某商城營銷策劃方案-wenkub
2023-05-10 02:52:48 本頁面
【正文】 ；而更重要的是，大量賣場及批發(fā)市場的出現(xiàn)使居民傳統(tǒng)休閑消費和日常消費呈現(xiàn)出第三極態(tài)勢，即規(guī)?；c低成本效應使其成為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的有力挑戰(zhàn)者。216。據(jù)上海信義房產對2002年住宅用房投資收益分析，住宅用房的投資回報率約為68%，而商鋪的投資回報率則至少在812%以上。商鋪租售行情在99年開始出現(xiàn)反彈后呈穩(wěn)步上揚的態(tài)勢，這也從一個側面證明了上海商業(yè)市場的繁榮趨勢。這里的經營行業(yè)相對豐富，包括購物中心、特色百貨店、大型專業(yè)店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設施、大型綜合超市、餐飲、生活服務設施等；一類是市級商業(yè)中心，包括南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城。 本地區(qū)主要樓盤一覽表樓盤名稱價格（元）類型占地面積(萬M2)容積率備注康橋半島花園27005000混合型綠寶園租14525/月獨立租賃經典花園3328聯(lián)體15東方夏威夷均7000獨立52羅山綠洲別墅980013000獨立16楓林雅苑均3740獨立2楓丹白露別墅51806000獨立28上海藍堡60008000獨立未開盤建德南郊花園均8000獨立未開盤（三） 上海商浦市場分析目前上海的商鋪投資異?；鸨?，從大大小小的商鋪展示會可窺一斑。 特點分析：（1）、產品開發(fā)較早，已形成沿線特色作為南匯地區(qū)的康橋鎮(zhèn)與浦東新區(qū)相鄰，在地價上與新區(qū)有明顯的差異，所以一直以來就成了開發(fā)的熱點，特別是別墅類項目，早期的經典花園、綠寶園、海通花園以及現(xiàn)在還處于開發(fā)階段的康橋半島花園都是這一地區(qū)的代表，而隨著近階段楓林雅苑、東方夏威夷沿滬南公路不斷向南匯內部沿伸，南六公路已出現(xiàn)了大盤，該地區(qū)已形成了帶狀分布。建筑風格：小區(qū)具有濃厚的美式風格，但這一點從其規(guī)劃命名就不難看出，全部以美式風格來命名，第四期的邁阿密水岸更是將天然水系引入小區(qū)，而在其房型設計上，都帶有美式住宅風格，縱觀該地區(qū)的其他個案也都傾向于美式風格。因其獨特的水景布置以及整個小區(qū)所體現(xiàn)出的是一種純美式的建筑風格，所以，東方夏威夷因此得名。（1）、東方夏威夷簡介： 該案位于南匯縣滬南公路5388弄，原茜琦樂園地塊，總占地面積53萬平方米，小區(qū)共有400棟獨立式別墅。并致力于“一區(qū)二帶三園”的開發(fā)建設，“二帶”中的“南六公路旅游經濟帶”包括：桃源民俗村、野生動物園、桃城度假村和新馨度假村等一批旅游資源，所以南六公路沿線的個案均就位于此。尤其是，50萬左右為界的中低端別墅具有市場潛力，我們認為，隨著普通住宅市場總價的不斷上升，更多初具實力的邊緣買家將有機會進入經濟型別墅的消費市場，因此總價在控制在50—80萬元以內的別墅需求量還將有所提高。反映在從價格分布的供求關系上，目前上海市場的別墅較多集中在100萬～200萬元的價格段，占到了供應總量的46%。所以，要在兩三年內消化掉近千萬平方米的新建別墅，那么平均每年必須賣掉300多萬平方米，即1萬套以上。上海正處于第二階段，別墅市場也處于初步發(fā)展階段，能夠消費別墅的本地客戶畢竟有限。2000年上海在建別墅156萬平方米，當年銷售面積約為50萬平方米；2001年在建別墅約400萬平方米，當年銷售面積在100萬平方米上下；2002年在建別墅面積約800萬平方米。2002年上海別墅呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢，市場前景令人擔憂。2003年上海別墅市場如何發(fā)展、消化，價格是否繼續(xù)一路走高，這些問題都值得大家認真思考。上市樓盤主要集中在松江、莘莊、虹橋、滬青平公路沿線等地，2003年僅佘山就有20多個別墅項目集中上市。2002年上海別墅市場價格上漲幅度普遍超過普通住宅價格平均上漲幅度，我們認為，一旦消費能力跟不上供應量，別墅就會過剩。而短期內的需求是多少呢？據(jù)中房指數(shù)辦公室的一項調查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅物業(yè)，照此推算上海的別墅年需求量就只在7600套左右，建筑面積為200多萬平方米，與1萬套的供應量相差24%。其次是總價在200萬～300萬元的中高檔別墅，占總量的17%。（二） 南匯別墅市場分析南匯西枕黃浦江與上海市區(qū)相望，北接浦東新區(qū)，東瀕東海，南臨杭州灣。南匯地區(qū)別墅主要聚集在滬南公路及南六公路沿線。共分三期開發(fā)，當前開發(fā)的一期有106幢別墅，共有8種房型，面積在220—396平方米之間，而且每戶均享有400—800平方米私家花園，小區(qū)綠化率達到了65%。（2）、康橋半島花園
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