【正文】 光瞄向了新城乾州。 ? 經(jīng)調(diào)查，目前項(xiàng)目周邊最為稀缺的商業(yè)種類為： 銀行：各種銀行儲蓄網(wǎng)點(diǎn)稀缺； 移動網(wǎng)絡(luò)：移動、電信、聯(lián)通代辦點(diǎn)分布不均； 生活配套：干洗店、攝影室、蛋糕屋、彩票中心、水果超市、學(xué)生早餐等生活配套還不完善。YINXIANG 16 三、項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)分析 首 府 印 象 SHOUFU乾州商業(yè)中心以乾州中央商務(wù)廣場 2公里半徑區(qū)域，世紀(jì)大道、人民路、乾城大道、建新路和吉首大道形成合圍，使乾州新區(qū)成為城市內(nèi)環(huán)中心區(qū)域，建成的和在建的世紀(jì)山水、湘泉純水岸、湘洲陽光、香桂園、教師花園等高尚居住小區(qū)、乾州古城和州醫(yī)院，積聚城市重要的核心元素，如銀行、星級賓館、大型超市、醫(yī)院、知名品牌連鎖店、娛樂服務(wù)等迅速提升乾州新區(qū)人氣。 ? 值得注意的是不論時勢如何變遷，吉首老城區(qū)作為核心商圈的地位將不受動搖，通過擴(kuò)大、提升商業(yè)企業(yè)的規(guī)模和競爭實(shí)力，老城區(qū)將有望成為“不可超越的貿(mào)易購物天堂”。 ? 吉首城市商業(yè)中心主要由武陵路、人民路、團(tuán)結(jié)路合成的區(qū)域，該商圈內(nèi)和盛堂百貨、家樂富超市、梅尼超市、湘泉商業(yè)步行街、吉首商貿(mào)城等核心商業(yè)物業(yè)，為吉首老城區(qū)的核心商圈，交通便利、人氣旺盛。YINXIANG 12 首 府 首層商鋪進(jìn)深長達(dá) 25米，過半商鋪的面積超 100平方米。YINXIANG A棟商業(yè)的評析 ? 項(xiàng)目商業(yè)所占優(yōu)勢： 項(xiàng)目地段優(yōu)越 ,周邊商業(yè)成熟。 9 首 府 YINXIANG A棟商業(yè)圖紙 A棟一層商業(yè)平面圖 A棟 1層平面圖紙：面積為 1840平米，可分 6大間和 6小間，最小面積 38平米左右，最大面積 140平米左右，最小開間 ，最長進(jìn)深 。YINXIANG 一、項(xiàng)目資料 6 二、 A棟商業(yè)面積及分布情況 首 府 ? 完善的配套：周邊名校呵護(hù)如州幼兒園、實(shí)驗(yàn)附幼、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、藝校、一小等；醫(yī)療健康如市醫(yī)院、婦保站、中醫(yī)院、多家藥房近在咫尺；便捷生活菜市場、銀行、商業(yè)城步行街、和盛堂、家樂福全在 10分鐘的生活圈，享你所想。 印 象 SHOUFU 本方案旨在對項(xiàng)目定位的厘定，為營銷推廣提供決策參考依據(jù)。 Cehua 2 序 言 本著對項(xiàng)目的商業(yè)價值最大化，選擇最恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)主題；現(xiàn)根據(jù)項(xiàng)目自身優(yōu)勢、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想以及市場結(jié)論等結(jié)合開發(fā)商意愿，我部建議盡早著手對本案的商業(yè)部份進(jìn)行形象包裝、推廣宣傳，主基調(diào)按打造特色餐飲街作為噱頭引導(dǎo)市場優(yōu)質(zhì)客戶群的關(guān)注。首府 同時為了成功打造特色餐飲文化街，科學(xué)的對本項(xiàng)目商業(yè)部分進(jìn)行合理布局以促進(jìn)本項(xiàng)目后期的商業(yè)部分趨勢熱銷的場面，達(dá)到提高市場的占有率、影響力和關(guān)注度。 3 首 府 YINXIANG 5 ? 開發(fā)投資商：吉首市宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 ? 項(xiàng)目特點(diǎn)：占地 11525平米，總建筑 4740平米，近共 521戶，由 3棟 19— 30層的高層組成，其中 A棟為一期，其 1— 3層為商鋪， 4— 19層為住宅，另有 2023平米的市政廣場，和近 100個地下停車位；商住‘宜居’中心城。 印 象 SHOUFU 8 首 府 印 象 SHOUFU 擁有近 2023平的廣場集聚人氣的優(yōu)勢。 二、三層室內(nèi)有柱網(wǎng)過密。 印 象 SHOUFU而位置相對偏離商業(yè)中心區(qū)域的八月樓、火車站、紅旗門、大湘西、武陵山、等商業(yè)中心，雖然地處城市核心商業(yè)中心的延伸區(qū)域，但其對老城區(qū)商業(yè)的支撐性、其本身的價值也是不可忽視的。 首 府 如：‘世紀(jì)山水’商鋪的銷售單價已達(dá)到 28000元 /㎡ ；‘中央尚都’商鋪均價高達(dá) 29000元 / ㎡ .但乾州新區(qū)以及居住區(qū)網(wǎng)點(diǎn)偏少，社區(qū)商業(yè)功能較弱，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象仍然存在。YINXIANG 二、新乾州的商業(yè) 15 ? 目前中心城區(qū)作為老的商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)展成熟度高，但橫向發(fā)展空間日益狹小，由于受到城市地形的限制，僅以舊改項(xiàng)目為主，而乾州新區(qū)地域開闊，吉首未來的發(fā)展方向偏向乾州新區(qū)，大量機(jī)關(guān)單位和服務(wù)機(jī)構(gòu)南遷，住宅迅猛發(fā)展將加速該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展速度，已成為吉首未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 印 象 SHOUFU ? 文藝路南北吉新路原本濃郁的商業(yè)氣氛（主要為餐飲）近年來一直較為平淡，通過調(diào)查走訪主要原因歸于停車受限，路面較窄，特別遇學(xué)生放學(xué)、大型就餐宴席、下班高峰期，道路更是難行。 17 ? 通過對周邊商業(yè)的走訪調(diào)研統(tǒng)計： 老城區(qū)商業(yè)裙樓空置率仍然較高，如： 廣華沁香園、 湘域中央、紅旗門大市場、體育星城、武景家園等項(xiàng)目都出現(xiàn)商業(yè)待售的情況。 印 象 SHOUFU 印 象 SHOUFU 首 府 YINXIANG 22 一、形象定位 3+1BLOCK街區(qū) “文藝”廣場、停車、私有市政路 + 主題餐飲、時尚休閑為主的商業(yè) 首 府 YINXIANG 24 二、形象定位解析： ? 3+1BLOCK街區(qū)： 集主題餐飲、休閑、娛樂、停車、購物眾多功能區(qū)于一體。 ? 強(qiáng)調(diào)一站式休閑購物功能，強(qiáng)調(diào)滿足消費(fèi)者循環(huán)消費(fèi)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)物業(yè)的高端形象，強(qiáng)調(diào)商場特色吸引力，強(qiáng)調(diào)新時代時尚元素，強(qiáng)調(diào)具有湘西傳統(tǒng)特色的商業(yè)文化，強(qiáng)調(diào)商場包裝特色、經(jīng)營特色、以及休閑購物吸引力。YINXIANG 25 首 府 ? 三層（ 3F） ： 魅力新都會 、時尚休閑 ? 量販?zhǔn)?KTV、網(wǎng)吧、 SPA養(yǎng)生館、咖吧、健身中心、棋牌茶座、酒吧等 首 府 其次在以下幾個方面，對人流量的增加亦有著優(yōu)勢。 印 象 SHOUFU ? 代辦點(diǎn)的增設(shè)對本項(xiàng)目亦有著提升其小區(qū)生活配套功能的附加值，為小區(qū)業(yè)主的便捷生活提供良好增值服務(wù)。 ?而隨著生活質(zhì)量的提升，方便快捷的生活模式為他們所接受。YINXIANG 四、業(yè)態(tài)行業(yè)分析 30 首 府 ?水果超市在本案周邊仍屬于稀缺商業(yè)，學(xué)生家長、探病的人群都是其潛在的消費(fèi)人群，完全可以設(shè)立一家稍具規(guī)模的水果超市來填補(bǔ)市場的空白。 ?項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)還沒有主題鮮明的特色餐飲進(jìn)駐，而本案所提出的大湘西風(fēng)味特色餐飲，將是吸引投資者投資商業(yè)物業(yè)的決定性因素，也是選擇居家人士關(guān)注的重要因素。 首 府 ? 再次是采購車輛停放和補(bǔ)貨場所，以保證商品流通的暢通。YINXIAN