某金融大廈項(xiàng)目營銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-07 12:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 求分析 9000元以上80008999元70007999元60006999元50005999元40004999元4000元以下8001000萬元500800萬元 300500萬元 200300萬元 100200萬元 50 100 萬元 50萬元以下表 3：購買單價(jià) 表 4：購買總價(jià) 50008000元為主 50200萬元為主 ? 1 －5 F 6 －1 0 F 1 1 －1 5 F1 6 －2 0 F 2 0 －2 5 F 2 5 －3 0 F3 0 F 以上客戶購買需求分析 表 5：購買樓層選擇 選擇中低區(qū)為主，注重性價(jià)比 時(shí)尚另類9%精致典雅21%富麗豪華7%大氣尊貴34%現(xiàn)代簡約25%傳統(tǒng)古樸3%其他1%表 6：寫字樓氣質(zhì)喜好 客戶喜歡的寫字樓氣質(zhì)大氣尊貴型占 34%，其次是現(xiàn)代簡約型。 ? 價(jià)格銀行商場／超市商務(wù)中心VIP 俱樂部餐飲書吧咖啡吧游泳池瑜珈會所美容院桌球室健身中心客戶購買需求分析 表 7：配套設(shè)施需求 客戶對配套設(shè)施需求前三位的是： 銀行、商場、商務(wù)中心 ? 硬件設(shè)施 平面布局 公共洗手間 停車位 物業(yè)管理 管理費(fèi) 面積劃分 外立面 景觀 大堂 電梯 層高 實(shí)用率客戶購買需求分析 表 8：項(xiàng)目本體條件 客戶最關(guān)注的項(xiàng)目本體條件： 電梯、停車位、物業(yè)管理 ? 建筑形象昭示性物業(yè)管理公司品牌交通配套周邊配套，環(huán)境完整商務(wù)體系園林景觀開發(fā)商品牌客戶購買需求分析 表 9：項(xiàng)目外部條件 客戶最關(guān)注的項(xiàng)目外部條件： 商務(wù)氛圍、周邊環(huán)境、交通配套 ? 鄭東寫字樓市場的主流客戶細(xì)分 0204060801001200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%頻次 108 94 58 51 47 42 27 24 23 20 19 18 12 11 8 7 7 6比例 19% 16% 10% 9% 8% 7% 5% 4% 4% 3% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 1% 1%實(shí)業(yè)公司/貿(mào)IT/通訊/網(wǎng)廣告/企劃/金融/保險(xiǎn)/裝修/裝飾其他建筑/建設(shè)/事務(wù)所餐飲/食品/文化/影視傳醫(yī)藥/醫(yī)療器房地產(chǎn)電器 化工教育/培訓(xùn)美容 服務(wù) 服裝其中排名前五位的分別是： 貿(mào)易型公司（批發(fā)零售業(yè)）是鄭東上最多的公司； IT及通訊業(yè) 廣告企劃 金融及各種咨詢服務(wù)業(yè) 建筑及裝飾 競爭市場需求特點(diǎn) —— 客戶細(xì)分 ? 鄭東辦公樓細(xì)分市場的中高端客戶 —— 主要是智力密集型的事務(wù)所、 IT、咨詢廣告以及大型企業(yè)的辦事處 ? PART5 項(xiàng)目整體定位 ? 純 CBD最后巨獻(xiàn) 全球頂級智能生態(tài)商務(wù)樓 項(xiàng)目營銷主題提煉 區(qū)域、稀缺， CBD唯一 產(chǎn)品高端 生態(tài)、人文配套 ? 高端產(chǎn)品 本項(xiàng)目 寫字樓檔次定位 ? 通過客戶需求強(qiáng)化設(shè)計(jì)要點(diǎn) 硬件配置 外 立 面： 玻璃幕墻、燈光工程 公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn) : 電 梯： 轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間 空 調(diào)： 系統(tǒng)類型、運(yùn)營方式、計(jì)量方式 網(wǎng)絡(luò)地板： 地板類型、離地面高度、實(shí)用性 配套設(shè)施： 會議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店 軟件配置 物業(yè)服務(wù)： 管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù) 智能化系統(tǒng)： 5A智能化 發(fā)展商品牌： 發(fā)展商曾經(jīng)運(yùn)作項(xiàng)目口碑 大堂 電梯間 衛(wèi)生間 甲級樓宇要素 客戶“埋單”的原因，也是項(xiàng)目賣點(diǎn)的來源 物業(yè)形象關(guān)鍵詞 ? 車行大堂： 考慮因素： CBD甲級寫字樓大部分沒有車行大堂，該項(xiàng)目設(shè)置車行大堂，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。 建議要點(diǎn)： ?車行大堂的設(shè)計(jì)需要注意雨篷的設(shè)置； ?車行大堂的設(shè)計(jì)需要考慮明確的人車分流，使車行動線與人行動線互不干擾； 硬件配置 通過交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車分流 人行道 車行道 同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出 —— 體現(xiàn)尊貴的車行大堂 ? 廣州中泰國際廣場車行大堂設(shè)計(jì) 租售情況 ： 只租不售 入駐率約 90％ 管理費(fèi) 29元 /月 ㎡ 基本數(shù)據(jù)： 車行大堂案例 人行道 車行道 中泰國際進(jìn)駐的優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)不勝數(shù)，這與大廈注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)密不可分，車行大堂就是其中一個(gè)細(xì)節(jié)讓客戶充分感知到一種尊貴感 ? 簡約大氣的電梯間 —— 延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格 電梯間 考慮因素： 電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時(shí)與大堂整體效果融合； 建議要點(diǎn)： ? 設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。 ? 電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。 硬件配置 ? 國際品牌標(biāo)志、國內(nèi)品牌價(jià)格 —— 選擇 價(jià)格相對較低日本三菱品牌 電梯 考慮因素： 電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。國產(chǎn)名牌電梯會在電梯銘牌上標(biāo)注國內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶認(rèn)知，通力電梯 95%以上為進(jìn)口部件，國內(nèi)組裝，貼原裝銘牌） 建議要點(diǎn)： 品牌： ? 選用三菱電梯 內(nèi)裝 ： ? 電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息； ? 內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡單，易于后期管理和清潔； ? 電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂系統(tǒng)。 指標(biāo)設(shè)置 ： ? 電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于 45”； ? 電梯最小速度不小于 （甲級寫字樓的最低標(biāo)準(zhǔn)）。 √ ? VRV分戶計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)符合市場主流需求，建議部分樓層配置 24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào) 為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)（尤其是跨國公司、全國性公司、信息科技類公司、咨詢服務(wù)類公司）的信息辦公需求，建議 部分樓層設(shè)置 24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào) （企業(yè)的網(wǎng)
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