【正文】 現(xiàn)三大物業(yè)齊取的現(xiàn)象。 對購買產(chǎn)權(quán)價格敏感且接受程度有待提高 ： 在這次調(diào)研過 程中，康復(fù)路客戶對購買產(chǎn)權(quán)的方式存在著多方面的擔(dān)憂， 并對購買了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點(diǎn)不是很清楚。 客戶網(wǎng)絡(luò)單一化與市場區(qū)域化： 現(xiàn)有康復(fù)路各類批發(fā)市場， 它們的主要輔射目標(biāo)就是西安本地及周邊 市場。促進(jìn)著的投資 市場的最大化是未來商業(yè)市場發(fā)展的趨勢 。這類市場而對于投資者的投資空間存在著一定的限制性，一方面來源于各大物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)式銷售的權(quán)利，另一方面則局限于經(jīng)營戶對產(chǎn)權(quán)式銷售的認(rèn)識存在著不足。具體現(xiàn)象如下： 各類零售型物業(yè)的面市給予投資者數(shù)不勝數(shù)的投資機(jī)會， 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 7 而投資者對于這種單一型態(tài)的投資形式也表現(xiàn)了對利潤空間最大化的質(zhì)疑。 2021 年后康復(fù)路市場一直保持平穩(wěn)增長的勢態(tài)、但破舊的經(jīng)營環(huán)境限制了商戶的發(fā)展。 現(xiàn)已被全國各地投資者、經(jīng)營者與同行業(yè)人士所熟知。其 銷售輻射范圍 包括陜西、山西、甘肅、寧夏、新疆、內(nèi)蒙、西藏等省份。項(xiàng)目的推廣定位、運(yùn)作模式、廣告策略與銷售手段等均透視西安商業(yè)地產(chǎn)與歷史文化的有效嫁接。隨著西安城市定位的清晰化，旅游市場得到進(jìn)一步的發(fā)展。因此，對于本案有著具有一定的沖擊力與影響力。城市傳說，小寨的領(lǐng)袖城等無不顯示出了西安房地產(chǎn)市場對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的濃厚興趣。對于本案的營銷推廣策劃方案，將在以下內(nèi)容中呈現(xiàn)。西安市場的總體商業(yè)狀況較為良好，特別是各大零售商場的產(chǎn)權(quán)式銷 售成為投資熱潮。從某種程度來說，它代表著各類投資者或經(jīng)營者對商業(yè)地產(chǎn)有了一定的認(rèn)識與認(rèn)可。使之達(dá)到市場實(shí)際化、策劃實(shí)效化與推廣專業(yè)化的目的。西安商業(yè)地產(chǎn)向南發(fā)展則跨過金腰帶南二環(huán)，到達(dá)大雁塔地區(qū)，大唐商業(yè)廣場、大唐商業(yè)街將盛唐文化打造至極致，特別是文化情愫的回歸，引領(lǐng)了西安商業(yè)地產(chǎn)乃至中小樓盤的發(fā)展方向。因此，也奠定了本案在各個層面的運(yùn)作上和策略實(shí)施上均需要做到一擊即中的目的。促進(jìn) 著消費(fèi)類市場的逐步擴(kuò)大與成熟，也進(jìn)一步穩(wěn)固消費(fèi)群體的多樣化。由此，西安商業(yè)地產(chǎn)更具區(qū)域特色與文化背景，有著另一種生命力的展現(xiàn)，一種靈動商業(yè)元素的表達(dá)。整個商圈的商業(yè)氛圍良好，商勢狀況也較佳。 早期康復(fù)路市場 是 全國第一代批發(fā) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 6 市場 興建 于 1984 年， 80年代的 康復(fù)路市場 并非專業(yè)服裝類批發(fā)市場，同時還經(jīng)營日用 小百貨，瓜果， 蔬菜等業(yè)種。 2021 年后，以康復(fù)路市場的品牌效應(yīng)為依托， 逐步形成多個以“產(chǎn)品品牌 ” 為核心的批發(fā)市場。 應(yīng)于市場的發(fā)展需求，專業(yè)型批發(fā)市場將成為投資者的 首選對象，而更多的投資者則表示他們選擇投資批發(fā)市場的 理由是看中未來發(fā)展趨勢及良好利潤空間。 對于以上這類現(xiàn)象的存在，將由新康復(fù)路 ? 西北商貿(mào)中心這個具有 21 萬建筑面積的項(xiàng)目打破這個格局，再造新康復(fù)路商圈的宏圖即將在 2021 年變成一種現(xiàn)實(shí)，一種改變傳統(tǒng)商業(yè)市場的現(xiàn)實(shí)。 批發(fā)市場臟、凌、亂等形象依然存在 ：因這類市場在固有概念當(dāng)中均是這類形象，但由于市場的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變。對于客戶也 是鎖定于這類區(qū)域的客戶為主，在層次上也偏低。大多數(shù)人 將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場的轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額作相應(yīng)比 較，將月按揭款金額與每月租 金作比較，從此決定是否購買 。由此可見，市場競爭的激烈性必然存在。這些基本要素成為他們急切關(guān)注的核心問題，也是本案針對市場需求需改善或提升的地方。 但在本案內(nèi)，必須零售功能。 它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化、國界化發(fā)展 促進(jìn)這類市場的交易是本案的核心賣 點(diǎn)。規(guī)范化，有利于促進(jìn)銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會使本案的持續(xù)經(jīng)營性達(dá)到最大化。又由于競爭者 已開始展開銷售工作，這種現(xiàn)象的存在均能對本案產(chǎn)生極大的影響。西安為西北五省的中心城市，交通便捷、貨物運(yùn)輸、商勢輔射力均具備一個現(xiàn)代主題物流中心的核心要素?？蛻糍Y源也將得到大力拓展，逐步向多元化、 專業(yè)化、層次化的客戶資源發(fā)展。另一方面則是“速度”的恰當(dāng)性，也就是節(jié)奏性的把握。一方面可作為探訪需求，從外圍市場客戶探知他們對本案的青睞性，另一方面可根據(jù)了解的情況及時調(diào)整本案策略。但這種銷售方式的確立，是檢驗(yàn)本案是從外圍攻本地，還是從本地激活外地市場的最好方式。當(dāng)然，競爭者的先行策略給予本案一定的參考價值。 對于投資 /開發(fā)商而言 本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)能夠保證在最優(yōu)化的投資環(huán)境之下，實(shí)現(xiàn)短期效益與長期效益的最大化，主要表現(xiàn)為：通過項(xiàng)目的開發(fā)、銷售、運(yùn)營，為投資 /開發(fā)商帶來合理的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)投資 /開發(fā)商的投資回報預(yù)期，同時借助于優(yōu)勢物業(yè)資源的掌控，獲得 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 14 長期管理效益、經(jīng)營效益及品牌 /形象效益。以此來奠定物美價謙與 品質(zhì)保證的消費(fèi)特征，更進(jìn)一步提升該物業(yè)的經(jīng)營價值。提升商圈原有的商業(yè)勢氣，擴(kuò)大新康復(fù)路商圈在批發(fā)行業(yè)中的知名度或者得到全國市場的各大投資者與經(jīng)營者的認(rèn)可是本案打造的真正目的。 充分考慮本項(xiàng)目所處商圈的特征與未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，創(chuàng)立本項(xiàng)目的核心競爭力。 以本項(xiàng)目的目 標(biāo)消費(fèi)群（投資者與經(jīng)營者）作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強(qiáng)勢樹立高投資價值、高經(jīng)營價值的市場形象。 可以使客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。 同當(dāng)前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在： √ 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）； √ 增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）； √ 經(jīng)營產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定位）； √ 營造了良好的購物環(huán)境（良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營人員工作壓抑，營造舒適的工作環(huán)境） √ 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但 需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）； √ 可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉儲管理（ MIS 系統(tǒng)） 預(yù)留管線。同時，引入一定比例面積的超市，專營店，可以匯聚消費(fèi)人流，增加本項(xiàng)目的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險，增加項(xiàng)目成功率。 該區(qū)域?yàn)榕涮?服務(wù)區(qū)，以滿足本項(xiàng)目經(jīng)營主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，兼顧現(xiàn)康復(fù)路對于休閑娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會所，設(shè)置各種時尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動休閑項(xiàng)目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等。 信息服務(wù)功能 信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，建立 21 世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì) 、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體（雜志、報）、 Inter 網(wǎng)絡(luò)。這些企業(yè)或代理商由于規(guī)模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動中，迫切需要一個能夠提供一個完善商務(wù)服務(wù)的辦公環(huán)境。 公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū) 完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場能夠正常運(yùn)行。 管理功能定位 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 23 中國物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的不足。 打破原有市場格局，集倉儲、承 運(yùn)、搬運(yùn)、營運(yùn)、營銷、服務(wù)等多種功能為一體，在提升西安物流業(yè)競爭水平的同時開創(chuàng)了一個全新的市場空間。對物流而言，具有強(qiáng)大的市場輻射力。 主題物流： 在現(xiàn)代物流基礎(chǔ)上，依托地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品 采購物流、生產(chǎn)物流、銷售物流、配送物流、回收物流的全過程。因此，本案經(jīng)營產(chǎn)品 為低、中檔。 定位突破 確定本項(xiàng)目在康復(fù)路商圈整體商業(yè)市場中所應(yīng)當(dāng)扮演的地位與角色，同時也根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)與宗旨，本項(xiàng)目承擔(dān)著引領(lǐng) 西安批發(fā)市場商業(yè)模式升級、提升專業(yè)型批發(fā)市場商業(yè)環(huán)境的重要使命，而這也就是本項(xiàng)目自身所蘊(yùn)含的價值所在，使命與角色的特殊性決定了本項(xiàng)目的定位： 以“ 集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心 。 規(guī)劃突破 完成項(xiàng)目內(nèi)部功能的規(guī)劃及組織，科學(xué)合理地進(jìn)行業(yè)態(tài)、業(yè)種組合及分布，一方面最大程度地滿足經(jīng)營商戶的經(jīng)營價值之因素，另一方面也滿足消費(fèi)市場的消費(fèi)特征。 滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、展示等多功能的需求是本案在整體項(xiàng)劃所需考慮到的。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 27 招商突破 即引進(jìn)大商戶提升本案的商業(yè)價值是本案招商成功與否的關(guān)鍵，本案的規(guī)模、價格、經(jīng)營價值、產(chǎn)品定位及商業(yè)組合等各要素均影響到招商工作進(jìn)展的實(shí)質(zhì)性。本案的招商，一方面突破單一的批發(fā)性客戶（含零售客戶），另一方面突破本地性客戶（力求異地客戶最大化），第三方面突破不具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力或信譽(yù)的客戶（客戶優(yōu)質(zhì)化是本案改變的目的）。首先最為重要的則是經(jīng)營戰(zhàn)略上的突破，而作為經(jīng)營戰(zhàn)略的核心就是以商戶為核心目標(biāo)，商戶的銷售產(chǎn)品是否達(dá)到銷售網(wǎng)絡(luò)的最大化 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 28 就極其重要。通過引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理的實(shí)效性、持續(xù)性、有序性，從而保證項(xiàng)目物業(yè)的未來可持續(xù)性經(jīng)營、效益最大化及實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、升值作用。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 29 五、提升本案定位之思路 經(jīng)營理念的領(lǐng)導(dǎo)者 現(xiàn)西安的商業(yè)狀態(tài)還處于白熱化階段，各個方面的商業(yè)形勢良好，但在商業(yè)環(huán)境與模式上還需要完善、提升與創(chuàng)新。本項(xiàng)目不做跟隨者，而是實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者之作用。 而作為本案，批零 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 30 雙重業(yè)態(tài)模式并肩齊行。它在不久的將來，即將成為西安各大商業(yè)物業(yè)承傳追隨的對象。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期的部門分割體制。同時，在物流管 理、格局上進(jìn)行打破，使其成為西安首個以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項(xiàng)目?！拔鞅鄙虅?wù)中心”主體高 40米，面寬 150 米，單層建筑面積為 2萬平方米，擁有觀光電梯，自動扶手梯 90多部；外立面裝飾豪華，色彩 明麗；廣場人流與車流分離，規(guī)劃合理、科學(xué)；長 200 米，寬 50 米，面積 6000 平方米的大型停車場，可容納車輛 300 輛之多的大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。 面對著現(xiàn)有康復(fù)路種種狀況的現(xiàn)有局面，新 康復(fù)路 市場 的使命則在于向西安為圓心的周邊地區(qū)實(shí)現(xiàn)物資集散 為核心的目的，打造西北地區(qū)具有較高知名的商業(yè)物業(yè)，并成為唯一超大規(guī)劃具備商貿(mào)與物流并享功能的商業(yè)中心。因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。 商業(yè)氛圍 ： 該商圈以批發(fā)為主，人流量較大，吸引著全國各地的批發(fā)商，同時也吸引了本地零售客戶的前往。該商圈內(nèi)的長纓路，貝斯特貨運(yùn)站與客運(yùn)站均在此 ， 均有 50 多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等 。同時，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。 規(guī)模過大，客戶資源有限，能否在原有康復(fù)路商圈內(nèi)的吸納一定量經(jīng)營者直接關(guān)系到本案的成功與否。 威脅： 競爭對手已先推向市場，開始制造活動吸納康復(fù)路客源； 客戶的引進(jìn)與業(yè)種分布、樓層功能布局、品牌構(gòu)建比例的 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 34 妥當(dāng)性直接影響著本案的成功與否。而作為基于市場定位的后備之事，則在于進(jìn)行有效的推廣。以繼承而創(chuàng)造作為新康復(fù)路的開發(fā)理念，以新康復(fù)路的新形象而奠定商業(yè)價值。是一種商業(yè)的定義、一種商氣的濃重、一種財(cái)富的象征。 中心： 是西安地區(qū)的城市中心，是西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，它具有雙重中心之概念。一個 發(fā)展成大 商貿(mào)、大流通、大市場為核心的商貿(mào)集散基地。 客戶來源 ： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 36 *公司長期以來積累的客戶資源 *市場上的專業(yè)投資客戶及炒家 *部分有資金實(shí)力和投資意識的白領(lǐng) *溫州、寧波地區(qū)買家 *外省市買家 *商戶，自用型買家 經(jīng)營者 ： 市場：以西安市場為主，以康復(fù)路現(xiàn)有商戶為目標(biāo)。同時， 價格是任何一個商業(yè)項(xiàng)目非常重要的核心要素，一方面體現(xiàn)著地段位置的重要性，另一方面也體現(xiàn)著商業(yè)價值的可塑性。 √ 康復(fù)路“ 白馬服飾交易廣場”的在售均價達(dá)到 8500 元 /M2 √ 本案的價格定位應(yīng)取向于西安在售零售物業(yè)與批發(fā)物業(yè)之 間的價格，則低于零售物業(yè) 2 萬 /M2的均價，同時也需要高于 8500 元 /M2價格。 √ 在此次調(diào)研的 受訪者當(dāng)中，最為關(guān)心問題是租金和稅收， 其經(jīng)營稅、地稅、工商稅三種稅收最高占到商戶運(yùn)營費(fèi)用的 30－ 40％ ,各商場的免稅措施是商戶非常關(guān)注的一點(diǎn)。 五樓：均價 3000 元 /M2 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 39 六樓：均價 2300 元 /M2 七樓：均價 2100 元 /M2 定價理由： √ 由于