【正文】 在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。目錄市場概況及基本競爭格局鄭汴路市場調(diào)研報告周邊競爭樓盤鄭州市小戶型的調(diào)查報告市場概況及基本競爭格局：A、 東南板塊及鄭汴路商圈。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。尤其是2003年初，青年居易（EASYGO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。這與我們的市調(diào)結果完全一致。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鄭汴路市場調(diào)研報告調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（鳳凰城購房消費支撐力度）調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界調(diào)查完成時間：在鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。對建材市場調(diào)查的幾點發(fā)現(xiàn)： 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足 小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感 市場上有很大不穩(wěn)定因素，89月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍 附近都市村莊較多，租房市場一般80—150元/月 作為首次購買者，最重要的還是價格 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售1 同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能1 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，他們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大1 對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力1 鳳凰城知名度不高，口碑不好1 外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！周邊競爭樓盤建業(yè)城市花園位置：107與鄭汴路交叉口面積：占地246420平方米，建筑面積27萬平方米，二期34棟，建筑面積7．18萬平方米；三期37棟，建筑面積11萬平方米。戶型：3+2房號：92號樓1單元10層東戶房款：建筑面積：，總款524510元 按揭優(yōu)惠1％，貸款總額：40萬 20年每月還款本息2648元市調(diào)日期：2003年2月22日三期：交房日期；20021231占地面積：85畝總建面積；11萬平米戶型面積：13150、157（3+2）；199復式；170—230平方4+2均價：3000元總價范圍；2600—3500元/平方市調(diào)日期：2003年3月24日百 合 花 苑位置：商城東路與鳳臺路交叉口向南50米 開發(fā)項目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達80%），二期4棟小高層準現(xiàn)房總建筑面積：9萬平方米綠化率：48％，一樓有私家花園，大概十幾平米樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即住；小高層在建戶型：—172m2；小高層沒有小戶型，最小140平米。結構：多層為磚混結構，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結構配套設施：地下室（600元/m2）2條電話線路，一路內(nèi)線不收費，一路外線正常計費寬帶網(wǎng)壁掛爐采暖現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會所％物業(yè)管理：東方物業(yè)，收費標準：多層，小高層。從10：00——11：00現(xiàn)場無一組客戶，僅有一通電話。整體上是一個較成熟的生活住宅區(qū)。第四，開始著手開發(fā)小戶型，來瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。上海年華、寶隆華庭、時尚PARTY、藍朝都市e時代 調(diào)查時間：——二、 小戶型的概念“小戶型”是一個由市場形成的概念，沒有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。三、 鄭州小戶型市場概況格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤。上海年華等樓盤迅速跟進，推出自己的小戶型，搶占市場份額，鄭州的小戶型市場日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。7） 工程進度：剛建3層，b、 戶型1） 戶型范圍：21平方米—65平方米2） 戶型種類：平層8種，頂層送閣樓3） 主力戶型及配比：29平米的一室占25%，41平方米的一室一廳占25%，47平米、52平米、65平米的兩室一廳占50%。得房率較低；樓層價差：3樓最貴，6樓最便宜；價格從高到低依次順序是：6層。4） 價格變動：開盤以前均價2100元/平方米，開盤后均價2260元/平方米5） 實例報價： D組團 15單元 A3/7F 單價：2230元/平方米 面積： 一次性總價：67576元按揭總價：68984元 首付：13984元 按揭：d、 綜合分析1） 賣點提煉：酒店式物業(yè)管理，體貼有加2） 劣勢分析：距市煤氣公司較近，有安全隱患；有陽臺暗衛(wèi)c、 價格（）1） 價格范圍：2） 均價：2300元/平方米（精裝修）3） 優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%。4） 實例報價：樓層：4層面積： 單價：2220元 房款：128471元 首付：28471元 20年月供： 配套：10715元總首付：39186元d、 綜合分析1） 賣點提煉：無綠化可言，周邊居住不好；送天然氣、精裝修、契稅、地下式、衛(wèi)生間、廚房、房屋維修基金任一項 戀日人家（小戶型）a、 概況1） 總建筑面積：小戶型50套，8000平方米2） 綠化率：45%3） 開發(fā)商：河南志興實業(yè)有限公司4） 銷售代理商：證源行房地產(chǎn)咨詢有限公司5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層復式6） 工程進度：正做外立面，b、 戶型1） 戶型范圍：—2） 戶型種類：平層3種戶型3） 主力戶型及配比：20多平米的占20%，40多平米的占20%,30多平米60%。暗衛(wèi)c、 價格（）1） 價格范圍：有特價房：998元/平方米（6樓） 1498元/平方米（3樓）6層：1288元—1401元/平方米2） 均價：1600元/平方米？3） 優(yōu)惠情況：按揭、一次性付款均無優(yōu)惠4） 價格變動：5） 實例報價：5號樓2單元5層（東戶）05戶戶型：一房 面積：單價：1498元/平米 總房款：按揭付款：首付：13485元，貸款：5萬元15年月供：396元天然氣初裝費：3945元（含天然氣灶具：天然氣公司配套品牌——迅達牌）契稅：1270元 印花稅：19元維修基金：1483元，測繪費：19元有線電視初裝費：260元 工本費