【正文】 單價(jià)已達(dá)到 28000元 /㎡ ；‘中央尚都’商鋪均價(jià)高達(dá) 29000元 / ㎡ .但乾州新區(qū)以及居住區(qū)網(wǎng)點(diǎn)偏少，社區(qū)商業(yè)功能較弱，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象仍然存在。 ? 隨著乾州商業(yè)中心的發(fā)展，其輻射力將不斷提升，未來必將發(fā)展成為具有購(gòu)物、游覽、觀光、休閑等功能的核心商業(yè)中心。 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 二、新乾州的商業(yè) 15 ? 目前中心城區(qū)作為老的商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)展成熟度高，但橫向發(fā)展空間日益狹小，由于受到城市地形的限制，僅以舊改項(xiàng)目為主，而乾州新區(qū)地域開闊，吉首未來的發(fā)展方向偏向乾州新區(qū)，大量機(jī)關(guān)單位和服務(wù)機(jī)構(gòu)南遷，住宅迅猛發(fā)展將加速該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展速度，已成為吉首未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 16 三、項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)分析 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類繁雜，主要體現(xiàn)在： 農(nóng)資銷售店：農(nóng)藥、種子、肥料等； 好吃街飲食：大碗飯、火鍋、快餐等； ? 通過調(diào)研，項(xiàng)目周邊設(shè)有醫(yī)院、學(xué)校及農(nóng)村客運(yùn)車站；人流量大，積聚人氣。由于項(xiàng)目本身所具備的停車位及市政廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，及對(duì)市場(chǎng)的考察分析，項(xiàng)目一旦投入市場(chǎng)，將填補(bǔ)市場(chǎng)在其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類的市場(chǎng)空白。 ? 經(jīng)調(diào)查，目前項(xiàng)目周邊最為稀缺的商業(yè)種類為： 銀行：各種銀行儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)稀缺； 移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)：移動(dòng)、電信、聯(lián)通代辦點(diǎn)分布不均； 生活配套：干洗店、攝影室、蛋糕屋、彩票中心、水果超市、學(xué)生早餐等生活配套還不完善。 ? 文藝路南北吉新路原本濃郁的商業(yè)氣氛（主要為餐飲）近年來一直較為平淡，通過調(diào)查走訪主要原因歸于停車受限，路面較窄，特別遇學(xué)生放學(xué)、大型就餐宴席、下班高峰期，道路更是難行。 ? 隨著各種大型特色餐飲的推出，特色名店遠(yuǎn)離鬧市，新生餐飲重新整合擴(kuò)大規(guī)模場(chǎng)地，改善就餐環(huán)境，提升空氣質(zhì)量，特別解決了停車問題，將消費(fèi)熱情沖淡，從而使原本有名的‘好吃街’出現(xiàn)了冷場(chǎng)，生意每況愈下致使多家店鋪無法營(yíng)利紛紛貼出轉(zhuǎn)讓另謀出路。從而使其名氣逐漸淡出了消費(fèi)者的視線。加上政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、州醫(yī)院等搬遷后，大部分商家將眼光瞄向了新城乾州。 17 ? 通過對(duì)周邊商業(yè)的走訪調(diào)研統(tǒng)計(jì)： 老城區(qū)商業(yè)裙樓空置率仍然較高，如： 廣華沁香園、 湘域中央、紅旗門大市場(chǎng)、體育星城、武景家園等項(xiàng)目都出現(xiàn)商業(yè)待售的情況。 ? 財(cái)信商貿(mào)中心、邊城國(guó)際廣場(chǎng)、湘西一號(hào)幾個(gè)核心板塊商業(yè)的推售；步步高、太豐廣場(chǎng)等項(xiàng)目的啟動(dòng)，導(dǎo)致商業(yè)的入市量將大幅增加，勢(shì)必對(duì)本案的目標(biāo)客源造成直接的沖擊和流失。 ? 影響商業(yè)銷售的因素是多方面的，商業(yè)自身的位置、交通、價(jià)格、升值空間等是其一；而投資者現(xiàn)有市場(chǎng)的估量，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資大小、投資時(shí)間和投資回報(bào)的估算，也是影響其投資與否的參考因素。 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 四、項(xiàng)目周邊在售商業(yè) 18 五、老城區(qū)點(diǎn)型商業(yè)分析 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 百貨、超市 商鋪（場(chǎng)）名稱） 經(jīng)營(yíng)主題 地段商業(yè)氛圍 工程進(jìn)度 經(jīng)營(yíng)狀況 備注 新一佳 超 市 人流量中 經(jīng)營(yíng)中 良好 新起點(diǎn) 超 市 人流量中 經(jīng)營(yíng)中 片區(qū)經(jīng)營(yíng) 家樂福 百貨、超市 人氣旺、流量大 經(jīng)營(yíng)中 商業(yè)中心 和盛堂 百貨、超市 人流量大 經(jīng)營(yíng)中 商業(yè)中心 19 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 主題商業(yè) 商鋪（場(chǎng)）名稱） 經(jīng)營(yíng)主題 地段商業(yè)氛圍 經(jīng)營(yíng)狀況 備注 湘泉步行街 步行街 人氣旺，流量大 二、三、四層相對(duì)冷清 關(guān)廂門 生活用品、服裝、鞋批發(fā) 人氣旺、流量大 經(jīng)營(yíng)種類多，品種齊全，人流量大 蘇寧電器 家電連鎖 一般 與新一佳超市并列，能帶動(dòng)部分人 氣 紅旗門批發(fā)市場(chǎng) 各種副食、百貨批發(fā) 人流量較大 批發(fā)為主 大湘西商貿(mào)城 家俱、建材批發(fā)零售 裝修季節(jié)人流量大 成規(guī)模經(jīng)營(yíng) 紅旗門家電市場(chǎng) 家用電器 一般 蘇寧電器的品牌吸引 手機(jī)街 通訊設(shè)備、器材、照相器材 較好 消費(fèi)人流量大 五、老城區(qū)點(diǎn)型商業(yè)分析 20 ? 文藝路周邊相繼出現(xiàn)的財(cái)信商貿(mào)中心、紅旗門大市場(chǎng)（即將來臨的步步高大型商業(yè)中心）都有比較大的商業(yè)體量。該兩項(xiàng)目與本項(xiàng)目順延形成一個(gè)三角地帶，加之體育星城、廣華沁香園和一個(gè)正在啟動(dòng)的小項(xiàng)目商業(yè)推出，使整個(gè)文藝路區(qū)域形成一條不間斷的生活圈，并改變了文藝路區(qū)域以前商業(yè)不成規(guī)模，不上檔次的舊形象，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)價(jià)值也將獲得一定的提升。 ? 雖然文藝路區(qū)域的商業(yè)繁華程度與吉首市中心的傳統(tǒng)商業(yè)圈不可同日而語，但是周邊龐大的消費(fèi)群體以及幾所學(xué)校、醫(yī)院、餐飲行業(yè)、四季游泳館的開放將為區(qū)域內(nèi)的發(fā)展起到很大的帶動(dòng)。 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 六、 文藝路次商圈正在形成 21 第 三 部分 項(xiàng)目商業(yè)定位 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 22 一、形象定位 3+1BLOCK街區(qū) “文藝”廣場(chǎng)、停車、私有市政路 + 主題餐飲、時(shí)尚休閑為主的商業(yè) 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 3+1BLOCK街區(qū) “文藝”廣場(chǎng) 私有市政路 連通南北吉新路 停車場(chǎng) 近 100個(gè)停車位 主題餐飲 湘西風(fēng)味餐飲為主、 其他為輔 時(shí)尚休閑 量販?zhǔn)?KTV、休閑茶座、 咖啡廳 其他業(yè)態(tài) 銀行網(wǎng)點(diǎn)等商業(yè)業(yè)態(tài) 首 府 印 象 SHOUFUYINXIANG 24 二、形象定位解析： ? 3+1BLOCK街區(qū)： 集主題餐飲、休閑、娛樂、停車、購(gòu)物眾多功能區(qū)于一體。引領(lǐng)城市區(qū)域 吃、喝、玩、樂、購(gòu) 的新商圈。 ? 大湘西風(fēng)味主題餐飲： 本案將打造以湘西特色為主，各地美食為輔的主題餐飲廣場(chǎng)在這里人們可以盡情享受到最豐富、最美味的飲食。 ? 一站式時(shí)尚休閑中心 ：充分利用項(xiàng)目配套“休閑廣場(chǎng) +停車”的先天優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃時(shí)尚休閑類的服務(wù)商業(yè)（茶座、 KTV、洗浴、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所等），必將達(dá)到“立足地緣，輻射全城”的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。 ? 強(qiáng)調(diào)一站式休閑購(gòu)物功能，強(qiáng)調(diào)滿足消費(fèi)者循環(huán)消費(fèi)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)物業(yè)的高端形象，強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)特色吸引力，強(qiáng)調(diào)新時(shí)代時(shí)尚元素，強(qiáng)調(diào)具有湘西傳統(tǒng)特色的商業(yè)文化，強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)包裝特色、經(jīng)營(yíng)特色、以及休