商業(yè)營(yíng)銷策劃方案模式分析-wenkub
2023-02-03 21:23:42 本頁(yè)面
【正文】 商圈地標(biāo) /中原商業(yè)鋪王 /創(chuàng)富時(shí)代 MALL 業(yè)態(tài)功能 購(gòu)物 （易初 + 梅森 +步行街） 休閑娛樂(lè) （影城 +酒吧 +書城、音像、網(wǎng)吧、電玩、 KTV+美容 SPA+健身） 餐飲 （地下小吃城 +美食廣場(chǎng)） 休閑廣場(chǎng) （演藝 +集會(huì) +生態(tài)） SOHO小戶型空中花園公寓 （商住及其會(huì)所配套） 產(chǎn)品包裝 MALL 商業(yè)品牌 一期進(jìn)駐品牌 （已招商） 二期進(jìn)駐品牌 （在招商） 易初蓮花 梅森百貨 21世紀(jì)河南影城 XX KTV 肯德基 CEPA香港免稅店 三聯(lián)書屋 ************ 星巴克 國(guó)美 香港銅鑼灣 深圳好百年 臺(tái)灣燦坤 關(guān)注品牌 （有意向） MALL 商業(yè)布局 1F— “ 地心城 ” — 地心引力小食街 /東區(qū)最大室內(nèi)停車場(chǎng) /車 元素精品店。 CBD 銷售策略基本法 三、要素設(shè)計(jì) （ 4P） （一）產(chǎn)品要素 概念包裝 返租回報(bào)； 戰(zhàn)略要點(diǎn) 投資的安全性（品牌商家組合，僅有 10%待售商業(yè)物業(yè)） 高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)、稀缺性的產(chǎn)權(quán)商鋪， 個(gè)案化； 戰(zhàn)略 樓價(jià)限制 地段認(rèn)同度； 對(duì)返租回報(bào)進(jìn)行 “易理解，可接受的 闡釋” ，如：個(gè)案化； 市場(chǎng)返租的接受度。 T（威脅） 品牌商家資源優(yōu)勢(shì)； 強(qiáng)調(diào)銷售的是 MALL黃金鋪， 且僅有 10%面積出售 S易初首個(gè)店的開市效應(yīng)。 價(jià)位水平（目前全市最高 價(jià)位之一）； W 戰(zhàn)略 O（機(jī)會(huì)） 品牌商家資源優(yōu)勢(shì)； S樓價(jià)限制 商業(yè)項(xiàng)目推盤少，估計(jì) 入市時(shí)暫無(wú) 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 地段認(rèn)同度； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（設(shè)計(jì)、環(huán)境、硬件） T分析 S（優(yōu)勢(shì)） 提出 10年 8%返租，基于三種考慮； A、規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，制造門檻； B、便于自主經(jīng)營(yíng)； C、投資高回報(bào)營(yíng)銷策略。 約 m2待售產(chǎn)權(quán)商鋪； 期房（開盤時(shí)約正負(fù)零）； S 商業(yè)類型優(yōu)勢(shì)（ MALL）； 待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢(shì)； 期房銷售 返租銷售的市場(chǎng)空白； 市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度； O 戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（設(shè)計(jì)、環(huán)境、硬件） 商業(yè)項(xiàng)目推盤少，估計(jì)入市時(shí) 暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 適時(shí)入市和強(qiáng)勢(shì)入市，高起點(diǎn)， 力爭(zhēng)要成為年度商業(yè)項(xiàng)目的第一 品牌； O 戰(zhàn)略 W（劣勢(shì)） 待售商業(yè)面積不是易初蓮 花，而是自創(chuàng)的梅森百貨 O（機(jī)會(huì)） 戰(zhàn)略 T 戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（設(shè)計(jì)、環(huán)境、硬件） 樓價(jià)限制 戰(zhàn)略 市場(chǎng)引導(dǎo)的必要性。 期房銷售 市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度； 炒作、包裝； 比較說(shuō)明。 “賣的是產(chǎn)權(quán)商鋪，更是投資收益 ” WHY（為什么買） 投資的可行性（低門檻） HOW（銷售過(guò)程） 籌備期 引導(dǎo)期 認(rèn)購(gòu)期 開盤期 調(diào)整期 戰(zhàn)役期 市場(chǎng)引導(dǎo)是策略可行的關(guān)鍵 （ MALL概念、投資回報(bào)概念兩者同等重要）； CityBusiness wan 新區(qū)、新商圈、新商業(yè) 最具含金量的商圈 直面城市未來(lái) 區(qū)域最大在建商業(yè)廣場(chǎng) 區(qū)域商圈核心的形成 1F— “ 名店城 ” — 花街集市 /財(cái)富廣場(chǎng) /易初蓮花 /環(huán)藝廣場(chǎng) （特賣場(chǎng)、人體造型秀、現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)活動(dòng)、背景音樂(lè) /攀 巖峽谷 /梅森百貨 /城市后街（室外步行街） /熱帶雨林 風(fēng)情步行街，冰河世紀(jì)美食廣場(chǎng)，城市休閑景觀公園 2F— “ 花園城 ” — 梅森百貨 /鐘樓廣場(chǎng)（親子、游園、街頭 表演、游藝、休閑運(yùn)動(dòng)） /水岸街市； 3F— “ 休閑城 ” — 時(shí)尚聚落，輕松爵士，逍遙樂(lè)園，藍(lán)調(diào)境 界，酒吧，書屋，樂(lè)坊，食肄，觀景臺(tái)； 4F— “ 影視城 ” — 21世紀(jì)河南影院， KTV，音像，演藝廣場(chǎng)， 風(fēng)中舞臺(tái)； 5F以上 — SOHO 花街集市 —— 城市干線，花園小徑，花車商亭，綠技鮮花點(diǎn)綴五彩霓虹， 打造城市多彩的一面，構(gòu)成農(nóng)業(yè)路一道靚麗的城市風(fēng)景。 C、 21世紀(jì)河南影城 —— 中原唯一國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)影院，全國(guó)排列前五的頂級(jí)影院，五星級(jí)劇院 式觀賞環(huán)境，全數(shù)碼聲光設(shè)備，多種類型的豪華影廳，配以 KTV、 餐飲、音像、游戲城、這里也是明星見(jiàn)面會(huì)、歌手簽唱活動(dòng)、電 影首映式、影視拍攝基地、城市時(shí)尚文化策源點(diǎn)、全年無(wú)休的歡 樂(lè)據(jù)點(diǎn)。 ?國(guó)際零售品牌組合（ 500強(qiáng) +美國(guó)百貨 +五星級(jí)影院 +一批知名品牌）。 ?鄭州最大的地下停車場(chǎng)。 （二）價(jià)位策略 ——定位考慮范圍 9000—15000元。 ? 首付和月供的投資門檻不高。 鑒于期房銷售以及 “大 MALL”新穎概念， 5點(diǎn) 1線的通路展示尤顯重要 （三）通路要素 賣場(chǎng)： 功能 銷售 MALL展示 辦公、財(cái)務(wù) 接待 道具陳列（沙盤） 冾談 活動(dòng)區(qū) 室內(nèi)、室外空間 外廣場(chǎng) 功能 /情趣 綜合型賣場(chǎng)，承載對(duì) MALL的形象展示體驗(yàn)功能 概念： MALL 農(nóng)業(yè)路引線展示（旗 /燈箱 /廣告牌） 前期充分； ? 延長(zhǎng)引導(dǎo)期，調(diào)整期，壓縮銷售周期，壓迫促進(jìn)成交。 ? 營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)，確認(rèn)。 ? 將炒作和活動(dòng)內(nèi)容編輯為《 MALL?新生活》創(chuàng)刊號(hào) —“鄭州 ?MALL 年 ” 。 ? 統(tǒng)一炒作主題 “鄭州 ?MALL創(chuàng)富年 ”，其中分主題為 “鄭州 ?MALL 創(chuàng)富年 —10年 8％特別報(bào)道 ”和 “鄭州 ?MALL財(cái)富年 —全民創(chuàng)富特 別報(bào)道” ? 軟文的形式要有力，
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