紅星房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案-文庫吧
2025-02-14 23:02 本頁面
【正文】 占地面積： 業(yè)態(tài)：陶瓷衛(wèi)浴、樓梯、櫥柜、 門業(yè)、吊頂、地板、 燈飾、油漆、板材 經(jīng)營(yíng)模式：只租不售 租金： /平方米 /天 （目前租金最貴的為油漆區(qū)） 出租率： 100% 好來居家飾廣場(chǎng) 同類產(chǎn)品分析小結(jié)： 區(qū)域同類產(chǎn)品 未來新增量（預(yù)計(jì)） 典型項(xiàng)目 涌金商業(yè)廣場(chǎng) 蘇中批發(fā)城 浙江商貿(mào)城 富麗華裝飾城 好來居家飾廣場(chǎng) 涌金商業(yè)廣場(chǎng)二期 浙江商貿(mào)城二期 規(guī)模 規(guī)模集中在 30畝至 100畝 涌金商業(yè)廣場(chǎng)二期加上浙江商貿(mào)城推出的小批貨量，大概在500畝左右 租售 租賃 /銷售 銷售 面積分割 50250平方米 50100的小面積分割 優(yōu)惠措施 對(duì)投資客采取返租 對(duì)經(jīng)營(yíng)戶采取免租 待定 購(gòu)買（租賃）客戶 自主經(jīng)營(yíng)為主，投資客為輔 待定 特征 市場(chǎng)的未來發(fā)展?jié)摿Q定客戶購(gòu)買的信心，項(xiàng)目的區(qū)位條件、商業(yè)氛 圍、價(jià)格等是客戶購(gòu)買商鋪的主要因素。 四、本案 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 1. 地處兩條交通主干道的交界 2. 周邊商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)將帶來一定的人氣 3. 所屬建材類市場(chǎng)板塊的商業(yè)氛圍相對(duì)較成熟 劣勢(shì) 1. 距市中心較遠(yuǎn)，人氣不夠旺 2. 現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境較差，整體環(huán)境不夠成熟 3. 城市規(guī)劃往東偏移，長(zhǎng)途汽車站等集中在城市東部 機(jī)會(huì) 1. 富麗華裝飾城的拆遷將為本項(xiàng)目帶來一定的客戶 2. 江平路上建材市場(chǎng)集中，形成產(chǎn)業(yè)聚集帶 3. 城市規(guī)劃逐漸向北延伸，北部區(qū)域?qū)硪欢ǖ氖袇^(qū)人口 1. 涌金商業(yè)廣場(chǎng)二期若上市，將是本項(xiàng)目的不利因素 2. 同類市場(chǎng)基本飽和，影響投資者熱情 3. 本項(xiàng)目的整體環(huán)境在短時(shí)間內(nèi)無法得到全面改善 威脅 .（ .....） 第二部分 項(xiàng)目定位 ?功能定位 ?形象定位 ?業(yè)態(tài)定位 ?檔次定位 ?本案定位主要支撐點(diǎn) 一、功能定位 泰興城市規(guī)劃之區(qū)域級(jí)專業(yè)商業(yè)中心 二、形象定位 ? 泰州地區(qū)最大的一站式家居產(chǎn)品采購(gòu)中心 ? 泰興商業(yè)航母和最高檔、最現(xiàn)代的家居 Mall ? 泰興首席鋪王、營(yíng)商之王 三、業(yè)態(tài)定位 家居、輕紡家飾、燈具、燈飾 .（ .....） 四、檔次定位 國(guó)際化品牌經(jīng)營(yíng)引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)檔次升級(jí) 本案定位主要支撐點(diǎn)： 1. 家居巨頭紅星美凱龍的品牌優(yōu)勢(shì) 2. 國(guó)際品牌公司全權(quán)管理，確保市場(chǎng)永續(xù)經(jīng)營(yíng) 3. 10年返租實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)投資 4. “先商業(yè)，后地產(chǎn)”的領(lǐng)先商業(yè)模式 5. 泰常路板塊的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 6. 政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的背景優(yōu)勢(shì) 第三部分 客群定位 ?客群區(qū)域定位 ?客群社會(huì)階層定位 ?客群類型定位 一、客群區(qū)域定位 1. 泰興本地客戶： 50% 2. 泰州地區(qū)（泰州市區(qū)、靖江、興化、姜堰）客戶： 40% 3. 其他外地客戶： 10% 二、客群社會(huì)階層定位 1. 政府部門職員、銀行、醫(yī)院、教育等事業(yè)單位員工 2. 企業(yè)單位高級(jí)管理人員，高收入職員 3. 個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主 4. 城市居民及周邊縣市以商業(yè)為主、收入較穩(wěn)定階層 5. 建材家居產(chǎn)品生產(chǎn)商 6. 建材家居產(chǎn)品經(jīng)銷商 .（ .....） 三、客群類型定位 自用型客群 以二次置業(yè)者居多，他們因擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)或改變環(huán)境而置業(yè)。部分客戶為謀生計(jì)而選擇沿街店鋪，主要為自營(yíng)。 投資型客群 此類型客群主要為中小型企業(yè)老板、公務(wù)員及事業(yè)單位員工，他們參加工作多年，手頭有較多閑散資金，追求的是投資效益，在物業(yè)的投資選擇上較為理性，比較重視市場(chǎng)未來的經(jīng)營(yíng)前景。 第四部分 銷售策略 ?產(chǎn)品規(guī)劃 ?銷售模式 ?推案節(jié)奏 ?銷售周期 (分二期，按 A推盤方案進(jìn)行設(shè)計(jì) ) 一、產(chǎn)品規(guī)劃 產(chǎn)品分割 建議本案商鋪以 60平米 /單元分割。該面積作為主力商鋪面積，較便于客戶選擇，既適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的投資者，又不影響實(shí)力雄厚的投資者購(gòu)買（可以幾個(gè)商鋪合起來購(gòu)買）。 .（ .....） 動(dòng)線規(guī)劃 設(shè)計(jì)科學(xué)合理的動(dòng)線規(guī)劃，使商場(chǎng)內(nèi)部人流均衡，最大限度地規(guī)避經(jīng)營(yíng)死角。 定價(jià)策略 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際變化情況，另行制訂價(jià)格策略 。 二、銷售模式 返租銷售 為確保紅星美凱龍的統(tǒng)一持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，建議前 3年采用返租形式，即 13年 8%租金回報(bào)一次性返還。后 7年可以用租約、返租、固定回報(bào)等多種形式解決開發(fā)商的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理問題。 前三年租金共 24%回報(bào)一次性返還，即第一年至第三年的租金一次性返還，作為購(gòu)房?jī)?yōu)惠，直接在房?jī)r(jià)里扣除，實(shí)際上是變相提高售價(jià)。從總價(jià)里直接扣除，對(duì)開發(fā)商來講，實(shí)際上是 3年不付租金，而投資者因?yàn)榻档土耸赘堕T檻也易于接受。 .（ .....） 法律保障及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避： 在簽銷售合同之前，客戶須先與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂 《 委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議 》 ，客戶必須將 10年使用權(quán)交付經(jīng)營(yíng)管理公司。 三、推案節(jié)奏 方案 A： 紅星美凱龍 ——B、 C區(qū) 理由：為什么先推紅星美凱龍？ 1. 本案共 11萬方，體量龐大，需要分期推出。 2. 先推紅星美凱龍便于整案的宣傳推廣，使項(xiàng)目一炮打響。 3. 有利于快速回籠資金
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