“文獻之邦”之美譽，風(fēng)騷人物薈萃，春秋三賢（閔子騫、顓孫子張、顏子柳）皆孔門高足 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 12 區(qū)域市場近期供銷比及市場分析 2023年區(qū)域在售樓盤只有 1個：鳳山花園 , 未來競爭區(qū)域內(nèi)競爭項目有 蘇商 新嘉園 、 柏星 碧水星城 、 瑞豪花園 分類數(shù)據(jù) 鳳山花園 合計 0708年供應(yīng)面積 （ m2） 約 7萬 m2 約 7萬 m2 0708年供應(yīng)套數(shù) 約 500套 500套 全年銷售面積（ m2） 約 m2 65000m2 全年銷售套數(shù) 482套 482套 供銷比 約 1﹕ A. 區(qū)域年供銷比情況 分析 ： 從一期年供銷比看，周邊區(qū)域供基本處于一個合理狀態(tài) , ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 分析：從下階段供應(yīng)情況比來看，市場供大于求，將會形成成買方市場。 根源： 一方面是區(qū)域大盤云集， 0809年集中放量供應(yīng)造成；另一方面， 蕭縣作為一個半封閉市場，自身消化量也有限。 預(yù)測 ： 隨著北區(qū)政務(wù)區(qū)的完善，周邊居住環(huán)境的改善，蕭縣市民將更加認(rèn)同 北區(qū)價值，市場環(huán)境更加趨好。 B. 未來區(qū)域供應(yīng)情況 分類數(shù)據(jù) 鳳山花園 蘇商新嘉園 柏星 碧水星城 瑞豪花園 供應(yīng)面積（ m2） 約 m2 約 7萬 m2 約 65萬 m2 約 m2 供應(yīng)套數(shù) 426套 630套 5800套 1366套 總計供應(yīng)套數(shù) 8222套 (除新嘉園 ) ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 12 區(qū)域市場樓盤基本情況對比分析 景觀 景觀越來越引起居民的重視，許多規(guī)模較大的樓盤都設(shè)有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤設(shè)有水景、噴泉等，如：鳳山花園的景觀規(guī)劃上就比較重視；但規(guī)模較小的樓盤景觀意識較差，還停留在經(jīng)濟適用房的水平上。 配套 ◆ 通信：所有樓盤都預(yù)留了電話線、寬帶、有線電話端口； ◆ 安全：所有樓盤都配備了門禁對講機、大部分都有 24小時保安巡邏智能化： ◆ 會所：在一半樓盤中設(shè)有會所，但面積不大，也沒有起到實質(zhì)性的作用。 居民對配套的認(rèn)知程度還停留在滿足基本的生活需求上，配套較高的樓盤價格自然也頗高。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 物業(yè)類型及形式 本區(qū)域還是以多層物業(yè)為主，新興的樓盤中也有小高層出現(xiàn)，但是市場接受度較低。 戶型及面積 各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，基本集中在 80— 120平米左右，面積最大有 200多平米的別墅物業(yè) /頂層復(fù)式住宅。戶型也基本以三室兩廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，三室二廳多集中在 95— 120平米左右，二室二廳多集中在 80— 90平米左右。 外立面 本區(qū)域的外立面形勢還處在不斷發(fā)展的階段，部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟，色彩明亮，有現(xiàn)代感、跳躍感，充分采用了外飄窗、落地陽臺、歐式構(gòu)建等形式，但大多數(shù)樓盤還處在從經(jīng)濟適用房向現(xiàn)代成熟住宅發(fā)展的階段，門窗、陽臺、屋頂?shù)刃问捷^為簡單，多以涂料飾面為主。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 付款方式 各樓盤都可提供 7成 30年按揭貸款和一次性付款兩種方式，但本次市調(diào)結(jié)果顯示，客戶群選區(qū)較多的付款方式為分期付款和一次性付款。 價格 因為沒有太多的參考價格，主城區(qū)樓盤均價約為 1750元 /平米 左右。 物業(yè)管理 物業(yè)管理越來越被蕭縣市民所重視，部分樓盤聘請了專門的物業(yè)管理公司做物業(yè)顧問，多數(shù)樓盤是開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理，基本的 24小時保安巡邏、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施維護等物管內(nèi)容都已具備。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 13 蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ? 產(chǎn)品 根據(jù)規(guī)劃，城東將會規(guī)劃為教育型居住新區(qū)，主要以中高端住宅為主，小高層也已經(jīng)在蕭縣出現(xiàn)，所以未來蕭縣的住宅產(chǎn)品將會朝 復(fù)合型產(chǎn)品 方向發(fā)展， 在規(guī)模、景觀、建筑、房型、規(guī)劃、智能化和物業(yè)管理等方面都將有一個整體的提升 。 個性化、形象化競爭日益激烈，將成為蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展的潮流 。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，竭盡利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。 ◆ 供應(yīng)量 綜觀周邊相鄰縣市的供應(yīng)量，蕭縣的土地供應(yīng)量不大，而且隨著城市化進程的加快以及居民改善住房條件的接受過程來看，蕭縣的房產(chǎn)開發(fā)的潛力比較大，但是 本案周邊推出的 2個大型項目會對本案未來的銷售造成相當(dāng)大的競爭。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? 價格 通過市調(diào)的結(jié)果可以得出，縣城市民的收入差距相當(dāng)大，富裕階層與低收入階層呈漏斗型比例；而蕭縣的房價相對于普通家庭收入已經(jīng)相對較高，高收入階層的人群有一部分已經(jīng)在徐州、淮北購置房產(chǎn)。而普通收入家庭面對 07年才出現(xiàn)的房產(chǎn)開發(fā)小區(qū)購買欲望比較強，但是對于價格的接受度不是太高。需通過適當(dāng)?shù)陌b策劃以及市場引導(dǎo)期來慢慢適應(yīng)。 如果本案在產(chǎn)品的規(guī)劃理念上能夠創(chuàng)新，本案的市場機會是相當(dāng)大。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 13 綜合評析 13地域住宅消費心理特點分析 1）消費觀念保守 區(qū)域性居住觀念嚴(yán)重，不了解房地產(chǎn)市場，對住宅貸款認(rèn)識不足，但對建筑期內(nèi)分期付款接受度較高。受收入所限，對住房消費態(tài)度積極性弱，絕大部分人群無住宅投資能力。 2）城市文化氛圍淡薄 人們對住宅消費的