【文章內容簡介】 中空玻璃幕墻，鋪砌淺灰色蜂窩鋁板及進口花崗巖高級進口云石拼砌原裝日本進口富士達電梯(Fujitec)，辦公大樓共有8部高速運客電梯，另備有1部貨梯，1部消防梯開立智能中央空調系統(tǒng)人 民 廣 場 周 邊世界貿易大廈采用美國LOF金色雙層中空玻璃幕墻配整體高度的花崗石墻進口優(yōu)質大理石日本MITSUBISHI客梯9臺，貨梯2臺和自動扶梯10臺進口中央空調系統(tǒng)港陸廣場高級進口反光玻璃幕墻，配以進口金屬掛板和大理石地臺及墻身鋪砌上等進口花崗石及云石，并設假天花及燈飾外國名牌高速電梯進口中央空調系統(tǒng)中區(qū)廣場日本進口ASAHI玻璃幕墻精選優(yōu)質花崗巖原裝日本進口三菱電梯，8部客梯，2部貨梯進口CARRIER中央空調系統(tǒng)金陵海欣大廈進口粉紅麻花花崗石飾面和湖水藍鋼化中空玻璃地坪:進口磨光花崗石和大理石，墻面:進口大理石飾面日本進口三菱電梯三洋溴化鋰機組表三目前市場上在售寫字樓概況項目名地理位置層數(shù)戶型面積（M2）得房率森南大廈中山南路969號高26層70%峻嶺廣場成都北路高38層65%南證大廈南京西路580號高49層58240066%均瑤國際廣場肇嘉浜路789號高32層67%虹橋銀城中山西路933號高30層4011265%華敏翰尊國際延安西路726號高28層120250070%隆宇大廈浦東南路1036號高27層194105073%綠地科創(chuàng)大廈寧夏路251號高29層8627265%表四在售寫字樓租售價格及管理費項目名租價(USD/m2天)售價（USD/m2）管理費(USD/m2月)森南大廈13501950峻嶺廣場15001800南證大廈25502900均瑤國際廣場170018503虹橋銀城/14501950華敏翰尊國際/185022003隆宇大廈125014501綠地科創(chuàng)大廈100012001 表五部分在售寫字樓配套設施狀況項目名外墻大堂電梯中央空調森南大廈干掛花崗巖和仿石漆涂料鋪砌花崗巖、大理石。6部三菱電梯進口開利牌熱泵機組隆宇大廈高檔面磚及日本鈴鹿高級仿石噴涂高級克拉拉白、加州金麻等大理石三菱3VF高速電梯/南證大廈進口鏡面玻璃，鋁復合板及五金配件大理石及花崗巖主樓擁有9部客梯，1部消防電梯蒹貨梯，全部采用日本進口日立電梯進口中央空調系統(tǒng)表六今后可能出售的辦公樓：u 現(xiàn)有的二線辦公樓由于這些辦公樓大都不在市區(qū)CBD的范圍內，其整體出租率一般不高，因此會有部分想盡快回籠資金的開發(fā)商將辦公樓進行銷售。u 新推出的辦公樓具估計，未來幾年內將有約30萬平方米的可售辦公樓推向市場。租售狀況分析從云南南路起，至成都路高架止，淮海路沿線寫字樓以租為主，出租率基本都在90%以上，并有30%以上的寫字樓達到了滿租。僅有位于新世界大廈出租率為70%左右，也是由于其正式對外租賃時間較短，相信要達到90%甚至滿租抗性不大。u 租售狀況沿線寫字樓目前基本處于只租不售或者有價無市狀態(tài)。主要原因是這一區(qū)域寫字樓品質比較高，而遠期租金回報總額要高于短期銷售回報，加之良好的出租率，使業(yè)主都愿意持有大廈產(chǎn)權自營獲利。u 客戶分析根據(jù)對區(qū)域的寫字樓調查發(fā)現(xiàn)，租戶包括境內外各類企業(yè)，其中香港企業(yè)與境內企業(yè)為主體，其次為日本，并有部分歐美企業(yè)。從企業(yè)規(guī)模上來看，規(guī)模處于兩個端口的企業(yè)，即大型企業(yè)和小型企業(yè)總體數(shù)量約占到40%，而中等規(guī)模企業(yè)數(shù)量則占50%，其他類型約占10%。u 租賃面積由于中等規(guī)模企業(yè)數(shù)量比較多，因此其租賃面積也與此相符，200—400m2面積是區(qū)域內的主力面積，而整層租賃及小開間都比較少，即200m2以下與400m2以上的租賃面積所占比例不大。（二）區(qū)域市場總體分析從本項目區(qū)域發(fā)展、寫字樓市場調查可以得出以下 點結論：u 地段的優(yōu)越性無可比擬本項目所在的淮海路是上海著名高檔商業(yè)、辦公區(qū)域，是上海著名的“四大商業(yè)街”之一，沿線商業(yè)繁華、辦公氛圍濃郁，具有商業(yè)、辦公的天然條件。其先天優(yōu)勢十分顯著。u 高密度的寫字樓分布淮海路尤其是從西藏南路至成都路高架段的淮海中路沿線及緊靠其沿線的寫字樓約有14幢之多，其寫字樓密集程度之高為上海之最，是上海最主要的五大辦公中心之一。u 高品質、高知名度的寫字樓云集香港廣場、力寶廣場、新世界大廈、中環(huán)廣場、金鐘廣場等具有極大知名度的高品質樓盤將淮海路整體商業(yè)、辦公品質提升到相當高的程度。u 寫字樓的高出租率顯示區(qū)域市場需求旺盛密集的寫字樓說明區(qū)域市場供應量十分巨大，而沿線寫字樓的出租率普遍在90%以上顯示其市場需求量十分旺盛，仍沒有達到飽和狀態(tài)。u 銷售型的純寫字樓是市場空白點單以整棟完全出售來判定，則至少目前為止，淮海路沿線沒有一個寫字樓項目對外進行銷售。這主要是由于這一區(qū)域的寫字樓市場，其租金的總體收益要大于銷售收益，而良好的出租狀況使發(fā)展商對宏觀經(jīng)濟與區(qū)域市場普遍抱有樂觀預計，愿意將大廈所有權歸于自身以獲得長期利益。三、本項目市場定位（一）項目概況商業(yè)大廈位于淮海東路、云南南路口，北面沿淮海東路，南面為基地面積：2009m2總建筑面積： m2建筑占地面積： m2容積率：地上建筑面積： m2其中： 裙房面積(14層)： m2機電層（5層）： m2辦公面積(622層)： m2地下建筑面積(兩層)： m2建筑密度：%綠化率：%機動車位：69輛其中：地上車位 5輛 地下車位 64輛（二）項目SWOT分析優(yōu)勢Strenthu 宏觀經(jīng)濟的良好走勢為本項目提供了良好的市場前景從上海未來經(jīng)濟發(fā)展來看，仍會保持高于全國平均水平的發(fā)展速度，市中心城區(qū)改造、世博會效應等將使上海維持長期高速發(fā)展。大量境內外企業(yè)來滬發(fā)展、購置物業(yè)作為根本，促進寫字樓市場的不斷發(fā)展。u 一級商業(yè)街辦公區(qū)位優(yōu)勢淮海路是上海名副其實的一級商業(yè)街及辦公區(qū)，沿線商業(yè)繁華、高檔辦公樓林立，本項目地塊緊靠淮海路，區(qū)位是本項目具有的最大優(yōu)勢。u 市中心寫字樓、商鋪歷來稀缺、供不應求縱觀上海市各辦公、商業(yè)中心，寫字樓、商鋪市場一向處于供不應求狀態(tài)，這是由于其優(yōu)越地段的土地稀缺性所造成。u 巨大的升值空間，豐厚的投資回報市中心尤其是商業(yè)、辦公中心地域土地供應的有限性與無限增長的市場需求促使本項目成為越來越珍貴的稀有產(chǎn)品，其可以預見的上升價值顯而易見。投資本項目必然會帶來非常豐厚的利潤回報。劣勢Weaknessu 地塊周邊高樓林立，阻隔視野本項目地塊北面有高樓阻擋，緊貼西面的百文大廈何時拆遷尚屬未知，南面正對舊里。因此，本項目建成后，其景觀環(huán)境有較大欠缺，視野效果不佳較難改變。u 商業(yè)、辦公環(huán)境欠佳本項目隸屬黃浦區(qū)新北門地區(qū)，周邊人民路、云南南路等商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)比較零亂，地塊南面正對市區(qū)舊里，使周邊環(huán)境有所欠缺。從地理位置上來看，與西藏南路以西的淮海中路有相當差異。機會Opportunityu 銷售型寫字樓市場逐漸成熟隨著上海住宅市場的不斷發(fā)展，境內外在滬購房者數(shù)量巨大，導致住宅售價急劇上漲，使住宅升值空間不斷縮小。而近兩年內，上海逐漸出現(xiàn)甲級寫字樓進入銷售市場，其良好的市場前景和優(yōu)厚的投資回報吸引了大量客戶，這標志著上海市投資寫字樓的狀況會越來越多，銷售型寫字樓市場趨向成熟。u 淮海路銷售型寫字樓為當前市場空缺淮海路沿線基本不存在正式對外銷售的高檔寫字樓，為本項目的銷售提供了良好的市場機會。u 境外對大陸投資置業(yè)政策2003年3月，上海市政府頒布的關于境外企業(yè)與個人關于購買國內投資型物業(yè)的政策條例。這一政策旨在鼓勵境外客戶在滬購買寫字樓、商鋪，將吸引大量到滬投資、經(jīng)營的境外企業(yè)與個人，將有利于本項目的市場消化。威脅Threatenu 臨近個案的市場競爭與本項目臨近的中華BO