某商業(yè)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-wenkub
2023-05-10 03:41:26 本頁(yè)面
【正文】 家看好，隨著瀏陽(yáng)河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的深度開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的商圈形象將越來(lái)越高越來(lái)越好。F 大型綜合商場(chǎng)的選址都經(jīng)過(guò)慎密的考察，基本上位于居住生活的中心，以大型居住區(qū)為依托的商業(yè)選址就成為必然。管理公司應(yīng)本著與經(jīng)營(yíng)者同呼吸共命運(yùn)的原則，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的統(tǒng)一管理。主要存在以下幾方面：（1）缺乏統(tǒng)一的布局規(guī)劃，商場(chǎng)的平面布置顯得很雜亂，人流通道等設(shè)置不合理。上河國(guó)際的即將開(kāi)張，隨著品牌百貨、超市的紛紛進(jìn)駐，一個(gè)龐大的商圈迅速崛起。 建設(shè)中的上河國(guó)際商業(yè)面積約7萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的大型場(chǎng)所?？傮w上銷(xiāo)售較為成功，首要因素是發(fā)展商準(zhǔn)確的定位，彌補(bǔ)了東區(qū)市場(chǎng)的空缺，迎合買(mǎi)家所需。傳統(tǒng)市場(chǎng)群商業(yè)區(qū)以馬王堆為中心向周?chē)煺?，并在不斷地改造及壯大。而且目前區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)域在售及即將發(fā)售的多家項(xiàng)目臨街裙樓都將引進(jìn)或已引進(jìn)超市和大型商業(yè)?，F(xiàn)階段東區(qū)商業(yè)物業(yè)主要集中分布在人民路中和萬(wàn)家麗大道北段。直到3C和百腦匯的開(kāi)業(yè)，才算是結(jié)束了東區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)單薄、商業(yè)經(jīng)營(yíng)面狹窄的局面?！|一時(shí)區(qū)（SOMO工場(chǎng)）裙樓營(yíng)銷(xiāo)策劃案九州盛世廣告目 錄 前 言………………………………………………………………………3 第一部分 市場(chǎng)分析篇…………………………………………………….4一、人民路(東區(qū))商業(yè)市場(chǎng)概況二、本項(xiàng)目周邊商區(qū)分析三、人民路(東區(qū))主題商場(chǎng)分析 第二部分 項(xiàng)目定位篇…………………………………………………….15一、項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)二、商業(yè)功能定位三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位四、目標(biāo)客戶定位 第三部分 價(jià)格定位篇……………………………………………………34 第四部分 營(yíng)銷(xiāo)策略篇……………………………………………………37一、總體營(yíng)銷(xiāo)思路二、營(yíng)銷(xiāo)主題三、營(yíng)銷(xiāo)路線四、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略五、促銷(xiāo)策略六、廣告宣傳策略36 / 36第一部分 市場(chǎng)分析篇? 人民路東區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況（一）人民路商業(yè)市場(chǎng)歷史回顧由于歷史原因，朝陽(yáng)商圈早期的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)分布很散亂，只有解放路東與朝陽(yáng)路為IT商貿(mào)中心地段，而且大都規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和品種單一，檔次也較低。（二）東區(qū)（人民路）商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 市中心區(qū)東移工程啟動(dòng)，火星大道（萬(wàn)家麗）不斷引起外區(qū)域置業(yè)群體的注意。這些商業(yè)設(shè)施規(guī)模較大，建筑層數(shù)以二到四層為主。眾多商業(yè)物業(yè)的涌現(xiàn)，雖促使該片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，但同時(shí)使市場(chǎng)形成了多元化商業(yè)格局，使得東區(qū)終于有了自己的商業(yè)圈，東區(qū)人終于有了自己的購(gòu)物天地。而社區(qū)商業(yè)區(qū)在上河國(guó)際等大型商場(chǎng)進(jìn)駐后已具備相當(dāng)實(shí)力，近期出現(xiàn)的商業(yè)城更是掀起東區(qū)商圈又一輪熱潮。以上充分說(shuō)明了商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的成功，取決于準(zhǔn)確的定位和有效的營(yíng)銷(xiāo)。通過(guò)上述幾個(gè)因素可以看出，人民路東區(qū)商鋪目前的升溫現(xiàn)象只是一個(gè)開(kāi)始，大規(guī)模的發(fā)展還在以后?？傊?，無(wú)論從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，還是從商業(yè)角度來(lái)看，本項(xiàng)目商業(yè)功能定位更可能在整體規(guī)劃方面、業(yè)態(tài)互補(bǔ)方面都有重要意義。（2）沒(méi)有明確的經(jīng)營(yíng)主題，商場(chǎng)管理者自身對(duì)商場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)正確的市場(chǎng)定位，任由經(jīng)營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致各層業(yè)態(tài)混亂，無(wú)自身特色，無(wú)法吸引顧客。（5）從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)這一方面來(lái)講，裙樓臨街所營(yíng)物品均為中低檔產(chǎn)品，適合過(guò)去居住人群的消費(fèi)水平，但近年來(lái)隨著火星大道的全線拉通，大批的高級(jí)白領(lǐng)入住東區(qū)，他們的需求已不是昔日的中低檔產(chǎn)品所能滿足的。F 主題商場(chǎng)作為比較單一的商品零售業(yè)，在目前東區(qū)各大綜合性商場(chǎng)仍占主流的形勢(shì)下唯有借勢(shì)。商場(chǎng)規(guī)模本項(xiàng)目商場(chǎng)面積約萬(wàn)余平米，故本商場(chǎng)相對(duì)而言己達(dá)到一定規(guī)模，具備組織大型商業(yè)物業(yè)的前提。由前面知，人民路東區(qū)內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層面己經(jīng)拉開(kāi)， 而區(qū)域內(nèi)未形成所需的購(gòu)買(mǎi)力，故整體經(jīng)營(yíng)狀況亦只是一般。根據(jù)以上分析，可確定本項(xiàng)目在這樣一個(gè)大環(huán)境下，應(yīng)該走主題商城路線，對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)再行細(xì)分，從中尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)。車(chē)市火爆的背后，是隨之而存在的長(zhǎng)沙市汽車(chē)專(zhuān)業(yè)用品市場(chǎng)方面的巨大商機(jī)！216。本項(xiàng)目如規(guī)劃成建材裝飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，地理位置上緊鄰長(zhǎng)沙市的高尚住宅區(qū)，可輻射整個(gè)高橋市場(chǎng)。綜合上述情況，從長(zhǎng)沙專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)宏觀概況及各大商圈的分析，我們認(rèn)為東一時(shí)區(qū)（SOMO工場(chǎng)）商場(chǎng)宜以全新經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)軍東區(qū)主題商城市場(chǎng)。只有建立一套先進(jìn)而科學(xué)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式，才能使商場(chǎng)得以長(zhǎng)足發(fā)展，從而給投資者一個(gè)信心的保障、墊定商場(chǎng)物業(yè)租、售良性循環(huán)的根基。商場(chǎng)主體追求的目標(biāo)（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，一般說(shuō)來(lái)主要有以下兩種目的： A、作為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，出售建筑面積賺取利潤(rùn)； B、將商場(chǎng)作為公司一項(xiàng)固定資產(chǎn)，以出租建筑面積為主要目的。在現(xiàn)實(shí)中，還存在不少租售并舉的商場(chǎng)，此時(shí)地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)公司的關(guān)系一般仍以上述兩種類(lèi)型為基礎(chǔ)，但也存在交叉情況，依具體情況會(huì)有不同取向。本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)將吸引大量人流，可開(kāi)辟較多的廣告位，這亦是一筆不小的收益。有利于業(yè)主與經(jīng)銷(xiāo)商的雙向溝通和商場(chǎng)的統(tǒng)一管理，使商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念、政策可以有一個(gè)渠道下達(dá)并執(zhí)行，而經(jīng)銷(xiāo)商也會(huì)因?yàn)橛辛司S護(hù)自己權(quán)益的“娘家”而樂(lè)意投奔“東一時(shí)區(qū)（SOMO工場(chǎng)）商城”。嚴(yán)厲有效的品質(zhì)保障體系。此類(lèi)租賃管理方式通常表現(xiàn)為商場(chǎng)采用統(tǒng)一收銀模式；（2）按月交固定租金。而經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的先進(jìn)、優(yōu)秀與否又直接決定了經(jīng)營(yíng)管理的成敗?！?消費(fèi)者聯(lián)盟戰(zhàn)略：所謂消費(fèi)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指通過(guò)發(fā)展消費(fèi)合作，擴(kuò)大銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)覆蓋市場(chǎng)，從而與一部分固定消費(fèi)群體結(jié)成聯(lián)盟。也就是說(shuō)，商場(chǎng)必須為消費(fèi)者提供額外的利益或服務(wù)，方能得到其認(rèn)可，方能成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。② 在明確了本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)管理模式之后，為配合商場(chǎng)的整體運(yùn)作，至關(guān)重要的一步就是招商工作。前期招商是指首次招商，即為早日使商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，必須引進(jìn)一定的經(jīng)營(yíng)者。（三）商場(chǎng)三方主體關(guān)系商場(chǎng)三方主體甲方：物業(yè)開(kāi)發(fā)及管理方——地產(chǎn)發(fā)展商和經(jīng)營(yíng)公司乙方：購(gòu)買(mǎi)分割面積方——投資者丙方：實(shí)際經(jīng)營(yíng)方——鋪面經(jīng)營(yíng)者三方主體之間的法律關(guān)系發(fā)展商是商場(chǎng)物業(yè)的
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