【正文】 市區(qū)東北角建立一個集旅游、餐飲、娛樂、沐浴、大型平價超市為一體的全生活廣場，又一個主流商業(yè)圈，并以此提升城市的形象、優(yōu)化、美化當?shù)丨h(huán)境。 產(chǎn)品 篇： ? 五、SP推廣部分 ―――――――――――――――――――21? 一、銷售策略構想 ――――――――――――――――――28?——南延 擴大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的主要載體。揚州市商鋪銷售的總體特征從目前收集到的資料來看，目前揚州商業(yè)地產(chǎn)的銷售狀況總體良好，此次調查的正在出售產(chǎn)權的商鋪，銷售情況都比較好，銷售情況相對較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷售了近60%的鋪位。B：外地人員占了相當大的比例。將商鋪整體形象展現(xiàn)于市場，利于吸引顧客； 統(tǒng)一經(jīng)營方向。最近，像宋城名都、來鶴臺、陽光城、東方銀座等商業(yè)地產(chǎn)項目，幾乎無一例外地出現(xiàn)熱銷局面，這說明商業(yè)地產(chǎn)被開發(fā)商看好的同時，也正為越來越多的個體投資者認同。　　　　　　　一期售價：　　　　　　　一樓平均售價約7000元/m2；　　　　　　　二樓平均售價約4000元/m2；　　　　　　　三樓平均售價約2300元/m2；　　　　　　　整體均價：　約4500元/m2?！　　　　　　∈蹆r： 　　　　　　　　　一樓：13000元/平方米　　　　　　　　　二樓：9500元/平方米　　　　　　　　　三樓：7300元/平方米　　　　　　　　　四樓：5700元/平方米　　　　　　　　　五樓：4700元/平方米　　　　　　　得房率：60%?！　　　　　　′N售狀況：較好，已售出約60%　　　　　　　客戶來源：本地和外地的投資人和經(jīng)營者?！　　　　　　∽饨穑?0年）：611萬元 / 鋪位，平均在89萬元 / 鋪位。除大王廟為一層外，其余均為地上3層建筑，大部分有地下一層建筑。 然而面對激烈的市場競爭，如何另辟蹊徑才能體現(xiàn)項目的個性和獨有特征，我司認為引進中大型平價超市、高檔夜總會、揚州復古高檔酒店、激情酒吧等應該是產(chǎn)生銷售的最佳切入點，同時帶動相關其他配套項目的產(chǎn)生。?旺鋪：本案商業(yè)之所稱之為“旺鋪”，有以下三個理由支撐：本案周邊小區(qū)住戶為商鋪提供了固定而強大的消費群；本案處于位于風景秀麗的古運河畔，高橋路和竹西路交叉口的東南角，是原來的最為繁榮的自發(fā)商業(yè)圈核心位置，龐大固定消費群體，商業(yè)旺盛也應該在情理之中。 先行聯(lián)手商業(yè)巨頭引進大型超市，提高整體經(jīng)營的穩(wěn)定性２、 （3）東區(qū)地下一層：建筑面積1500㎡為公用汽車庫，有42個小汽車停車泊位。 特別建議提前期搞好物業(yè)顧問工作：A、于項目施工階段，定期派遣資深工程技術人員至現(xiàn)場勘查施工進度和施工質量，并對勘查結果進行分類匯總，以例會形式向開發(fā)企業(yè)及時匯報并針對具體系統(tǒng)可能存在的缺陷提出改善建議，以便項目在竣工后無論在功能方面或實用方面皆具有相當?shù)暮侠硇圆⑦_到頂級要求；B、項目接收前準備工作，本行將在總結以往經(jīng)驗的基礎上，協(xié)助安排一系列準備工作的進行，確保項目順利交付使用，這一點對項目的形象及高層次客戶尤為重要。 二）賣點薈萃： ? （1）引導期：■推廣主題：領銜潮流、 匯聚名流、財富一流媒體和廣告類型：不主張使用大量廣告，而是采用煙花三月節(jié)期間的部分啟動告知性報紙、電視廣告等。 整體廣告輔助軟文（3）強銷期：■推廣主題：揚州帝王的首席享受■推廣口號：根據(jù)前期推廣效果日后靈活確定■階段目標：此階段以提高銷售數(shù)量為目標，通過前兩階段的銷售反饋總結經(jīng)驗，做出各方面的快速調整，包括價格、付款辦法、促銷手法、宣傳包裝等，務求可以更切合市場需求，此階段的宣傳速度可以適時放緩，承接第一階段所建立的聲譽逐步達到銷售目標?！鐾茝V方式：利用報紙做一些感性訴求，同時利用工程形象進度的收尾階段，增強置業(yè)者的購房信心，消化存量。廣告總精神的推出進一步拉升本案樓盤形象，為后期銷售奠定基礎。2）以廣告表現(xiàn)主題篇、身份象征篇、古韻風格篇、產(chǎn)品篇、物業(yè)篇、檔次篇設立大型系列工地圍墻形象廣告、大型戶外廣告牌。 活動地點：本案廣場演出目標：政府機關領導，企事業(yè)單位領導，個體老板，開發(fā)商領導及相關人員；認購的業(yè)主，演出單位為每位業(yè)主免費提供貴賓票兩張（價值880元/張）；邀請政府高官、企事業(yè)高層領導觀看，并每人贈送免費貴賓票兩張（價值880元/張）；門票分類：門票為分為四類，貴賓票，甲等票，乙等票，丙等票；票價分別為：貴賓票：880元/張　　甲等票：580元/張乙等票：300元/張　　丙等票：100元/張?（四）持續(xù)銷售期 營銷思路：持續(xù)銷售期，廣告投入會逐漸減少，這一時期將對“至尊寶地”品牌內涵“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！”進行延伸訴求。媒體選擇：報紙、電視、廣播、網(wǎng)絡廣告推廣預算本案總量體計13300平方米左右，項目預計總銷售額約8千多萬元。各階段銷售任務及重點工作構想第一階段：蓄勢引導期 任務：開渠引水穩(wěn)定去化時間：3個月重點完成銷售90％～100％A、穩(wěn)定媒體投放，穩(wěn)定去化速度B、視銷售需要決定是否舉行促銷活動C、內外兩手保證客戶源。 ? 由于項目目前有許多的因素還不十分確定，所以我司設內部預訂價格為5800元／平方。 土建完工均價為6000+300，量為20%；?? 環(huán)境平面規(guī)劃圖 房型配置圖 塑鋼門窗、保安系統(tǒng)、衛(wèi)生器材、瓷磚、涂料、地板、管道設施現(xiàn)場展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設備，從內展示出建筑材料，使客戶感覺到發(fā)展商的設想周到，以及提前為商家做出裝修建議。 書：作為銷售的主要道具，制作精美，樓書中呈現(xiàn)的賣點均是該樓盤的優(yōu)勢，也使客戶清晰的知道該樓盤的優(yōu)點，使其對樓盤產(chǎn)生好奇心，從而促成其購買。銷售價目表：利于銷售的便利，在業(yè)務繁忙時，能夠引導消費者自行閱讀，挑選適合自身購買能力的房型及樓層。 中央廣播系統(tǒng)：播放背景音樂，緩和售樓中心氣氛，體現(xiàn)人文氣息，給人 以聽覺上的享受。 底蘊深厚：我司本身早期成長于南方成熟于北方，并且我司通過諸多項目的操作，已經(jīng)形成一個遍布南北的關系網(wǎng)。 合作優(yōu)勢：我司總部位于首都北京，并與清華大學、上海同濟大學及多家設計機構、國家各部委均有緊密合作關系，可以將先進的運作理念與項目實際有機糅合，為項目注入活力，形成資源競爭優(yōu)勢；也可委托其運用前瞻的思路進行各種項目量身的設計規(guī)劃。 ６、本案領銜成員情況：A、于強，國務院下屬中國國際經(jīng)濟調查委員會副主任，國家注冊高級策劃師。28 / 28。B、孫沛紅，長期扎根揚州房地產(chǎn)業(yè)，對揚州地產(chǎn)發(fā)展情況了如指掌，長期從事地產(chǎn)銷售管理工作，經(jīng)驗豐富、做事穩(wěn)重，國家房地產(chǎn)經(jīng)濟師。值得一提的是針對高端和純高端項目更是優(yōu)勢強項，并且該項目與我司以前操作的部分項目具有極大相似性，所以可以借鑒前期經(jīng)驗熟練駕馭整個操作過程始終。 專業(yè)性：不管是策劃，還是銷售，從業(yè)人員均具有國家專業(yè)認證資格，作風扎實，調研深刻，數(shù)據(jù)嚴謹；難得可貴的是我司市場調研存在持續(xù)性，市場調研跟蹤貫穿于整個運作過程的始終，對市場的瞬息萬變保持高度敏銳性進而使對策的調整具有及時性和針對性。 其中，資深專案經(jīng)理1 名、助理1名、銷售專員6名，專案行銷顧問1名。海 應接區(qū)的應接臺相對要有一定的親和力，建議以曲線條為主，LOGO 墻簡潔明了，不宜復雜化，使客戶一進門就能感受到本案以人為本的設計及人性化的服務，能夠很快的接受本案，也能很清晰看到LOGO墻。 洽談區(qū)的風格要簡約，設計以線條為主，但又要不失高貴，體現(xiàn)出品質感，洽談區(qū)配備洽談桌椅，色彩柔和。 現(xiàn)房均價為6000+500，量為20%；? 價格體系根據(jù)項目的實際情況和揚州商業(yè)地產(chǎn)市場的特征來看，揚州繁華市區(qū)內均有不少商鋪未能出售，臨近本案周圍樓盤亦有不少商鋪未出售，價位均在5800～12000元之間，我司建議本案采用“低開高走平收”的價格體系。推案時機構想? 強勢推廣 筑壩蓄勢時間：1－2個月耗時1－2個月的引導階段，是為后期充分做好各類準備工作，同時，以多種方式打通招商渠道重點完成：A、所有銷售道具完成，對外接待處投入使用，售樓處、樣板房落成并裝修完畢。該推廣費用包括：售樓處內外布置費用樣板房設計施工費用工地圍板等工地包裝費用樓書、海報等宣傳資料制作費用戶外廣告費用媒體廣告發(fā)布費用SP活動費用銷售策略構想根據(jù)本案的實際情況和前面所定位的樓盤用途，因此對于樓盤的銷售，應與整體招商相結合，也就是說，招商的成功，對于樓盤的銷售起到至關的作用?；顒幽康模撼掷m(xù)銷售期繼續(xù)提升古韻氛圍，通過廣泛提升“大王廟”在消費者心目