【文章內(nèi)容簡介】 企業(yè)一般可分為兩種類型：物業(yè)方轉(zhuǎn)給其他經(jīng)營公司（執(zhí)行A意向）成立下屬經(jīng)營公司（執(zhí)行B意向）同樣，根據(jù)兩種存在根本性質(zhì)不同的經(jīng)營公司，其經(jīng)營目標(biāo)自然也不同：由其他經(jīng)營公司接管類：由于地產(chǎn)商傾向于將商場建筑面積售出、賺取利潤，不欲作長線投資考慮，但希望提升商場檔次，以攀高價位，則必須委托一個專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司作為商場的管理方。物業(yè)方下屬經(jīng)營公司：由于商場只租不售，物業(yè)所有權(quán)仍屬地產(chǎn)商。此時由地產(chǎn)商組建本公司下屬經(jīng)營公司，承擔(dān)起商場招商、經(jīng)營與管理的工作，為地產(chǎn)商收取租金。在現(xiàn)實(shí)中，還存在不少租售并舉的商場，此時地產(chǎn)商與經(jīng)營公司的關(guān)系一般仍以上述兩種類型為基礎(chǔ)，但也存在交叉情況，依具體情況會有不同取向。本項(xiàng)目現(xiàn)況本項(xiàng)目定位于主題商場，發(fā)展商開發(fā)目的為上述A意向，可委托其他專業(yè)經(jīng)營公司管理，但同時還存在以下幾個方面現(xiàn)實(shí)情況：l 本項(xiàng)目由于其地段優(yōu)勢，且定位于高檔商場，升值潛力可觀，可考慮將前期銷售過程中的部份遺留面積預(yù)留，待后期升值后再售；l 經(jīng)營公司本身具有盈利能力；l 如若轉(zhuǎn)由其他經(jīng)營公司管理，勢必存在一個期限問題，只能解決一定時期內(nèi)的經(jīng)營管理問題。 分析近來大型商場、購物中心的變化，可以看到用作廣告和展示的公共空間的面積大約增加至55%，有的購物中心總收入的30%來自廣告及展示空間的增加。廣告位出租收入己占越來越多份額。本項(xiàng)目優(yōu)越的地段優(yōu)勢將吸引大量人流，可開辟較多的廣告位，這亦是一筆不小的收益。根據(jù)上述分析，我們可以看到本項(xiàng)目在后續(xù)實(shí)際經(jīng)營中還有大量收益空間。本項(xiàng)目經(jīng)營模式定位為提升本項(xiàng)目所擁有的社會價值和經(jīng)濟(jì)價值，建議聘請專門的經(jīng)營公司來統(tǒng)一經(jīng)營。F 模式要義建議：建立經(jīng)銷商商會。有利于業(yè)主與經(jīng)銷商的雙向溝通和商場的統(tǒng)一管理，使商場的經(jīng)營理念、政策可以有一個渠道下達(dá)并執(zhí)行，而經(jīng)銷商也會因?yàn)橛辛司S護(hù)自己權(quán)益的“娘家”而樂意投奔“東一時區(qū)（SOMO工場）商城”。實(shí)行會員制。會員制有益于穩(wěn)固消費(fèi)群。此策略尤其適合針對企業(yè)消費(fèi)者,對會員實(shí)行優(yōu)惠，其實(shí)等于實(shí)現(xiàn)“量販”。嚴(yán)厲有效的品質(zhì)保障體系。按ISO9002標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范品質(zhì)保障體系、確保質(zhì)量投訴減少到規(guī)范范圍內(nèi)，建議做法：l 貫徹和爭取通過ISO9002質(zhì)量認(rèn)證體系，成為同類商場中的典范；l 嚴(yán)把進(jìn)貨管理關(guān)，切斷假冒偽劣產(chǎn)品進(jìn)入商場的渠道；l 不定期由“便衣人員”進(jìn)行抽查；l 實(shí)行經(jīng)銷商經(jīng)營評分制，在服務(wù)質(zhì)量、店面環(huán)境、價格等多方面訂出計(jì)分細(xì)則，每年處罰兩三家得分最低經(jīng)銷商，同時獎勵（如減租、免租）得分較高的兩三家經(jīng)銷商。值得注意的是，經(jīng)營商家與經(jīng)營管理方之間的租賃關(guān)系一般存在兩種方式，而這兩種方式從根本上影響了商場統(tǒng)一化管理的力度：（1）保底抽成。即經(jīng)營方與經(jīng)營管理方簽訂合約，規(guī)定每月租金底線，經(jīng)營者每月按實(shí)際銷售額的相應(yīng)百分比向經(jīng)營公司交納管理金，不足時按保底價交納。此類租賃管理方式通常表現(xiàn)為商場采用統(tǒng)一收銀模式；（2）按月交固定租金。此類方式既可用于統(tǒng)一收銀模式，亦可用于獨(dú)立結(jié)算模式。本項(xiàng)目首選統(tǒng)一力度較強(qiáng)的統(tǒng)一收銀、保底抽成模式，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，有可能無法與經(jīng)營商家達(dá)成共識，經(jīng)營商家可能更希望有經(jīng)營上能夠獨(dú)立管理、獨(dú)立收銀，此時經(jīng)營管理方最低限度必須保證在管理上實(shí)行統(tǒng)一化、規(guī)范化，以塑造現(xiàn)代商場形象。（二）經(jīng)營管理工作經(jīng)營公司對商場的管理工作主要有以下幾大方面：（1）經(jīng)營戰(zhàn)略的確定經(jīng)營公司作為對商場運(yùn)作負(fù)直接責(zé)任的機(jī)構(gòu)，其經(jīng)營管理水平直接決定了商場整體經(jīng)營的成敗。而經(jīng)營戰(zhàn)略的先進(jìn)、優(yōu)秀與否又直接決定了經(jīng)營管理的成敗。 經(jīng)營戰(zhàn)略可分為聯(lián)盟戰(zhàn)略與特色戰(zhàn)略① 聯(lián)盟戰(zhàn)略 聯(lián)盟戰(zhàn)略是指商場與其相關(guān)行業(yè)或群體之間達(dá)成某種協(xié)議，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟合作關(guān)系，從而達(dá)到互惠互利、榮辱共擔(dān)的目的。聯(lián)盟戰(zhàn)略依據(jù)協(xié)議對象不同可分為經(jīng)營者（即進(jìn)駐商家）聯(lián)盟戰(zhàn)略和消費(fèi)聯(lián)盟戰(zhàn)略以及其他相關(guān)行業(yè)之間達(dá)成的行業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略?！?經(jīng)營者聯(lián)盟：商場給予一定優(yōu)惠支持條件，而經(jīng)營方則給予價格、質(zhì)量或服務(wù)等方面的優(yōu)惠承諾，使雙方達(dá)成一定協(xié)議，達(dá)到雙贏的效果。▲ 消費(fèi)者聯(lián)盟戰(zhàn)略：所謂消費(fèi)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指通過發(fā)展消費(fèi)合作，擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋市場，從而與一部分固定消費(fèi)群體結(jié)成聯(lián)盟。 例如對達(dá)到一定消費(fèi)額的老客戶給予優(yōu)惠價格及優(yōu)質(zhì)服務(wù)等，其性質(zhì)類似于會員制商場?！?同行間聯(lián)盟：商場和與之相關(guān)的行業(yè)間達(dá)成的商業(yè)協(xié)議。② 特色戰(zhàn)略 隨著商業(yè)機(jī)構(gòu)日趨同化、競爭日趨嚴(yán)峻、而消費(fèi)者逐步成熟、理性消費(fèi)逐漸形成，消費(fèi)者不會僅僅因購買到中意商品就得到滿足，而越來越重視商場所提供的購物服務(wù)、更多地要求能夠在商場購物中享受全方位、全過程的服務(wù)。也就是說，商場必須為消費(fèi)者提供額外的利益或服務(wù)，方能得到其認(rèn)可，方能成為市場熱點(diǎn)。特色戰(zhàn)略因人而異，見仁見智，但基本上可分為以下幾類：▲ 產(chǎn)品特色：即所出售的商品具有特色，可考慮引進(jìn)國外或香港的品牌商品，形成全球化品牌商場；▲ 服務(wù)特色：充分考慮消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，提供周到的服務(wù)，如提出“零干擾”服務(wù)，即只要消費(fèi)者不需要,就決不會去打擾他們,從而讓消費(fèi)者能夠輕松、隨意地逛商場、購物等；▲ 購物環(huán)境特色：舒適的購物環(huán)境是大商場區(qū)別于其他經(jīng)營業(yè)態(tài)的重要方面，是吸引消費(fèi)者的重要誘因之一?！?附加特色：即除商場或購物中心的基本特征外，還具有與本類商業(yè)場所完全無關(guān)行業(yè)的特色。（2）日常經(jīng)營工作主要事務(wù)① 對進(jìn)場的經(jīng)銷商、代理商、服務(wù)機(jī)構(gòu)或公司進(jìn)行統(tǒng)一宣揚(yáng)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一收銀等統(tǒng)一化、規(guī)范化管理，集合各品牌優(yōu)勢從而形成商場整體形象。② 在明確了本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和經(jīng)營管理模式之后，為配合商場的整體運(yùn)作，至關(guān)重要的一步就是招商工作。無論本項(xiàng)目的銷售情況如何，招商工作都是必須的流程。必須嚴(yán)格執(zhí)行商場的整體定位以及規(guī)劃好的業(yè)態(tài)分布來選擇條件相符的招商對象。招商工作有前期和后期之分。前期招商是指首次招商，即為早日使商場開業(yè)，必須引進(jìn)一定的經(jīng)營者。而后期招商工作則不單指對空置鋪面的招商，更重要的是招商對象客戶資料檔案的建立工作，掌握相當(dāng)一部分招商對象的資料