【正文】 00元/m2三層3000035000元/m2，四層2300026500元/m23．3新裕大廈發(fā)展商：廣州市新裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：農(nóng)林下路81號(hào)商場(chǎng)規(guī)模：約10800m2，其中一至五層銷(xiāo)售。售價(jià)：負(fù)一層65000元/m2，負(fù)二層2800045000元/m2。售工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)樓（正在裝修）開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年5月1日推廣主題：進(jìn)駐北京路步行街！進(jìn)駐廣百！推廣措施：8萬(wàn)元首期（余款在開(kāi)業(yè)前付清）252。但市場(chǎng)反應(yīng)似乎給發(fā)展商潑了一瓢冷水，比去年同期大減31%，%，發(fā)展商的熱情和買(mǎi)家的冷淡形成鮮明對(duì)比，海珠區(qū)的商鋪市場(chǎng)形勢(shì)并不令人樂(lè)觀。地鐵2號(hào)線正加快建設(shè)，在海珠區(qū)約有10個(gè)出口站，其中市二宮、江南西、中大、赤崗等地段的網(wǎng)點(diǎn)，宜及早規(guī)劃。另外有一些較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要有以下幾個(gè)大的區(qū)域：區(qū)域經(jīng)營(yíng)行業(yè)江南大道婚紗、電器、服裝、零售工業(yè)大道建材、五金廣州大道南水產(chǎn)、女士用品海印橋南家私、五金、裝飾材料洪德路布匹寶崗大道新港路未來(lái)“十五”規(guī)劃中，海珠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)將在幾方面實(shí)施：建設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，培育有特色的區(qū)域商業(yè)區(qū)。市政規(guī)劃的建設(shè)極大促進(jìn)了海珠區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，本區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)總數(shù)量近600個(gè)，是全市在建樓盤(pán)最多、建筑面積最大、銷(xiāo)售量最大的區(qū)。中旅百佳超市的開(kāi)業(yè)更是引發(fā)大批市民瘋狂排隊(duì)采購(gòu)，一定程度上帶旺中旅商業(yè)城的商鋪?zhàn)馐?，相信這一方法將會(huì)被更多的商家所沿用。期間一批較大規(guī)模的地鐵物業(yè)如中旅商業(yè)城、中華廣場(chǎng)、流行前線、集美居家私廣場(chǎng)等已先后開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，在租售的則有康王商業(yè)城、恒寶華庭、中泰國(guó)際廣場(chǎng)等大型商城，租售情況普遍理想。與此同時(shí)，市政配套等硬件設(shè)施的逐步完善，為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動(dòng)下，2001年廣州市商用物業(yè)交投活躍，并且從中可以歸納出以下一些特點(diǎn)：A、零售大鱷搶灘廣州2001年中國(guó)正式入世，將會(huì)逐步對(duì)外資開(kāi)放零售和批發(fā)業(yè)務(wù)，百貨零售業(yè)開(kāi)始走出低迷期，步入高速發(fā)展階段，各大中外零售業(yè)不斷進(jìn)行圈地運(yùn)動(dòng)，以搶占廣州的市場(chǎng)份額。在前進(jìn)路與南田路的交界處，投資６個(gè)多億、八層高的萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)即將開(kāi)業(yè)，家樂(lè)福將投資數(shù)千萬(wàn)在此搶建超級(jí)市場(chǎng)。街鋪以其輕靈小巧、貨物新奇為主。該商圈向海珠廣場(chǎng)與西門(mén)口一帶幅射，主要項(xiàng)目有荔灣廣場(chǎng)、新中國(guó)大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城等。u北京路商圈：作為廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)重地，北京路在一再改革創(chuàng)新中不斷散發(fā)旺盛的商機(jī)。u河中心商圈：以持續(xù)強(qiáng)勢(shì)的“鐵三角”（天河城廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)、廣州購(gòu)書(shū)中心）為核心，天河中心商圈涵蓋了廣州市的ＣＢＤ。13598126851999年由于供應(yīng)量的明顯減少造成商鋪的需求大于供給，促使總體均價(jià)攀升至廣州市近年商鋪供求關(guān)系對(duì)比表（區(qū)）年度1998年1999年2000年2001年供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）成交量（萬(wàn)平方米）消化率（%）u商鋪的價(jià)格走勢(shì)廣州市商鋪的均價(jià)在近三年來(lái)都保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平上。%200081%通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查分析，現(xiàn)擬定“金前廣場(chǎng)”營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。牢記一點(diǎn)：知識(shí)經(jīng)濟(jì)是“品牌的時(shí)代，而不是企業(yè)”的時(shí)代。3海珠灣營(yíng)銷(xiāo)策劃目錄前言4一、廣州市商業(yè)用房情況5二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況19三、廣州市部分前期銷(xiāo)售商場(chǎng)調(diào)查25四、廣州主要商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值一覽30五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析34六、建筑設(shè)計(jì)建議41七、商場(chǎng)市場(chǎng)定位46八、主題概念分析49九、經(jīng)營(yíng)模式建議50十、樓層分布建議51十一、目標(biāo)客戶(hù)群和潛在的商家建議53十二、營(yíng)銷(xiāo)策略建議54十三、各層售價(jià)建議66十四、操作思路67十五、廣告預(yù)算及計(jì)劃69十六、推廣計(jì)劃73后：無(wú)憂(yōu)花紅計(jì)劃說(shuō)明書(shū)………………………………………………………………………………………………….………...81 前言所有人都知道“品牌”在市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)中的價(jià)值與意義，很多資料也羅列到了一些品牌令人瞠目結(jié)舌的價(jià)值。根據(jù)海珠灣一、二期規(guī)劃首一、二、三、四層為商業(yè)用途，總建面積約一、廣州市商業(yè)用房情況1．1商鋪的供應(yīng)及需求情況u商鋪供應(yīng)2000年商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積和登記成交面積與進(jìn)入年相比均有所下降，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積較去年同期下降成交登記量占批出量的比例高達(dá)1998年由于商鋪的總供應(yīng)量較大，使供求壓力增大，總體均價(jià)維持在13472元/平方米，下降幅度為元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)其輻射圈則走“受眾細(xì)分”路線：石牌崗頂面向青少年電腦愛(ài)好者；廣客隆和美居中心則為專(zhuān)業(yè)化的家居市場(chǎng)；時(shí)代廣場(chǎng)及中泰國(guó)際廣場(chǎng)則走中高檔白領(lǐng)路線，附近的高檔寫(xiě)字樓為他們提供了有力的人流支持。北京路以街鋪唱主角，匯集港澳甚至世界名牌專(zhuān)賣(mài)店，再有“廣百”、“新大新”在兩頭壓陣，其消費(fèi)檔次可及中高檔，商鋪的租金也達(dá)到了“天價(jià)”。近期大力推售的是康王商業(yè)城，該商場(chǎng)位于中山七路陳家祠地鐵站出口，負(fù)一、負(fù)二層為地下商場(chǎng)，以“環(huán)球旅游式”作為商城的主題概念，融匯五大洲世界風(fēng)情，開(kāi)創(chuàng)了將旅游和購(gòu)物融為一體的、時(shí)尚的經(jīng)營(yíng)模式。位于農(nóng)林下路與東風(fēng)路交界處的新裕大廈正對(duì)王府井大廈，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，但由于沒(méi)有一個(gè)鮮明的經(jīng)營(yíng)定位，銷(xiāo)售一般。而在江南西路與寶業(yè)路的交接口，１０萬(wàn)平方米的江南城已經(jīng)動(dòng)工，將成為海珠區(qū)內(nèi)一個(gè)較有影響的大型商場(chǎng)。百佳繼中旅商業(yè)城店后在天河北再開(kāi)分店；家樂(lè)福租下萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)兩層面積；百盛百貨位于中泰國(guó)際廣場(chǎng)的分店經(jīng)營(yíng)面積達(dá)3萬(wàn)平方米；萬(wàn)佳將在五羊新城、新世界東逸花園和中山八路的荔景廣場(chǎng)設(shè)店；沃爾瑪意屬?gòu)V州大道南；宏城和島內(nèi)價(jià)超市亦加緊設(shè)網(wǎng)鋪點(diǎn)，這些商家所租用的經(jīng)營(yíng)面積動(dòng)輒就成千上萬(wàn)平方米，為商場(chǎng)的租售打下了扎實(shí)基礎(chǔ)，帶來(lái)了旺盛的人氣，令資金得以較快地回籠。D、主題式商場(chǎng)逐漸主走俏主題式商場(chǎng)開(kāi)始成為商場(chǎng)租售策劃的一個(gè)關(guān)鍵因素，買(mǎi)家投資選擇時(shí)所考慮的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外，對(duì)商場(chǎng)的定位亦開(kāi)始關(guān)注，而主題式概念是商場(chǎng)的一個(gè)重要附加值，也成為增強(qiáng)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)信心的重要因素，如以“異國(guó)風(fēng)情”包裝的康王商業(yè)城、專(zhuān)做女人生意的洪德女人街等。二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況目前，海珠區(qū)較為發(fā)達(dá)的商業(yè)集中在江南大道北——江南大道中，江南西路，寶崗大道呈“H”型分布向周邊輻射，而鶴洞大橋、人民大橋、解放大橋、海珠橋、海印橋等路橋設(shè)施，為該區(qū)域吸引芳村、荔灣、越秀、東山等城區(qū)的消費(fèi)人流創(chuàng)造了有利的條件。主要在江南大道中，江南西路，寶崗大道等道路的交匯口，規(guī)劃建設(shè)三個(gè)各具特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，提高該區(qū)商業(yè)的整體內(nèi)涵和檔次。n抓好新開(kāi)路網(wǎng)和新建住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)。海珠商鋪價(jià)格則呈下降趨勢(shì)，2001年第四季度的成交均價(jià)下降至只有9389元/平方米，全年均價(jià)為10895元/平方米。面積單位：萬(wàn)平方米利潤(rùn)分成計(jì)劃一次性收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年8%計(jì)，在樓價(jià)中一次性扣除，買(mǎi)家沒(méi)有相應(yīng)年限的商鋪使用權(quán)。3．2中泰國(guó)際廣場(chǎng)發(fā)展商：廣州市天啟房地產(chǎn)有限公司地理位置：廣州火車(chē)東站西側(cè)商場(chǎng)規(guī)模：約100000m2，其中一至四層銷(xiāo)售。工程進(jìn)度：現(xiàn)樓開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年春節(jié)推廣措施：返租計(jì)劃（返還四年租金。粗略計(jì)算，實(shí)際成交價(jià)約為樓價(jià)的48%。工程進(jìn)度：正在裝修開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年8月31日推廣主題：環(huán)球旅游式地鐵商城（設(shè)美國(guó)、中國(guó)、澳洲、法國(guó)、意大現(xiàn)在傳統(tǒng)商鋪與現(xiàn)代商場(chǎng)共存，投資商鋪有不少風(fēng)險(xiǎn)，不小心就會(huì)掉進(jìn)投資陷阱。一位十分內(nèi)行的商鋪投資者說(shuō)，投資商鋪賺不賺錢(qián)，不能只看一兩年，最起碼要看到四年之后的發(fā)展情況，天河城廣場(chǎng)起初人氣也不旺，但其地理位置、商業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展規(guī)劃決定了其發(fā)展前景。從發(fā)展前景看，當(dāng)今的開(kāi)發(fā)商大多是商業(yè)奇才，在選建項(xiàng)目時(shí)，已充分考慮到未來(lái)商業(yè)格局變化及發(fā)展前景，在大型商業(yè)物業(yè)中投資商鋪，前景都較為樂(lè)觀。據(jù)幾家商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商介紹，他們對(duì)大型商業(yè)的管理都十分重視，為了實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的管理，在租售鋪之前，已對(duì)大型商場(chǎng)的管理胸有成竹。從商業(yè)物業(yè)租售情況可以看出，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)本身商業(yè)價(jià)值的信心情況。五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析5．1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析海逸花園首層商鋪發(fā)展商：廣州市南聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商：