某小區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-wenkub
2023-05-10 04:13:09 本頁(yè)面
【正文】 小戶型、精裝修公寓為定位的項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)的部分份額。焦點(diǎn)：中海地產(chǎn)（南二環(huán)西段）的巨額拍賣(mài)地成為了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年關(guān)注的焦點(diǎn)。琳苑鳥(niǎo)瞰圖位 置開(kāi)發(fā)商：西安萬(wàn)勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：建筑面積：6萬(wàn)余平方米總戶數(shù)：646戶容積率：3規(guī)劃設(shè)計(jì)：四棟18層高層，分別為二梯四戶和二梯十戶建筑設(shè)計(jì)：剪力墻結(jié)構(gòu)層 高：綠化綠：40％公 攤：18％推出戶型：十二種戶型一房一廳﹝50㎡﹞二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞三房二廳二衛(wèi)﹝129㎡﹞主力戶型：二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞戶型配比：一房一廳﹝50㎡﹞，占10％；二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞，占80％；三房二廳二衛(wèi)﹝129㎡﹞，占10％。二、市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，瞬息萬(wàn)變。疑點(diǎn)：原“景觀360”項(xiàng)目，搖身一變成為了“就掌燈”（動(dòng)物園拍賣(mài)地）——讓人遐想聯(lián)翩，究竟開(kāi)發(fā)商葫蘆里賣(mài)得什么藥？這樣操作房地產(chǎn)項(xiàng)目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是極為危險(xiǎn)，在西安有多少人可以接受？原點(diǎn)：以原創(chuàng)為起點(diǎn)，繁衍新生命。新點(diǎn)：以產(chǎn)品更新為定位點(diǎn)的新興項(xiàng)目細(xì)分了客戶群。華城”——西安首家水景住宅，“佳家SPORT”——西北首家運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)為代表的樓盤(pán)，在打造產(chǎn)品附加值方面取得了不俗的效果。緯線：以產(chǎn)品迎合市場(chǎng)，從而獲得最大市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)度到買(mǎi)方市場(chǎng)，給了西安部分開(kāi)發(fā)商很深的教訓(xùn)，這已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，產(chǎn)品定位實(shí)質(zhì)就是尋找目標(biāo)客戶的過(guò)程。歷數(shù)西安各大開(kāi)發(fā)商，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中或多或少都曾出現(xiàn)過(guò)不同原因、不同影響的負(fù)面效應(yīng)，以至于需要花費(fèi)更大的精力去彌補(bǔ)和挽救。琳苑小區(qū)位于西安市東北郊東元路，該區(qū)域雖然屬于西安城東經(jīng)濟(jì)圈和城北經(jīng)濟(jì)圈的輻射區(qū)，但是由于位置關(guān)系實(shí)則是位于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真空帶。（二）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析： 區(qū)域最具借鑒性的項(xiàng)目——萬(wàn)國(guó)四、項(xiàng)目分析 (一)項(xiàng)目區(qū)域圖：（略）（二）周邊配套：規(guī) 劃政府規(guī)劃中的住宅區(qū)交 通27路、28路、47路、401專(zhuān)線、409路、707路石家街站環(huán) 境路橋公司、小型鋼材廠、鋼材交易市場(chǎng)、村宅及單位老家屬院、八府莊小區(qū)、水泥制管廠等閑散人員多安全性差景 觀政府規(guī)劃中的十四大水景廣場(chǎng)之一在北二環(huán)單 位新城區(qū)法院、物流中心、大明宮建材市場(chǎng)等學(xué) 校陜重子校、西煤子校、三十八中市重點(diǎn)、八府莊小學(xué)醫(yī) 院大華醫(yī)院、西京醫(yī)院、鐵職醫(yī)院商 場(chǎng)大家潤(rùn)購(gòu)物商場(chǎng)﹝太華路﹞銀 行工商銀行、建設(shè)銀行郵 政八府莊郵電所通 訊長(zhǎng)樂(lè)路電信營(yíng)業(yè)廳、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳票 務(wù)金花路民航售票處、太華路民航售票處市政配套水、電到位，天然氣管網(wǎng)、集中供熱管網(wǎng)沒(méi)有接通餐飲休閑區(qū)域無(wú)較大的餐飲休閑場(chǎng)所污染狀況車(chē)輛塵土污染較大（三）項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)（S）：發(fā)展商在成功開(kāi)發(fā)了“萬(wàn)花園小區(qū)”、“萬(wàn)花園戶型面積適中，區(qū)域購(gòu)房者接受度高。區(qū)域市政配套不齊全。威脅（T）：區(qū)域拆遷、發(fā)展速度緩慢，項(xiàng)目銷(xiāo)售階段不得不面對(duì)惡劣的區(qū)域環(huán)境?？蛻魠^(qū)域：△以項(xiàng)目所在西安東北區(qū)域?yàn)橹鳌鞑糠謥?lái)自西安其它區(qū)域△少量客戶來(lái)自省內(nèi)外其它市、縣收入狀況：家庭月收入3000元以上或有良好的家庭經(jīng)濟(jì)背景。（3）關(guān)注子女發(fā)展。（2）區(qū)域居民及拆遷戶改善居住環(huán)境。社區(qū)環(huán)境 良好的社區(qū)大配套和社區(qū)高尚居住氛圍。子女教育 有眾多的優(yōu)秀學(xué)?？晒┻x擇。（4）小區(qū)內(nèi)外部人文環(huán)境差。價(jià)格定位：根據(jù)我們對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)知情況，并充分考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)問(wèn)題，經(jīng)過(guò)慎重分析建議將琳苑小區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位如下：項(xiàng)目全程均價(jià)：2900元/m2。六、差異化營(yíng)銷(xiāo)策略（一）核心價(jià)值體系建立：地段價(jià)值：從琳苑小區(qū)項(xiàng)目的地段現(xiàn)狀來(lái)看，該地段臨近東二環(huán)和西潼高速交通優(yōu)勢(shì)明顯，具備倉(cāng)儲(chǔ)物流優(yōu)勢(shì)。可提升價(jià)值：（1）產(chǎn)品差異化產(chǎn)生的價(jià)值。（3）產(chǎn)品性?xún)r(jià)比空間價(jià)值。如今人們定向消費(fèi)的意識(shí)越來(lái)越濃，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是如此。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目一般建設(shè)周期較長(zhǎng)，那么如何在銷(xiāo)售的各個(gè)階段保持市場(chǎng)的持續(xù)“溫度”又成為一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。（2）區(qū)域居民固有的鄰里情結(jié)、親情觀念可以在此延展。主題推廣語(yǔ)：（1）東區(qū)風(fēng)度，舒適人家。體驗(yàn)：可參與型、體驗(yàn)型內(nèi)外生活空間。（三）項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合：體驗(yàn)式親情社區(qū)戶 型園 林溫 馨城東首席體驗(yàn)式親情社區(qū)。東臨城市綠化廣場(chǎng)（規(guī)劃）。（四）推廣步驟：第一步：市場(chǎng)導(dǎo)入。媒 介：報(bào)紙、電視、直郵、網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)活動(dòng)。銷(xiāo)售階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。注意事項(xiàng)：該階段工作重點(diǎn)為通過(guò)多種媒體手段宣傳達(dá)到良好的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)率，為即將到來(lái)的銷(xiāo)售期做良好的準(zhǔn)備。市場(chǎng)切入點(diǎn)：社區(qū)品質(zhì)（賣(mài)點(diǎn)分裂）。第四步：保溫銷(xiāo)售。媒 介：報(bào)紙、電視、公關(guān)促銷(xiāo)措施。目 的：將銷(xiāo)售進(jìn)行到底，完全回籠資金。但媒體推廣的方式以降低投放成本為首選。網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售：建立項(xiàng)目（含企業(yè)）網(wǎng)站、論壇，組織專(zhuān)業(yè)
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