【正文】 00元/m2三層3000035000元/m2，四層2300026500元/m23．3新裕大廈發(fā)展商：廣州市新裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：農(nóng)林下路81號商場規(guī)模：約10800m2，其中一至五層銷售。售價：負一層65000元/m2，負二層2800045000元/m2。售工程進度：準現(xiàn)樓（正在裝修）開業(yè)時間：2002年5月1日推廣主題：進駐北京路步行街！進駐廣百！推廣措施：8萬元首期（余款在開業(yè)前付清）252。但市場反應(yīng)似乎給發(fā)展商潑了一瓢冷水，比去年同期大減31%，%，發(fā)展商的熱情和買家的冷淡形成鮮明對比，海珠區(qū)的商鋪市場形勢并不令人樂觀。地鐵2號線正加快建設(shè)，在海珠區(qū)約有10個出口站，其中市二宮、江南西、中大、赤崗等地段的網(wǎng)點，宜及早規(guī)劃。另外有一些較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要有以下幾個大的區(qū)域：區(qū)域經(jīng)營行業(yè)江南大道婚紗、電器、服裝、零售工業(yè)大道建材、五金廣州大道南水產(chǎn)、女士用品海印橋南家私、五金、裝飾材料洪德路布匹寶崗大道新港路未來“十五”規(guī)劃中，海珠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)將在幾方面實施：建設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點，培育有特色的區(qū)域商業(yè)區(qū)。市政規(guī)劃的建設(shè)極大促進了海珠區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，本區(qū)開發(fā)樓盤總數(shù)量近600個，是全市在建樓盤最多、建筑面積最大、銷售量最大的區(qū)。中旅百佳超市的開業(yè)更是引發(fā)大批市民瘋狂排隊采購，一定程度上帶旺中旅商業(yè)城的商鋪租售，相信這一方法將會被更多的商家所沿用。期間一批較大規(guī)模的地鐵物業(yè)如中旅商業(yè)城、中華廣場、流行前線、集美居家私廣場等已先后開業(yè)經(jīng)營，在租售的則有康王商業(yè)城、恒寶華庭、中泰國際廣場等大型商城，租售情況普遍理想。與此同時，市政配套等硬件設(shè)施的逐步完善，為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動下，2001年廣州市商用物業(yè)交投活躍，并且從中可以歸納出以下一些特點：A、零售大鱷搶灘廣州2001年中國正式入世，將會逐步對外資開放零售和批發(fā)業(yè)務(wù)，百貨零售業(yè)開始走出低迷期，步入高速發(fā)展階段，各大中外零售業(yè)不斷進行圈地運動，以搶占廣州的市場份額。在前進路與南田路的交界處，投資６個多億、八層高的萬國廣場即將開業(yè)，家樂福將投資數(shù)千萬在此搶建超級市場。街鋪以其輕靈小巧、貨物新奇為主。該商圈向海珠廣場與西門口一帶幅射，主要項目有荔灣廣場、新中國大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城等。u北京路商圈：作為廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)重地，北京路在一再改革創(chuàng)新中不斷散發(fā)旺盛的商機。u河中心商圈：以持續(xù)強勢的“鐵三角”（天河城廣場、宏城廣場、廣州購書中心）為核心，天河中心商圈涵蓋了廣州市的ＣＢＤ。13598126851999年由于供應(yīng)量的明顯減少造成商鋪的需求大于供給，促使總體均價攀升至廣州市近年商鋪供求關(guān)系對比表（區(qū)）年度1998年1999年2000年2001年供應(yīng)量（萬平方米）成交量（萬平方米）消化率（%）u商鋪的價格走勢廣州市商鋪的均價在近三年來都保持在一個比較穩(wěn)定的水平上。%200081%通過對本項目的市場調(diào)查分析，現(xiàn)擬定“金前廣場”營銷策劃方案。牢記一點：知識經(jīng)濟是“品牌的時代，而不是企業(yè)”的時代。3海珠灣營銷策劃目錄前言4一、廣州市商業(yè)用房情況5二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況19三、廣州市部分前期銷售商場調(diào)查25四、廣州主要商鋪投資風(fēng)險價值一覽30五、競爭對手分析34六、建筑設(shè)計建議41七、商場市場定位46八、主題概念分析49九、經(jīng)營模式建議50十、樓層分布建議51十一、目標客戶群和潛在的商家建議53十二、營銷策略建議54十三、各層售價建議66十四、操作思路67十五、廣告預(yù)算及計劃69十六、推廣計劃73后：無憂花紅計劃說明書………………………………………………………………………………………………….………...81 前言所有人都知道“品牌”在市場營運中的價值與意義，很多資料也羅列到了一些品牌令人瞠目結(jié)舌的價值。根據(jù)海珠灣一、二期規(guī)劃首一、二、三、四層為商業(yè)用途，總建面積約一、廣州市商業(yè)用房情況1．1商鋪的供應(yīng)及需求情況u商鋪供應(yīng)2000年商鋪批準預(yù)售面積和登記成交面積與進入年相比均有所下降，原八區(qū)批準預(yù)售面積較去年同期下降成交登記量占批出量的比例高達1998年由于商鋪的總供應(yīng)量較大，使供求壓力增大，總體均價維持在13472元/平方米，下降幅度為元/平方米，比去年同期增長其輻射圈則走“受眾細分”路線：石牌崗頂面向青少年電腦愛好者；廣客隆和美居中心則為專業(yè)化的家居市場；時代廣場及中泰國際廣場則走中高檔白領(lǐng)路線，附近的高檔寫字樓為他們提供了有力的人流支持。北京路以街鋪唱主角，匯集港澳甚至世界名牌專賣店，再有“廣百”、“新大新”在兩頭壓陣，其消費檔次可及中高檔，商鋪的租金也達到了“天價”。近期大力推售的是康王商業(yè)城，該商場位于中山七路陳家祠地鐵站出口，負一、負二層為地下商場，以“環(huán)球旅游式”作為商城的主題概念，融匯五大洲世界風(fēng)情，開創(chuàng)了將旅游和購物融為一體的、時尚的經(jīng)營模式。位于農(nóng)林下路與東風(fēng)路交界處的新裕大廈正對王府井大廈，地理位置相當優(yōu)越，但由于沒有一個鮮明的經(jīng)營定位，銷售一般。而在江南西路與寶業(yè)路的交接口，１０萬平方米的江南城已經(jīng)動工，將成為海珠區(qū)內(nèi)一個較有影響的大型商場。百佳繼中旅商業(yè)城店后在天河北再開分店；家樂福租下萬國廣場兩層面積；百盛百貨位于中泰國際廣場的分店經(jīng)營面積達3萬平方米；萬佳將在五羊新城、新世界東逸花園和中山八路的荔景廣場設(shè)店；沃爾瑪意屬廣州大道南；宏城和島內(nèi)價超市亦加緊設(shè)網(wǎng)鋪點，這些商家所租用的經(jīng)營面積動輒就成千上萬平方米，為商場的租售打下了扎實基礎(chǔ)，帶來了旺盛的人氣，令資金得以較快地回籠。D、主題式商場逐漸主走俏主題式商場開始成為商場租售策劃的一個關(guān)鍵因素，買家投資選擇時所考慮的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外，對商場的定位亦開始關(guān)注，而主題式概念是商場的一個重要附加值，也成為增強買家購買信心的重要因素，如以“異國風(fēng)情”包裝的康王商業(yè)城、專做女人生意的洪德女人街等。二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況目前，海珠區(qū)較為發(fā)達的商業(yè)集中在江南大道北——江南大道中，江南西路，寶崗大道呈“H”型分布向周邊輻射，而鶴洞大橋、人民大橋、解放大橋、海珠橋、海印橋等路橋設(shè)施，為該區(qū)域吸引芳村、荔灣、越秀、東山等城區(qū)的消費人流創(chuàng)造了有利的條件。主要在江南大道中，江南西路，寶崗大道等道路的交匯口，規(guī)劃建設(shè)三個各具特色的商業(yè)網(wǎng)點，提高該區(qū)商業(yè)的整體內(nèi)涵和檔次。n抓好新開路網(wǎng)和新建住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和建設(shè)。海珠商鋪價格則呈下降趨勢，2001年第四季度的成交均價下降至只有9389元/平方米，全年均價為10895元/平方米。面積單位：萬平方米利潤分成計劃一次性收取分成（分三、五年），按成交價每年8%計，在樓價中一次性扣除，買家沒有相應(yīng)年限的商鋪使用權(quán)。3．2中泰國際廣場發(fā)展商：廣州市天啟房地產(chǎn)有限公司地理位置：廣州火車東站西側(cè)商場規(guī)模：約100000m2，其中一至四層銷售。工程進度：現(xiàn)樓開業(yè)時間：2002年春節(jié)推廣措施：返租計劃（返還四年租金。粗略計算，實際成交價約為樓價的48%。工程進度：正在裝修開業(yè)時間：2002年8月31日推廣主題：環(huán)球旅游式地鐵商城（設(shè)美國、中國、澳洲、法國、意大現(xiàn)在傳統(tǒng)商鋪與現(xiàn)代商場共存，投資商鋪有不少風(fēng)險，不小心就會掉進投資陷阱。一位十分內(nèi)行的商鋪投資者說，投資商鋪賺不賺錢，不能只看一兩年，最起碼要看到四年之后的發(fā)展情況，天河城廣場起初人氣也不旺，但其地理位置、商業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展規(guī)劃決定了其發(fā)展前景。從發(fā)展前景看，當今的開發(fā)商大多是商業(yè)奇才，在選建項目時，已充分考慮到未來商業(yè)格局變化及發(fā)展前景，在大型商業(yè)物業(yè)中投資商鋪，前景都較為樂觀。據(jù)幾家商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商介紹，他們對大型商業(yè)的管理都十分重視，為了實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的管理，在租售鋪之前，已對大型商場的管理胸有成竹。從商業(yè)物業(yè)租售情況可以看出，開發(fā)商對物業(yè)本身商業(yè)價值的信心情況。五、競爭對手分析5．1競爭對手分析海逸花園首層商鋪發(fā)展商：廣州市南聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：