【正文】 上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴租，其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層的基礎上又擴租29層整層。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。 兩大利好促進經(jīng)濟良性發(fā)展 a) 隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。 （二）寫字樓市場特征及趨勢預測 寫字樓市場租售略顯平淡 進入2001年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場所搬入，暫時不會再考慮新的物業(yè)。展望2001年下半年，預計深圳寫字樓市場會比本季活躍。 寫字樓市場整體趨向好 深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場開始活躍。近期的客戶中有部分是新成立公司。 南華大廈區(qū)域市場分析 1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀 寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房 改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔深南路在建寫字樓項目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。價格上，公寓價格在6000元/平方米左右，而高層住宅面積在6500元/平方米左右。 商業(yè)配套設施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。位于深南大道旁的國際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務中心區(qū)即泛商務中心區(qū)形象靠攏。 占地5288平方米。 小戶型，可自由組合，適合三五人接洽的商務酒吧，獨立式空調(diào)，月供以元/平方米報價 配套設施 五—六層會所 五層會所 樓盤優(yōu)缺點 大至小戶型全有，定位不明確 離地鐵口遠，內(nèi)部裝修檔次不夠 銷售方式 世方代理 世聯(lián)代理 發(fā)展商 大慶人民政府 安徽省政府 未來趨勢分析——CBD寫字樓將成為市場熱點 CBD（Central Business District）——商務中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的地理中心，整體建設正處于一個飛速發(fā)展的階段。目前，中心商務區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。目前中心商務區(qū)及周邊的寫字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報大廈更是在100—120元/平方米之間。對于準備擴大公司規(guī)模，提升公司形象，加強國際商務來往的公司或機構(gòu)，入駐中心區(qū)將帶來更大商機。東臨待建的政協(xié)大廈和摩登倉，前有深圳公交大巴路點“農(nóng)科中心”。 其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要求，為一棟26層單體建筑，配套設施有商場、會所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：。電梯全都采用日本原裝三菱品牌。 ◆ 電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。 2）景觀資源 南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。 項目潛在優(yōu)勢 1） CBD中心商務區(qū)一級輻射區(qū)域。 裙樓部分 ① 商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。 寫字樓 ① 寫字樓平面分隔難度大。 二、寫字樓客戶調(diào)查分析表 年齡 30歲以下14%，3040歲占74% 資金取向 自籌資金82% 投資取向 自用90%，投資氣氛不足 認可度 公寓54%，寫字樓44%，商場無人認可 地理位置 100% 付款方式 按揭90%，一成首期60% 會所設施 閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室 商務服務 商務中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡 物業(yè)管理 代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務 （以上數(shù)字摘自江蘇大廈客戶分析表） 分析：30至40歲的中小型公司經(jīng)營者構(gòu)成了寫字樓的主要購買群 體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較 大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認同，輕松無比 的一成首期市場呼聲很高。也就是說，既要有國際水平的設計、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務體系和完整的配套設施。 ◆ 在同一熱銷地段上，投資者們大都會選擇高檔物業(yè)。據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計，甲級寫字樓需求近兩年內(nèi)增長有可能達到15%，而對于寫字樓及公寓租售市場來說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。這一特點決定了這一購房人群購房置業(yè)的一些行為特點。 其次是購房時最關(guān)鍵要考慮的因素是住房與工作的結(jié)合。 再有就是CBD這些相對收入高的群體在購房時，有相當一部分人會考慮房產(chǎn)投資這一問題。 選擇在CBD核心區(qū)居住，房價會高一些，但生活、工作便利些，是以相對較高的房價換取交通和時間成本的減低。以信息業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟社會在不斷地改變著人們的工作和生活形態(tài)，改變著現(xiàn)代人的生活方式的同時，相伴而至的是就業(yè)者工作效率和工作節(jié)奏明顯加快，工作壓力不斷加大。 對于投資型的買家來說，則要明白“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這樣的投資準則，在購房時選擇越臨近中心辦公區(qū)的位置越好。 CBD的影響將輻射NCBD區(qū)域，并帶動其共同發(fā)展，這一點不容置疑。確保用戶在健康、優(yōu)良、人性化的寫字樓里辦公。 j) SHEAE會議廳 隔層設計一個（無空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風格，設智能卡進入，進入SHARE會議廳可打服務電話點咖啡或酒水，SHARE廳不設任何服務人員，由智能卡計時，飲品以現(xiàn)金形式付帳。 經(jīng)營方式：智能卡經(jīng)營，寫字樓SHARE廳里設自動售卡機，會所全采用刷卡計費形式，滿足大廈智能形象。 時尚 全商務裝修務必請專業(yè)裝修設計公司設計，確保時尚裝修感覺。 ◆ VOD機頂盒互動點播系列，實現(xiàn) — 家庭大戶室（股票買賣隨意） 深圳股民最感興趣的，可能是把大戶室搬到自已智能化的家中，進行證券信息處理，還具備查閱新聞信息、證券評論、上市公司資料等全部功能，各種數(shù)據(jù)圖表完整，數(shù)據(jù)實時更新，更為突出的是，能同時進行證券委托買賣，速度當然比電話委托快得多。物業(yè)管理中心接駁醫(yī)院及110中心，深圳的一些醫(yī)院已開始使用內(nèi)部網(wǎng)絡來進行掛號、門診和病歷的管理。住戶可以安坐家中瀏覽感興趣的商品。 三、服務定位 服務模式 南華大廈內(nèi)，所有服務將通過網(wǎng)絡來進行 l) 小區(qū)住戶使用IC卡來通行、停車及消費 m) 通過網(wǎng)絡來預訂會議室 n) 可視對講系統(tǒng)支持來訪者、保安、住戶之間的可視對講 o) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)與家庭自動報警系統(tǒng)聯(lián)動，對每一個出入口、重要的公共場所顯示并錄像，異常情況及時報警，徹底保證小區(qū)及住家的安全 p) 對三表遠距離自動抄表及收費 q) 走不出戶，享受股市、互動點播及網(wǎng)絡教育、遠程醫(yī)療 r) 對水、暖、電、氣、電梯、空調(diào)及網(wǎng)絡實行實時集中監(jiān)控等 完全實現(xiàn)網(wǎng)絡化服務，信息化物業(yè)管理，最新I服務管理模式，充分享受信息時代各項服務。80平方米基本上可以滿足一個形象較好的小型公司辦公用途。 ◆ 將面積劃大，并以贈送空中花園作為炒作條件，有可能吸引一批實力雄厚的大公司購買。 區(qū) 域 因 素 比較項目 比較標的 參照物名稱 南華大廈 大慶大廈 創(chuàng)展中心 國際文化大廈 地區(qū)級差 20 20 20 22 交通通達度 20 21 20 21 繁華程度 20 20 20 21 租賃市場 20 19 21 21 臨街狀況 20 20 20 20 合計 100 100 101 105 個 別 因 素 比較項目 比較標的 參照物名稱 南華大廈 大慶大廈 創(chuàng)展中心 國際文化大廈 裝修、配套 20 19 18 18 朝向、環(huán)境 20 20 20 22 戶型結(jié)構(gòu) 20 19 20 20 市場時機 20 19 21 21 市場接受能力 20 19 21 21 合計 100 96 100 102 比 較 權(quán) 重 大慶大廈 創(chuàng)展中心 國際文化大廈 比較權(quán)重 各 因 素 修 正 樓盤 大慶大廈 創(chuàng)展中心 國際文化大廈 折后均價 8200 7800 8200 區(qū)域因素修正 100/100 101/100 105/100 個別因素修正 96/100 100/100 102/100 修正價格 8542 7723 7656 根據(jù)與本片區(qū)和周邊片區(qū)典型物業(yè)的價格比較，本單位評估可實現(xiàn)折后均價： Σ（各比較物業(yè)修正價格180。 公寓定價 大廈的公司公寓規(guī)劃為商務公寓