【正文】 2年3月至2004年的阜陽樓市處于低谷攀升階段，那么2004年以后的阜陽樓市則進入了開始快速發(fā)展的新階段。城市主要功能中，商業(yè)金融業(yè)用地則以潁州路、阜王路、人民路、二道河路環(huán)繞的地區(qū)為中心，形成商業(yè)金融業(yè)主區(qū)；體育設施用地，規(guī)劃在一道河路西段路南興建體育公園和大型體育設施；教育科研用地，規(guī)劃安排集中布置在潁西組團西部，這都分布在現(xiàn)建成區(qū)的南、西方向。泉北片區(qū)重點建設泉北物流園。近期城市空間拓展應是在現(xiàn)建或區(qū)附近具有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，即以阜陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、泉北物流園區(qū)、東北工業(yè)園區(qū)、周棚電廠工業(yè)區(qū)、城南新區(qū)向外拓展；遠期，則選擇向西、南和東南作為主要拓展方向，遠景以向西、向南發(fā)展為主。 在總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的指導下，泉北分區(qū)發(fā)展從零到有，從小到大。此外，居民娛樂教育文化和交通通訊支出增長也較為明顯，達到１３％和約１０％。這說明城市居民消費能力增強，對內(nèi)需的拉動力增大。其次，２００４年阜陽市個體私營經(jīng)濟活力增強，由此帶動民營經(jīng)濟快速增長，居民人均經(jīng)營性收入同比增長達到２５％。　 居民收入、消費繼續(xù)走高２００４年，伴隨著阜陽市提高工資、提高城市居民最低生活保障線等一系列政策的拉動，城市居民收入繼續(xù)走高，消費欲望逐步增強。布、％％，％。 “６６１１”工程是阜陽全面建設小康社會打基礎階段的重點任務，是促進阜陽市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要抓手，要堅持突出重點、整體推進的原則，重點抓大項目、工業(yè)項目、基礎項目，集中力量抓好一批潛力大、產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動力強的重大項目，以此帶動全面實施，整體推進?！　?004年以來，阜陽市“６６１１”工程進入全面實施階段，建設工作成績喜人，在此基礎上，匯報會對下一步加速推進“６６１１”工程建設提出了一系列意見。臨泉縣寶鼎公司、白廟隆茂公司、迎仙水洗芝麻廠等一大批實力雄厚的農(nóng)產(chǎn)品加工私營企業(yè)脫潁而出，目前該縣已擁有私營企業(yè)２５９戶，私營企業(yè)中注冊資金５００萬元以上４４家，個私經(jīng)濟已成為全縣經(jīng)濟發(fā)展的一支生力軍。積極拓寬民營經(jīng)濟直接融資渠道，允許以資金、技術(shù)、設備等形式入股；允許采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租等方式取得生產(chǎn)發(fā)展資金，并在稅收、土地使用和對外貿(mào)易等方面與國有經(jīng)濟同等對待。在太和工業(yè)園，目前已有哈爾濱醫(yī)藥集團、仁濟藥業(yè)、“生之素”生物醫(yī)藥、烏蘇里江制藥等一批醫(yī)藥企業(yè)入駐，開始形成頗具特色的“醫(yī)藥工業(yè)園”。縣域經(jīng)濟競相綻放異彩阜陽市縣域經(jīng)濟與全省最大的差距在工業(yè)。其中，棉紗、棉布、啤酒、改裝汽車、合成氨產(chǎn)品產(chǎn)量均出現(xiàn)較大增長比例；，％。市經(jīng)貿(mào)委有關(guān)負責人指出，在原料價格大幅上漲，煤、電、油、運等重要生產(chǎn)要素供需矛盾加劇的不利環(huán)境中，取得這一生產(chǎn)增長、效益好轉(zhuǎn)的成績殊為難得。阜陽市外商投資的規(guī)模也不斷擴大，大項目利用外資有新突破。 　?。玻埃埃的旮逢柺薪?jīng)濟和社會發(fā)展的主要預期目標是：阜陽市生產(chǎn)總值確保增長８％，爭?。保埃?；財政收入確保增長８％，爭?。保埃?；全社會固定資產(chǎn)投資增長２０％以上；社會消費品零售總額增長９％左右；外貿(mào)進出口總額增長１０％；全年引進市外資金確保３０億元、爭?。常祪|元；實際利用外資３０００萬美元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入均增長５％；人口自然增長率控制在８‰以內(nèi)。改革開放步伐加快。％，超額完成全年任務；全年實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值８８億元，增長６％。2002年以來，阜陽經(jīng)濟進入增長期，皖西北中心城市建設步伐加快，房地產(chǎn)投資升溫，房價快速攀升，市場交易趨于火爆。阜陽作為蘇、魯、豫、皖四省接壤地區(qū)最大的商品集散地和貿(mào)易中心，市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主要集中沿人民路、潁上路、潁州路、潁河路兩側(cè)分布，并在潁州路與潁河路、潁州路與人民路交叉口形成中心，老城區(qū)內(nèi)部零星分散一些近年新建的部分商業(yè)設施。近年來阜陽市的國民經(jīng)濟發(fā)展很快，人民生活水平迅速提高。銷售率為29%。項目區(qū)域市場調(diào)研居民區(qū)：雪地公寓、新大陸、華源世家及自建居民樓居民區(qū)等。 阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司 策劃代理部 2005年4月18日第一部分：項目及市場背景研究一、項目綜述項目概述玉泉莊園，位于阜陽市清河東路北側(cè)，雪地啤酒廠東側(cè)，規(guī)劃七棟建筑物，其中三棟六層住宅樓，四棟五層住宅樓。本案主要由項目及市場背景研究、策劃推廣策略及公司簡介三部分組成，具體包括項目概況、阜陽市經(jīng)濟與城市發(fā)展、區(qū)域項目影響、阜陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與可比性項目分析、項目SWOT分析、策劃思路總則、項目策劃總思路、公司簡介及合作方式。本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見后另行制定。開發(fā)性質(zhì)：純住宅。本區(qū)域?qū)儆诟逢柺械男鲁菂^(qū)，市政設施較為完善，建筑群相對較高，市政配套設施較為成熟，居住人群主要以本地人為主。二、阜陽市經(jīng)濟與城市發(fā)展阜陽市基本情況介紹阜陽市位于安徽省西北部，地處黃淮平原南端，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)。阜陽鐵路交通極為便利，現(xiàn)已形成阜九（龍）、合阜，徐（州）阜、商（丘）阜、漯（河）阜五條鐵路，五路交匯，八線引入，特別是阜陽作為京九線上最大的編組站，公路四通八達，通往外地的九條干線，與魯、豫、蘇、鄂等連接，同時與省內(nèi)各地區(qū)的交通暢通無阻。隨著經(jīng)濟收入的提高，生活環(huán)境的改善使公眾不但對玩樂購物興趣濃厚，而且對適合自己消費要求的經(jīng)濟適用房也越來越關(guān)心。阜陽市總體經(jīng)濟運行態(tài)勢２００４年阜陽市國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。“６６１１”工程全面實施，成為阜陽市加大投入、增強經(jīng)濟發(fā)展后勁的主抓手。全年引進市外境內(nèi)項目３８９個，利用市外資金２８億元，；新批“三資”企業(yè)１０家，首次實現(xiàn)“雙超額”，外來投資已成為阜陽市加大投入的重要支撐。利用外資創(chuàng)新高2004年１—１２月，阜陽市共設立外商投資企業(yè)１３家，總投資７３５７萬美元，合同外資３１９０萬美元，同比增長３２３％，完成省下達阜陽市利用外資目標任務的120％，創(chuàng)阜陽市利用外資歷史新高。新辦外商投資項目合同外資超２００萬美元的有７個，其合同外資金額占全年合同外資總額的８８％，阜陽華潤電力有限公司２００４年分兩期到位外資２５１０萬美元，占阜陽市實際利用外資總額的９０％，發(fā)揮了重大利用外資項目在招商引資過程中的主導和牽動作用。 　　據(jù)了解，１—１１月份，％，增幅較１—，％，完成全年任務勝利在望。 　　在生產(chǎn)上升的同時，工業(yè)經(jīng)濟效益繼續(xù)好轉(zhuǎn)。為此，在制定總體發(fā)展戰(zhàn)略上，把加快縣域工業(yè)發(fā)展放到十分突出的位置，引導各地走以勞動密集型、資源密集型為主，以農(nóng)副產(chǎn)品深加工和為城市大工業(yè)、大企業(yè)配套為主，以私營中小企業(yè)為主的發(fā)展路子，找準發(fā)展定位和空間，通過營造局部競爭優(yōu)勢，發(fā)展和壯大工業(yè)，以此帶動和提升整個縣域的工業(yè)化水平。在界首工業(yè)園區(qū)，天安集團的節(jié)水微滴灌溉等項目成為該市機械工業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的典范。寬松的政策促進了縣域民營企業(yè)快速發(fā)展，各地民間資本紛紛涌入當?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)，掀起創(chuàng)業(yè)風潮?！埃叮叮保薄惫こ贪l(fā)動經(jīng)濟引擎“６６１１”工程：即重點建設六項基礎工程，鼎力打造六個工業(yè)支柱，加快建設十個農(nóng)產(chǎn)品基地，積極培育十個專業(yè)市場，是阜陽市全面建設小康社會打基礎階段的重點任務。通過建設培育一批大項目、大工程、大企業(yè)，“６６１１”工程將有力推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，提高經(jīng)濟競爭力，成為推進阜陽市經(jīng)濟快速增長的重要引擎?！傲蠊I(yè)支柱”借勢起跳阜陽市農(nóng)副產(chǎn)品加工、化學、醫(yī)藥、煤電、紡織服裝、機械電子六大門類工業(yè)發(fā)展迅速，2004年以來，這六大工業(yè)內(nèi)的２００多個規(guī)模企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形勢多數(shù)一片“漲”聲?！傲鶄€支柱工業(yè)”擁有規(guī)模以上企業(yè)２１２個，資產(chǎn)總額近９５億元，實現(xiàn)銷售收入近６９億元，分別占阜陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的７８％和９２％。 在２００４年，％。此外，受利息收入和出租房屋收入的帶動，居民人均財產(chǎn)性收入同比增長２４％。 從消費構(gòu)成看，人們在食品、衣著、醫(yī)療保健、娛樂教育文化、交通和通訊等方面均有不同程度的提高。隨著阜陽市社會保障制度的建立健全及城市居民參保意識增強，居民個人交納的社會保障支出增長較快，平均支出２１６元，同比增長１２％。皖西北商貿(mào)城、生態(tài)園的建設，初步拉開了城市向北拓展的勢頭。 在這一城市生長環(huán)境肌理分析的基礎上，《綱要》確定了“核心聚引、兩河輝映、三區(qū)聯(lián)動、多中心組團式”的城市布局理念。潁南片區(qū)依托阜陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，以興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開發(fā)，建設成綜合性的城市新區(qū)。 四大片區(qū)特色鮮明，城市的不同功能產(chǎn)業(yè)將在各自片區(qū)內(nèi)抱團發(fā)展。具體的變化特點可以概況為以下幾個方面：住宅價格上升幅度大，商業(yè)用房“溫度”低從2003年5月份的900—1500元/平方米左右，集中在1000—1200元/平方米左右；但到了12月份已基本在1200元左右，個別樓盤項目已上揚到1300—1700元/平方米；2005元月，大部分樓盤均價在1600—2200元/平方米，某樓盤的好的位置單元，以拍賣方式售出最高成交單價為4300元/平方米！阜陽部分在售樓盤房價對比表類型：普通住宅 單位：元/平方米調(diào)查時間藍色雅典匯鑫水岸名苑西苑世紀名門港利綠園中南現(xiàn)代城2004年3月15801600138013802005年3月17002550180017801680價格漲幅970200400300但是，商鋪的上浮幅度不大。商品房現(xiàn)狀與市場需求阜陽市城市住宅建設速度加快。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在阜陽市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著阜陽市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。如前兩年，阜陽市某一開發(fā)商針對住宅市場一些消費群體，推出環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，房價合理的高標準、多戶型新型住宅，剛剛推出就賣掉60%以上。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。（4）、消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。對于購房者來說，包括售后服務內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同樣等重要。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。（二） 可比性項目分析可比性樓盤與本項目對