房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司項(xiàng)目招商方案(已修改)
2025-05-10 22:46 本頁(yè)面
【正文】 n 當(dāng)前文檔修改密碼：8362839曲江芙蓉坊招商方案HDO恒道（中國(guó)）地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司二零零八年五月三十日一、 項(xiàng)目概況1. 基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位于曲江開(kāi)發(fā)區(qū)雁南一路東段，大唐芙蓉園西門正對(duì)面。項(xiàng)目總占地近15590平方米，總建筑面積25070平方米，建筑形式為地上34層，6棟唐式風(fēng)格圍合單體樓。是集商業(yè)、酒店于一體的大型城市結(jié)合體項(xiàng)目。2. 格局分區(qū)格局名稱御膳坊百業(yè)坊大唐客棧劉伶軒綺唐閣藏珍閣面積（㎡）㎡㎡㎡㎡㎡㎡二、 商業(yè)定位1. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析商業(yè)項(xiàng)目位置業(yè)態(tài)招租面積劃分租金（元/㎡）免租期及其它優(yōu)惠政策入駐率點(diǎn)評(píng)大唐不夜城雁塔南廣場(chǎng)以南餐飲、休閑、購(gòu)物、健身、旅游產(chǎn)品300㎡（餐飲、休閑為整棟出租）60100元12個(gè)月免租未開(kāi)業(yè)體量最大，規(guī)劃配套最全。但目前消費(fèi)人流導(dǎo)入不便。未來(lái)經(jīng)營(yíng)，將會(huì)有巨大潛力。大唐芙蓉園新天地大唐芙蓉園南門圍合西安第一家以夜生活為主體的主流街區(qū)(餐飲、休閑酒吧一條街、旅游產(chǎn)品)窗體頂端501000㎡窗體底端4060元56個(gè)月免租，贈(zèng)送第一年物業(yè)費(fèi)30%因前期未進(jìn)行相應(yīng)商業(yè)氛圍培育，商家更替頻繁，現(xiàn)在推出的重商、培商政策有一定收效，入駐率提高。且和馬路對(duì)過(guò)的游樂(lè)園遙相呼應(yīng)，不顯單調(diào)。大唐商業(yè)廣場(chǎng)雁塔北廣場(chǎng)圍合餐飲、休閑、購(gòu)物、旅游產(chǎn)品5002000㎡100120元 100%因招商較早，圍合的中間景觀即是亞洲最大的音樂(lè)噴泉，人流量巨大，目前經(jīng)營(yíng)在本區(qū)域內(nèi)稍顯樂(lè)觀，租金也是最高。大唐通易坊雁塔西路以統(tǒng)一唐文化風(fēng)格的特色建筑著稱，如雍布拉康藏文化主題餐廳、印度菜菜、日落之前酒吧、曲江KTV城、瓦庫(kù)茶語(yǔ)、皇家極品咖啡等100300㎡6080元前期免租2個(gè)月90%因臨雁塔西路，路段人流量較大，且招商單位面積較小，入駐率高，也是中高檔特色餐飲的聚集處?，F(xiàn)象一、曲江大雁塔商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目普遍以旅游景點(diǎn)為資源，依托大雁塔、南北兩廣場(chǎng)及大唐芙蓉園做文章，業(yè)態(tài)重復(fù)性較強(qiáng)。現(xiàn)象二、大雁塔及南北廣場(chǎng)人流最大，附近商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況稍理想，大唐芙蓉園人流次之，附近商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況欠佳，商鋪空置率高。由于游走路線的限制，大唐芙蓉園目前已成為本區(qū)域旅游資源的末端，以旅游產(chǎn)品為主的業(yè)態(tài)難有市場(chǎng)支撐?，F(xiàn)象三、本商圈內(nèi)聚焦的商業(yè)定位以旅游消費(fèi)為主，餐飲、購(gòu)物居多，而曲江新區(qū)內(nèi)的高尚住宅區(qū)生活配套不健全，好多要依靠老城區(qū)內(nèi)的配套為主?，F(xiàn)象四、由于以上項(xiàng)目一味追求差異化競(jìng)爭(zhēng)，招商追求新特感，急于實(shí)現(xiàn)所謂的利益最大化，導(dǎo)致商業(yè)定位時(shí)忽略了很多原生業(yè)態(tài)，即：周邊高尚社區(qū)的配套（超市、健身中心、女士休閑SPA館等），和配合旅游資源的平價(jià)消費(fèi)場(chǎng)所（品牌快餐）。2. 市場(chǎng)定位l 商業(yè)定位：曲江首席高尚都市生活加油站l 集餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、社區(qū)配套等多功能于一體的新商業(yè)中心。l 關(guān)鍵詞：首次，首席，唯一；商業(yè)街區(qū)，街頭文化，互動(dòng)性，參與性；超大體量，多業(yè)態(tài)，超市，娛樂(lè)休閑，餐飲，綜合體；旅游，土特產(chǎn)；購(gòu)物+逛街，中高檔，時(shí)尚、新潮等。3. 功能定位l 餐飲+購(gòu)物+休閑+娛樂(lè)+社區(qū)配套4. 檔次定位l 整體中高檔l 超市大眾化l 餐飲娛樂(lè)相對(duì)高檔5. 消費(fèi)者定位l 曲江新區(qū)內(nèi)高尚社區(qū)的居民（曲江公館等）；l 年輕白領(lǐng)、上班族；時(shí)尚男女青年；l 來(lái)西安旅游者。三、 業(yè)態(tài)布局1． 御膳坊以大型特色餐飲為主，例如大型音樂(lè)餐廳、餐飲文化體驗(yàn)店，如若商戶競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，一層和二層也可考慮分層招商（需進(jìn)行二層的入口改造）。2． 百業(yè)坊以中小型特色餐飲為主（鋪位靈活劃分）。3． 大唐客棧品牌酒店（已落實(shí)）。4． 劉伶軒酒吧、咖啡吧、休閑娛樂(lè)兼女士俱樂(lè)部。5． 綺唐閣品牌超市。6． 藏珍閣健身俱樂(lè)部、各類運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部。四、 目標(biāo)商家1. 餐飲(1)新天地亞科音樂(lè)餐廳介 紹 ARK是個(gè)能讓你感到身體每個(gè)細(xì)胞都在發(fā)散著熱力的地方。每天晚上，這種“high”的氣氛彌漫在這個(gè)搖滾、原創(chuàng)音樂(lè)的圣地，引領(lǐng)所有的朝圣者們開(kāi)始新的音樂(lè)旅程。ARK與新天地其它的店不同，如果你步入那扇并不起眼的、嵌在石庫(kù)門上的玻璃門，想在這里尋覓老上海的溫馨浪漫，或是想找個(gè)寧?kù)o的空間細(xì)語(yǔ)柔情，你會(huì)非常失望。ARK是日本彩虹樂(lè)隊(duì)最具影響力的唱片之一，原意為“諾亞的方舟”，“ARK”這個(gè)名字的由來(lái)似乎早已注定了它作為“上海第一家原創(chuàng)音樂(lè)酒吧”不可動(dòng)搖的地位。在這里有價(jià)值二十五萬(wàn)美元、在日本開(kāi)演唱會(huì)專用的超級(jí)音響，大型的中空舞臺(tái)每晚都有兩三場(chǎng)來(lái)自日本和內(nèi)地的知名流行樂(lè)隊(duì)的現(xiàn)場(chǎng)表演。邀上三五知己，點(diǎn)上一杯飲料，在
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