【正文】 單價已達到 28000元 /㎡ ；‘中央尚都’商鋪均價高達 29000元 / ㎡ .但乾州新區(qū)以及居住區(qū)網(wǎng)點偏少，社區(qū)商業(yè)功能較弱，商業(yè)網(wǎng)點重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象仍然存在。 ? 隨著乾州商業(yè)中心的發(fā)展，其輻射力將不斷提升，未來必將發(fā)展成為具有購物、游覽、觀光、休閑等功能的核心商業(yè)中心。 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 二、新乾州的商業(yè) 15 ? 目前中心城區(qū)作為老的商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)展成熟度高，但橫向發(fā)展空間日益狹小，由于受到城市地形的限制，僅以舊改項目為主，而乾州新區(qū)地域開闊，吉首未來的發(fā)展方向偏向乾州新區(qū)，大量機關(guān)單位和服務(wù)機構(gòu)南遷，住宅迅猛發(fā)展將加速該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展速度，已成為吉首未來發(fā)展的重點區(qū)域。 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 16 三、項目周邊業(yè)態(tài)分析 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG ? 項目周邊商業(yè)經(jīng)營種類繁雜，主要體現(xiàn)在： 農(nóng)資銷售店：農(nóng)藥、種子、肥料等； 好吃街飲食：大碗飯、火鍋、快餐等； ? 通過調(diào)研，項目周邊設(shè)有醫(yī)院、學(xué)校及農(nóng)村客運車站；人流量大，積聚人氣。由于項目本身所具備的停車位及市政廣場的優(yōu)勢，及對市場的考察分析，項目一旦投入市場，將填補市場在其他商業(yè)經(jīng)營種類的市場空白。 ? 經(jīng)調(diào)查，目前項目周邊最為稀缺的商業(yè)種類為： 銀行：各種銀行儲蓄網(wǎng)點稀缺； 移動網(wǎng)絡(luò)：移動、電信、聯(lián)通代辦點分布不均； 生活配套：干洗店、攝影室、蛋糕屋、彩票中心、水果超市、學(xué)生早餐等生活配套還不完善。 ? 文藝路南北吉新路原本濃郁的商業(yè)氣氛（主要為餐飲）近年來一直較為平淡，通過調(diào)查走訪主要原因歸于停車受限，路面較窄，特別遇學(xué)生放學(xué)、大型就餐宴席、下班高峰期，道路更是難行。 ? 隨著各種大型特色餐飲的推出，特色名店遠(yuǎn)離鬧市，新生餐飲重新整合擴大規(guī)模場地，改善就餐環(huán)境，提升空氣質(zhì)量，特別解決了停車問題，將消費熱情沖淡，從而使原本有名的‘好吃街’出現(xiàn)了冷場，生意每況愈下致使多家店鋪無法營利紛紛貼出轉(zhuǎn)讓另謀出路。從而使其名氣逐漸淡出了消費者的視線。加上政府機關(guān)企事業(yè)單位、州醫(yī)院等搬遷后，大部分商家將眼光瞄向了新城乾州。 17 ? 通過對周邊商業(yè)的走訪調(diào)研統(tǒng)計： 老城區(qū)商業(yè)裙樓空置率仍然較高，如： 廣華沁香園、 湘域中央、紅旗門大市場、體育星城、武景家園等項目都出現(xiàn)商業(yè)待售的情況。 ? 財信商貿(mào)中心、邊城國際廣場、湘西一號幾個核心板塊商業(yè)的推售；步步高、太豐廣場等項目的啟動，導(dǎo)致商業(yè)的入市量將大幅增加，勢必對本案的目標(biāo)客源造成直接的沖擊和流失。 ? 影響商業(yè)銷售的因素是多方面的，商業(yè)自身的位置、交通、價格、升值空間等是其一；而投資者現(xiàn)有市場的估量，對投資風(fēng)險、投資大小、投資時間和投資回報的估算，也是影響其投資與否的參考因素。 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 四、項目周邊在售商業(yè) 18 五、老城區(qū)點型商業(yè)分析 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 百貨、超市 商鋪（場）名稱） 經(jīng)營主題 地段商業(yè)氛圍 工程進度 經(jīng)營狀況 備注 新一佳 超 市 人流量中 經(jīng)營中 良好 新起點 超 市 人流量中 經(jīng)營中 片區(qū)經(jīng)營 家樂福 百貨、超市 人氣旺、流量大 經(jīng)營中 商業(yè)中心 和盛堂 百貨、超市 人流量大 經(jīng)營中 商業(yè)中心 19 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 主題商業(yè) 商鋪（場）名稱） 經(jīng)營主題 地段商業(yè)氛圍 經(jīng)營狀況 備注 湘泉步行街 步行街 人氣旺，流量大 二、三、四層相對冷清 關(guān)廂門 生活用品、服裝、鞋批發(fā) 人氣旺、流量大 經(jīng)營種類多，品種齊全，人流量大 蘇寧電器 家電連鎖 一般 與新一佳超市并列，能帶動部分人 氣 紅旗門批發(fā)市場 各種副食、百貨批發(fā) 人流量較大 批發(fā)為主 大湘西商貿(mào)城 家俱、建材批發(fā)零售 裝修季節(jié)人流量大 成規(guī)模經(jīng)營 紅旗門家電市場 家用電器 一般 蘇寧電器的品牌吸引 手機街 通訊設(shè)備、器材、照相器材 較好 消費人流量大 五、老城區(qū)點型商業(yè)分析 20 ? 文藝路周邊相繼出現(xiàn)的財信商貿(mào)中心、紅旗門大市場（即將來臨的步步高大型商業(yè)中心）都有比較大的商業(yè)體量。該兩項目與本項目順延形成一個三角地帶，加之體育星城、廣華沁香園和一個正在啟動的小項目商業(yè)推出，使整個文藝路區(qū)域形成一條不間斷的生活圈，并改變了文藝路區(qū)域以前商業(yè)不成規(guī)模，不上檔次的舊形象，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)價值也將獲得一定的提升。 ? 雖然文藝路區(qū)域的商業(yè)繁華程度與吉首市中心的傳統(tǒng)商業(yè)圈不可同日而語，但是周邊龐大的消費群體以及幾所學(xué)校、醫(yī)院、餐飲行業(yè)、四季游泳館的開放將為區(qū)域內(nèi)的發(fā)展起到很大的帶動。 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 六、 文藝路次商圈正在形成 21 第 三 部分 項目商業(yè)定位 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 22 一、形象定位 3+1BLOCK街區(qū) “文藝”廣場、停車、私有市政路 + 主題餐飲、時尚休閑為主的商業(yè) 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 3+1BLOCK街區(qū) “文藝”廣場 私有市政路 連通南北吉新路 停車場 近 100個停車位 主題餐飲 湘西風(fēng)味餐飲為主、 其他為輔 時尚休閑 量販?zhǔn)?KTV、休閑茶座、 咖啡廳 其他業(yè)態(tài) 銀行網(wǎng)點等商業(yè)業(yè)態(tài) 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 24 二、形象定位解析： ? 3+1BLOCK街區(qū)： 集主題餐飲、休閑、娛樂、停車、購物眾多功能區(qū)于一體。引領(lǐng)城市區(qū)域 吃、喝、玩、樂、購 的新商圈。 ? 大湘西風(fēng)味主題餐飲： 本案將打造以湘西特色為主，各地美食為輔的主題餐飲廣場在這里人們可以盡情享受到最豐富、最美味的飲食。 ? 一站式時尚休閑中心 ：充分利用項目配套“休閑廣場 +停車”的先天優(yōu)勢，規(guī)劃時尚休閑類的服務(wù)商業(yè)（茶座、 KTV、洗浴、網(wǎng)絡(luò)會所等），必將達到“立足地緣，輻射全城”的運營目標(biāo)。 ? 強調(diào)一站式休閑購物功能，強調(diào)滿足消費者循環(huán)消費，強調(diào)商業(yè)物業(yè)的高端形象，強調(diào)商場特色吸引力，強調(diào)新時代時尚元素，強調(diào)具有湘西傳統(tǒng)特色的商業(yè)文化，強調(diào)商場包裝特色、經(jīng)營特色、以及休