國(guó)賓府商業(yè)營(yíng)銷策劃方案-wenkub
2023-05-27 23:10:21 本頁(yè)面
【正文】 路，距海300米，緊臨威海山東大學(xué)，利群商場(chǎng)近在咫尺，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)（距海500米）。無(wú)清晰的項(xiàng)目主題和形像定位（產(chǎn)品同類化）。 現(xiàn)場(chǎng)銷售及項(xiàng)目形像包裝不專業(yè)。 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，是項(xiàng)目成功銷售的堅(jiān)強(qiáng)后盾。 基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的投資方式及銀豐公司的經(jīng)營(yíng)特性，在制定項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)及計(jì)劃時(shí)，更多傾向于以下幾點(diǎn)做為本案的營(yíng)銷目標(biāo)。功能定位：酒店、辦公、居家為一體。廣告投放：網(wǎng)絡(luò)、DM單、短信群發(fā)、廣播電視、戶外廣告等。經(jīng)區(qū)、高區(qū)、環(huán)翠區(qū)各設(shè)1個(gè)區(qū)域團(tuán)隊(duì)，主要職責(zé)為：宣傳推廣、客戶挖掘溝通，發(fā)展二級(jí)行銷業(yè)務(wù)員。A、代理傭金20%：跟據(jù)威海市現(xiàn)有的外銷點(diǎn)位行情，普遍的代理分銷點(diǎn)位在10%17%不等，如華夏山海城為17%起，唐人海灣公館15%起，雨潤(rùn)北海灣15%起，金海灣10%起。三年后的中長(zhǎng)期收益為：按照經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的50%分紅或租金收益的1：9分配（90%歸業(yè)主）。我們將努力多銷售，達(dá)到總量的80amp。2）開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期：8個(gè)月主要工作：A、威海市進(jìn)入旅游旺季； B、海景房銷售進(jìn)入旺季； C、廣泛組織客源，現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)促銷。預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度：160套點(diǎn)總額的20%。 市場(chǎng)環(huán)境及特征。西部城區(qū)人口基數(shù)大，文化低潤(rùn)濃郁，但商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。 三、整體項(xiàng)目定位項(xiàng)目的核心價(jià)值體系根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目特征，本案核心價(jià)值體系建立應(yīng)以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)。因此，項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立，應(yīng)在作好項(xiàng)目發(fā)展定位基礎(chǔ)上，全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。 產(chǎn)品形象 產(chǎn)品品質(zhì) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 經(jīng)營(yíng)策略 品牌形象 經(jīng)營(yíng)理念 企業(yè)實(shí)力 企業(yè)文化 企業(yè)精神 項(xiàng)目的形象定位 在以營(yíng)銷定位為指導(dǎo)原則下，結(jié)合本案特征，我們將形象定位劃分為兩大互動(dòng)組合： 1）形象發(fā)展定位： 文登西部城區(qū)首個(gè)國(guó)際級(jí)城市綜合體 2）形象營(yíng)銷定位： 購(gòu)物/生活/享受 項(xiàng)目的商業(yè)定位建議商業(yè)定位為區(qū)域性復(fù)合型商業(yè)。本項(xiàng)目與具有優(yōu)勢(shì)商業(yè)氛圍的“兩極”商圈比較，若無(wú)差異性優(yōu)勢(shì)，則難以在短時(shí)間內(nèi)被客體所認(rèn)知，難以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 ﹥留有余地：任何產(chǎn)品不可能十全十美，一定有少量產(chǎn)品單位因故而滯銷，成為后期銷售的障礙點(diǎn)。﹥彈性價(jià)格策略：挑選出部分有代表性戶型，以獨(dú)立的價(jià)格投放市場(chǎng)，觀察市場(chǎng)反應(yīng)，為后續(xù)價(jià)格的調(diào)整，提供有效參數(shù)。 3）項(xiàng)目定價(jià)建議建議采用低開(kāi)高走價(jià)格策略，目的是制造轟動(dòng)效應(yīng)，迅速聚集人氣，迅速爭(zhēng)取市場(chǎng)認(rèn)同并獲得份額，同時(shí)，體現(xiàn)不同購(gòu)鋪時(shí)期所產(chǎn)生的不同利益回報(bào)，制造早投資、早受益的熱購(gòu)場(chǎng)面，促使持有觀望心態(tài)的客戶行動(dòng)起來(lái)。運(yùn)用現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)體系，對(duì)商城進(jìn)行系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。租賃期滿后，原租賃商家享有續(xù)租優(yōu)先權(quán)；免收商戶三年的工商管理費(fèi)和稅收地方留成部分；品牌主力商家按進(jìn)駐順序享受商城的免費(fèi)廣告位；外地商戶子女入托入學(xué)，享受當(dāng)?shù)鼐用裢却觯? 五、整體營(yíng)銷方案項(xiàng)目形象營(yíng)造售樓處布置：在房地產(chǎn)的整個(gè)營(yíng)銷體系中，售樓處是集中展現(xiàn)項(xiàng)目特征、進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易和服務(wù)辦公的功能整合體，因此，建議對(duì)原售樓處進(jìn)行擴(kuò)建或另?yè)駡?chǎng)地，充分發(fā)揮其主流導(dǎo)向和昭示作用。美好的環(huán)境是一張活名片，是項(xiàng)目的加分點(diǎn)和投資置業(yè)激情的燃點(diǎn)。在宣傳過(guò)程中，僅靠商業(yè)平臺(tái)吸引客戶是不夠的，應(yīng)在改變消費(fèi)者的生活方式和消費(fèi)文化層面上下功夫，通過(guò)有效的宣傳，廣泛制造輿論聲勢(shì)，以全新的消費(fèi)觀、價(jià)值觀、人生觀占領(lǐng)消費(fèi)者
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