【正文】 D、周靜，國家注冊房地產經紀師，河南省排名20位炒盤能手。C、丁芳兵，原沈陽電視臺節(jié)目編輯，后長期從事房地產市場調研、招商、市場拓展等重要工作。 并且在項目包裝及廣告宣傳等諸多方面有的放矢，避免盲目，實現(xiàn)運作成本最小化。４、 ３、公司優(yōu)勢分析就本案，我司認為在本案的操作上我們具有以下優(yōu)勢：１、專案小組成員職責 A、專案經理：協(xié)調監(jiān)督日常銷售工作，進行銷售控制，幫助銷售員進行客戶的洽談，定期召開銷售現(xiàn)場會議，了解物業(yè)及客戶動向，做出及時決定，定期向發(fā)展商匯報業(yè)務狀況，對銷售中產生的問題及時上報，領導專案組成員，統(tǒng)籌進行一系列促銷活動鼓舞整個案場人員士氣B、專案助理：幫助銷售員進行客戶的洽談，與公司策劃專員共同協(xié)調進行電話量，客戶量等統(tǒng)計，與策劃專員共同進行營銷策劃及廣告企劃的核對與調整工作，每周提交業(yè)務情況報表，便于公司對項目工作的了解與協(xié)調，規(guī)范現(xiàn)場操作，紀律等工作。銷售人員制服：統(tǒng)一的制服給人以整潔的感覺，使客戶覺得公司整體形象甚好，使業(yè)務員在與客戶攀談時留下好印象。 報：海報通常以單片的形式出現(xiàn)，便于攜帶，閱讀方便，能很快的得知樓盤的最新消息。 樓 售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、鮮花、擺設等，此處為品位廊，布置風格類似于后現(xiàn)代主義。應接臺：可分兩層，一層為接待銷控臺，二層為主控臺，二層建造的相對要高，分兩層的目的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力，利于業(yè)務員的銷售說辭。C、應接區(qū)： 廣告看板 公司形象圖B、洽談區(qū)： 景觀效果圖鳥瞰圖 A、參觀區(qū)： 清盤均價為6300，量為5%。 開盤均價為6000+200，量為20%；?? 各項開盤前工作，需要進行細致和充分的籌備，這些都需要一至兩個月的時間來完成。 根據項目進展情況，我們認為，在煙花三月節(jié)期間作為前期推廣宣傳比較適宜，通過招商手段和渠道，抓住更多的經營戶為主要目的，為后面的開盤打下基礎。 引發(fā)銷售熱潮時間： 1—2個月重點完成銷售20％～30％A、在完成一階段已積累客戶的前提下，完成一次驚爆開盤B、強勢開盤，形成熱點聚焦，爭取第一時間去化目標數量C、塑造品牌形象的第一輪攻勢 D、目標是在本階段迅速去化已積累客戶，并通過引爆開盤迅速積累新客源第三階段：強銷期 任務：維持熱銷 本階段不會發(fā)布大量的報紙硬廣告，帶有引導和啟動性質的軟性廣告將會被大量的運用，建議舉辦一些針對性較強的公關活動第二階段：開盤期 任務：全新亮相B、階段報紙系列稿及各類戶外媒體制作稿完成，網站完成。G、優(yōu)良的物業(yè)管理服務系統(tǒng)H、大型經營商的進入 我司認為對于本案而言，以上幾種方式，應該都是銷售的有效組成方式，缺一不可。１、銷售理念：強強聯(lián)手引進大型商業(yè)零售超市，合理組合業(yè)態(tài)減少資源浪費根據業(yè)態(tài)分布，進行分割銷售引進高水準專業(yè)管理公司統(tǒng)一經營，確保業(yè)主利益。廣告策略：持續(xù)銷售期的廣告投入會逐漸減少，側重對品牌內涵進行延伸訴求，突出本案的高品位。提升品牌內涵價值。戶外廣告：市內多處顯眼位置以廣告表現(xiàn)主題銷售額篇設立大型系列戶外廣告牌?；顒影才牛骸按笸鯊R全生活廣場”《中央電視臺激情廣場》演出活動目的：強化古運河、大王廟氛圍，提升項目品質，引導媒體宣傳活動方式：有償演出（售票）開盤時：開盤儀式：邀請政府重要領導舉行隆重開盤剪彩儀式，提升本項目在揚州房產界尊貴形象，向高端消費群體塑造“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！”的品牌概念、傳播“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！”的品牌內涵，并由開發(fā)公司領導進行概括，吸引揚州主要媒體對本次活動跟蹤報導，并對本案做出事件性的宣傳。 開盤前：1）對售樓部進行豪華裝修，展板等銷售道具準備齊全。根據本案項目定位，SP推廣上必須按照循序漸進的法則，以“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！”為主題系列廣告，通過各種具有揚州風格SP推廣活動配合銷售，周期以四個階段進行推廣：引導期、開盤期、熱銷期、持續(xù)銷售期（一）引導期 推廣思路：本案作為揚州特色頂級消費、娛樂、飲食、沐浴場所，其品牌的建立尤為重要，這關系到今后銷售的成敗，在引導期，將以整體形象訴求為主，培養(yǎng)“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！”的概念，樹立投資者對“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！”的良好形象，增加“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！”在揚州的知名度，為將來開盤、銷售打下堅實的基礎，起到引導、鋪墊的作用。 二）SP推廣廣告表現(xiàn)： 廣告總精神：“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！”廣告總精神是對樓盤的所有賣點進行提煉揉成精髓，整個樓盤都以此為精神支柱進行推廣的統(tǒng)一宣傳用語。媒體和類型：媒體的發(fā)布將趨于平穩(wěn)針對特殊客戶的需求，調整銷售策略，消化潛在客戶。媒體和類型：主流報紙、電視廣告 望族名門■推廣口號：針對商鋪： 主題概念提煉：投資至尊寶地一塊尚未開墾的金礦■階段目標：全面包裝，樹立并鞏固項目的鮮明形象，主動引導目標客戶的置業(yè)心理，在獲得目標客戶群的普遍認同；并強化項目品牌形象，挖掘潛在客戶，綜合運用各種推廣手段，針對目標客戶進行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求。4）、制作項目折頁，在售樓部發(fā)放。2）、工地圍墻形象廣告、橫幅懸掛。本媒體推廣策略根據揚州市場的實際，對各銷售階段的主要推廣任務與推廣方式做了總體的規(guī)劃。 三）廣告樣稿（略） 推廣建議推廣目標： 建立并延續(xù)“大王廟”品牌形象和至尊揚州古韻風情形象，迅速提升項目知名度和美譽度。 ○運河古韻里的首席高尚生活? ? ○ 領銜主流 至尊享受? 主推語：百年古韻 至尊享受 VI設計利用原有的古跡資源為背景，統(tǒng)一設計，使企業(yè)的形象高度統(tǒng)一，使企業(yè)的視覺傳播資源充分利用，達到最理想的品牌傳播效果。這樣從整體環(huán)境來看，對于整個地塊基本形成了一個集購物、休閑娛樂、酒店為一體的全生活廣場格局。特別需要提出的是，由于大型超市的進入，彌補了城市東北區(qū)域，沒有大型平價超市的空白，從而刺激了投資者的購房欲望，增強了投資信心。 （2）西區(qū)：建筑面積3300㎡。項目建議為了規(guī)避商業(yè)風險，使開發(fā)商投資盡早收回，我公司根據多年的經驗，總結眾多開發(fā)商失敗范例，根據本案實際情況，提出以下建議：１、未來巨大的升值是本案吸引客戶購買的巨大誘惑因。 定位詮釋：財富：本案商鋪的財富分為贏利財富與升值財富兩部分。 項目定位： 項目是一個商業(yè)和旅游的結合，而具體到功能部分又是文化古跡景點、大型平價超市、高檔夜總會、揚州復古高檔酒店、激情酒吧結合的綜合樓盤，其主體定位應該立足顯示全盤考慮。 商業(yè)用途客源： 主要分為投資型客源和經營型客源兩類，主要為部分投資者和經營者。 指導思想： 通過ＳＷＯＴ項目分析以及市場定位，結合本項目前實際情況，綜合考慮該項目體量、物業(yè)構成以及檔次，顯然本項目綜合性價比是令目前揚州商業(yè)房產現(xiàn)有項目望塵莫及的，其商業(yè)功能的齊全和配套、旅游等，在建成以后理所當然地成為揚州東北區(qū)商業(yè)市場的“代言人”的頂尖物業(yè)。規(guī)劃總建筑面積約 11000㎡，其中：（1）大王廟約280㎡；（2）二幢（組）商業(yè)服務用房約10800㎡；（3）地下停車場約1500㎡；（4）地下配套管理用房約1500㎡?！　　∨R街三層門面房尚未開始銷售，預計銷售價格在60006500元/平方米?！　　　　　　∮媱澖洜I產品類型：生肉、活禽、蔬菜、豆制品等農產品?！　　　　　　∈蹆r：三層商鋪:6000元/平方米?！　　　　　　∈蹆r：臨街三層商鋪：50007500元/平方米；　　　　　　　內街兩層商鋪：58006800元/平方米。客戶來源：揚州地區(qū)及外地的經營者和投資人，以投資人居多?！　　　　　　∮媱澖洜I產品類型：家藝時尚精品?！　　　　　　′N售狀況：一期近二百套商鋪，十幾天內銷售一空?！　　∮媱澖洜I產品類型：古玩字畫、工藝品等傳統(tǒng)特色商品，餐飲、休閑項目。很多的開發(fā)商在出售產權后，招商、經營工作開展不力，未能迅速進入經營狀態(tài)。商業(yè)地產發(fā)展前景被看好　　 目前,揚州商鋪物業(yè)占本市房地產年總量的15%，雖然比例較小，但由于價值較大，發(fā)展?jié)摿橥顿Y人所看好。實現(xiàn)商鋪對外形象統(tǒng)一化，從根本上立足于市場，形成商鋪的品牌化。商鋪統(tǒng)一化經營特征為：　　統(tǒng)一開業(yè)時間。住宅用房的投資回報率約為68%，商鋪的投資回報則為812%，揚州汶河路、三 元路等路段的商鋪投資收益甚至達到20%以上。一個商業(yè)項目的購買者中，少則6070%，多則90%以上，都是投資者。B：出售產權，提供包租。其中商業(yè)地產在近年中更有了長足的進展，大量的商業(yè)