【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建筑面積為8500㎡，地上局部3層，地下局部1層，其中： （1）東區(qū)：建筑面積5200㎡。 （2）西區(qū)：建筑面積3300㎡。 （3）東區(qū)地下一層：建筑面積1500㎡為公用汽車庫(kù)，有42個(gè)小汽車停車泊位。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查，1號(hào)樓迎街有10米左右的開(kāi)闊場(chǎng)地便于停放車輛，建議開(kāi)設(shè)大中型平價(jià)超市，為周圍幾個(gè)社區(qū)住戶提供了便利。由于引進(jìn)了大型超市，從而帶動(dòng)、促進(jìn)了其他商業(yè)形式形成。特別需要提出的是，由于大型超市的進(jìn)入，彌補(bǔ)了城市東北區(qū)域，沒(méi)有大型平價(jià)超市的空白，從而刺激了投資者的購(gòu)房欲望，增強(qiáng)了投資信心。 2號(hào)樓：它亦由東區(qū)、西區(qū)兩部分組成，二層有1個(gè)廊道相連。建筑面積為4800㎡，地上3層，地下局部1層，其中：（1）東區(qū)、西區(qū)的地上1—3層，建筑面積3300㎡ （2）地下1層：建筑面積1500㎡，其中：①整個(gè)商業(yè)服務(wù)用房的配套設(shè)施用房（電房、消防泵房、通訊機(jī)房等）約400㎡②辦公管理用房約1100㎡。 根據(jù)我方現(xiàn)場(chǎng)勘查，2號(hào)樓正北面，有較大的草坪停車位，同時(shí)根據(jù)揚(yáng)州人文特點(diǎn)，對(duì)于娛樂(lè)、休閑、飲食、沐浴獨(dú)有情鐘，因此按照建筑結(jié)構(gòu)來(lái)看，以及城市東北區(qū)域的娛樂(lè)行業(yè)良性商業(yè)空白，建議開(kāi)辦大型高檔夜總會(huì)、民俗高檔酒店、激情酒吧為一體的綜合性項(xiàng)目。這樣從整體環(huán)境來(lái)看，對(duì)于整個(gè)地塊基本形成了一個(gè)集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、酒店為一體的全生活廣場(chǎng)格局。 特別建議提前期搞好物業(yè)顧問(wèn)工作：A、于項(xiàng)目施工階段，定期派遣資深工程技術(shù)人員至現(xiàn)場(chǎng)勘查施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，并對(duì)勘查結(jié)果進(jìn)行分類匯總，以例會(huì)形式向開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)匯報(bào)并針對(duì)具體系統(tǒng)可能存在的缺陷提出改善建議，以便項(xiàng)目在竣工后無(wú)論在功能方面或?qū)嵱梅矫娼跃哂邢喈?dāng)?shù)暮侠硇圆⑦_(dá)到頂級(jí)要求；B、項(xiàng)目接收前準(zhǔn)備工作，本行將在總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，協(xié)助安排一系列準(zhǔn)備工作的進(jìn)行，確保項(xiàng)目順利交付使用，這一點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的形象及高層次客戶尤為重要。C、為發(fā)展商節(jié)省投資費(fèi)用，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，有效地避免資源浪費(fèi)，節(jié)省未來(lái)管理開(kāi)支。D、提前制定詳盡物業(yè)計(jì)劃及業(yè)主公約。案名建議? 依據(jù)上述分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際規(guī)劃特點(diǎn)，我司建議：? 案名為——大王廟全生活廣場(chǎng) ? 主推語(yǔ)：百年古韻 至尊享受 VI設(shè)計(jì)利用原有的古跡資源為背景，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，使企業(yè)的形象高度統(tǒng)一，使企業(yè)的視覺(jué)傳播資源充分利用，達(dá)到最理想的品牌傳播效果。廣告表現(xiàn)? 一）廣告主題： ? ○百年古韻 至尊享受? ○再造百年繁華寶地? ○尊貴揚(yáng)州代言人? ○在每次不經(jīng)意間被尊貴感染? ○ 領(lǐng)銜主流 匯聚名流 品味尊貴? ? 二）賣點(diǎn)薈萃： ? ○揚(yáng)州風(fēng)景主軸線上的精彩世界? ○揚(yáng)州至尊享受的永恒領(lǐng)跑者? ○運(yùn)河古韻里的首席高尚生活? ○揚(yáng)州第一至尊寶 ? ○實(shí)力卓著信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)公司? ○高尚完善的物業(yè)服務(wù)? 三）廣告樣稿（略） 推廣建議推廣目標(biāo)： 建立并延續(xù)“大王廟”品牌形象和至尊揚(yáng)州古韻風(fēng)情形象，迅速提升項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度。配合銷售計(jì)劃，為達(dá)成不同階段的銷售目標(biāo)制定相應(yīng)的推廣計(jì)劃。通過(guò)較短時(shí)間大密度、立體式推廣宣傳取得轟動(dòng)效應(yīng)，使“大王廟全生活廣場(chǎng)”項(xiàng)目成為揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一熱點(diǎn)。推廣手段： 通過(guò)廣告、促銷、公關(guān)活動(dòng)有機(jī)組合的整合行銷手段展開(kāi)全方位、立體式的推廣推廣階段： 根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)則，在新項(xiàng)目推向市場(chǎng)，項(xiàng)目文化、消費(fèi)人群購(gòu)買氣氛尚不濃厚的情況下，我司把推廣階段劃分為四個(gè)階段:第一階段：引導(dǎo)期； 第二階段：持銷期； 第三階段：強(qiáng)推期； 第四階段：尾盤期 推進(jìn)策略： 廣告宣傳策略 多年的操盤經(jīng)驗(yàn)讓我司深刻認(rèn)識(shí)到：選擇適當(dāng)媒體，運(yùn)用科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢(shì)，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要的浪費(fèi)，保證廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說(shuō)服效果，吸引消費(fèi)者前來(lái)咨詢，感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍，產(chǎn)生購(gòu)買欲望。本媒體推廣策略根據(jù)揚(yáng)州市場(chǎng)的實(shí)際，對(duì)各銷售階段的主要推廣任務(wù)與推廣方式做了總體的規(guī)劃。 （1）引導(dǎo)期：■推廣主題：領(lǐng)銜潮流、 匯聚名流、財(cái)富一流 運(yùn)河古韻里演繹的首席王者風(fēng)范■推廣口號(hào)：財(cái)富至尊寶地，旺鋪原始股■階段性目標(biāo)：確立“大王廟全生活廣場(chǎng)”項(xiàng)目整體形象，加強(qiáng)項(xiàng)目知名度，并目標(biāo)客戶進(jìn)一步了解項(xiàng)目情況，進(jìn)而加深項(xiàng)目的關(guān)注程度，同時(shí)試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的接受能力，積累客戶，宣傳投資新理念。推廣方式：1）、售樓部裝修，展板、門頭設(shè)計(jì)、沙盤制作。2）、工地圍墻形象廣告、橫幅懸掛。路口設(shè)立大型戶外廣告牌，一為指引客戶參觀現(xiàn)場(chǎng)，二為樹(shù)立項(xiàng)目形象，提高知名度。同時(shí)在項(xiàng)目周邊及人流量集中地段發(fā)布大型戶外廣告。3）、高橋路和竹西路交叉處至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)路段，項(xiàng)目路兩邊插刀旗廣告。4）、制作項(xiàng)目折頁(yè)，在售樓部發(fā)放。媒體和廣告類型：不主張使用大量廣告，而是采用煙花三月節(jié)期間的部分啟動(dòng)告知性報(bào)紙、電視廣告等。 （2）開(kāi)盤期：■推廣主題：百年寶地 望族名門■推廣口號(hào)：針對(duì)商鋪： 主題概念提煉：投資至尊寶地一塊尚未開(kāi)墾的金礦■階段目標(biāo)：全面包裝，樹(shù)立并鞏固項(xiàng)目的鮮明形象，主動(dòng)引導(dǎo)目標(biāo)客戶的置業(yè)心理，在獲得目標(biāo)客戶群的普遍認(rèn)同；并強(qiáng)化項(xiàng)目品牌形象，挖掘潛在客戶，綜合運(yùn)用各種推廣手段，針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求。 ■推廣方式：以報(bào)紙、電視廣告為主，事件行銷為輔，提升形象，強(qiáng)調(diào)服務(wù)，提供更多便利購(gòu)樓條件，吸收投資者前來(lái)咨詢、看盤。針對(duì)主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，與現(xiàn)場(chǎng)銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達(dá)到購(gòu)樓熱潮之目的。并制作項(xiàng)目折頁(yè)、樓書(shū)。媒體和類型：主流報(bào)紙、電視廣告 整體廣告輔助軟文（3）強(qiáng)銷期：■推廣主題：揚(yáng)州帝王的首席享受■推廣口號(hào)：根據(jù)前期推廣效果日后靈活確定■階段目標(biāo)：此階段以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，通過(guò)前兩階段的銷售反饋總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做出各方面的快速調(diào)整，包括價(jià)格、付款辦法、促銷手法、宣傳包裝等，務(wù)求可以更切合市場(chǎng)需求，此階段的宣傳速度可以適時(shí)放緩，承接第一階段所建立的聲譽(yù)逐步達(dá)到銷售目標(biāo)?！鐾茝V方式：以報(bào)紙廣告為主，以形象廣告、證言方式、賣點(diǎn)廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時(shí)配合短程促銷活動(dòng)，解決銷售中存在的問(wèn)題與矛盾。媒體：報(bào)紙廣告 電臺(tái) 系列賣點(diǎn)推廣 （4）尾盤期：■推廣主題：品生活高度 輝鎦金歲月/坐收流金財(cái)富■推廣口號(hào)：至尊寶地 百年傳承 精明一次 富貴三生?！鲭A段目標(biāo)：經(jīng)過(guò)前期市場(chǎng)銷售，總結(jié)前期銷售過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，調(diào)整對(duì)策，對(duì)前期觀望客戶和新客戶，采取各種優(yōu)惠政策，迫使其盡快落定成交。針對(duì)特殊客戶的需求，調(diào)整銷售策略，消化潛在客戶?！鐾茝V方式：利用報(bào)紙做一些感性訴求，同時(shí)利用工程形象進(jìn)度的收尾階段，增強(qiáng)置業(yè)者的購(gòu)房信心，消化存量。此階段主要利用細(xì)節(jié)賣點(diǎn)做宣傳，銷售手法上應(yīng)該采取靈活的方式，注意收集客戶反映的情況為后期價(jià)格制定出準(zhǔn)確的判斷。利用業(yè)主網(wǎng)絡(luò)關(guān)系和少量的市場(chǎng)DM宣傳，吸引周邊的朋友注意，力求將所有單位售清。媒體和類型：媒體的發(fā)布將趨于平穩(wěn) 軟硬廣告結(jié)合 SP推廣部分一）SP推廣概念： “享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！” 享受與帝王同步百年繁華再度浮現(xiàn)揚(yáng)州，滿足目標(biāo)消費(fèi)群突出生活品質(zhì)、突出尊貴身份象征的心理要求?！爸磷饘毜兀l(fā)達(dá)的源泉”從正面理解，標(biāo)志著這里將成為投資者開(kāi)創(chuàng)事業(yè)的，聚集財(cái)富的聚寶盆。從反面理解，選擇這里投資者，一定會(huì)成為一個(gè)發(fā)達(dá)的商人，一個(gè)有成就的人。 二）SP推廣廣告表現(xiàn)： 廣告總精神：“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”廣告總精神是對(duì)樓盤的所有賣點(diǎn)進(jìn)行提煉揉成精髓，整個(gè)樓盤都以此為精神支柱進(jìn)行推廣的統(tǒng)一宣傳用語(yǔ)。廣告總精神的推出進(jìn)一步拉升本案樓盤形象，為后期銷售奠定基礎(chǔ)。引導(dǎo)期中期開(kāi)始，對(duì)電視、交通廣播電臺(tái)不間斷一年的形象廣告，以統(tǒng)一的訴求點(diǎn)“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”進(jìn)行全方位宣傳，以期達(dá)到人人知道“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”，人人理解享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”內(nèi)涵，讓“至尊寶地”尊貴地段形象在揚(yáng)州脫穎而出。三）SP推廣策略： 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)盤同時(shí)進(jìn)行規(guī)劃，所有知名度建立，形象樹(shù)立均應(yīng)提前在引導(dǎo)期進(jìn)行。根據(jù)本案項(xiàng)目定位，SP推廣上必須按照循序漸進(jìn)的法則，以“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”為主題系列廣告，通過(guò)各種具有揚(yáng)州風(fēng)格SP推廣活動(dòng)配合銷售，周期以四個(gè)階段進(jìn)行推廣：引導(dǎo)期、開(kāi)盤期、熱銷期、持續(xù)銷售期（一）引導(dǎo)期 推廣思路：本案作為揚(yáng)州特色頂級(jí)消費(fèi)、娛樂(lè)、飲食、沐浴場(chǎng)所，其品牌的建立尤為重要，這關(guān)系到今后銷售的成敗，在引導(dǎo)期，將以整體形象訴求為主，培養(yǎng)“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”的概念，樹(shù)立投資者對(duì)“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的