【正文】 超大的外飄式落地老虎窗設(shè)計(jì)，把家的概念延伸到室外去，讓視野更寬，空間更廣，而坡頂窗更令“躺在家中”看夜空成為現(xiàn)實(shí)。 4） 平臺空間采用防滑地磚鋪設(shè)，開門踏足部位使用大理石或花崗巖。 22） 通透陽臺，外飄側(cè)面大窗，獨(dú)特正面大窗共同構(gòu)成豐富的建筑外觀。 18） 餐廚溝通方便性： 餐廚一體化思想的落實(shí)使餐廚溝通十分方便，達(dá)到最短的人行軌跡。 15） 面向進(jìn)戶門的暴露程度： 進(jìn)戶門與室內(nèi)功能間之間要有隱蔽性，面對大客廳的開門方式比較合理，可以向客人展現(xiàn)氣派的第一印象。 11） 主人房獨(dú)用衛(wèi)生間： 66 所有大三臥房型都設(shè)有主人獨(dú)用衛(wèi)生間，部分雙臥房型也可后期設(shè)計(jì)成雙衛(wèi)舒適型。 7） 干濕分離： 達(dá)到干濕分離，衛(wèi)生間通風(fēng)良好。 3） 室內(nèi)格局： 充分考慮采光濾光、通風(fēng)串風(fēng)，全明設(shè)計(jì)，貫徹動靜分離、公私分離、潔污分離、干濕分離。 10） 著名規(guī)劃設(shè)計(jì)大師級團(tuán)隊(duì)傾心規(guī)劃。 6） 停置方向 a、 汽車 b、 自行車 c、 摩托車 d、 閑置物品 7） 架空與景觀： 架空一個(gè)過街通道，創(chuàng)獨(dú)特景觀，與鄰里花園有機(jī)連接，營造庭院深深的感覺。 5） 行路軌跡 63 a、 機(jī)動車：進(jìn)口開于新主干道路上，沿小區(qū)側(cè)行使?？窟M(jìn)入，不駛?cè)肴诵谐鋈肟凇? 隨著住宅產(chǎn)品升級換代，硬件標(biāo)準(zhǔn)在一定層面上趨于同質(zhì)化，更多的人將會通過觀察產(chǎn)品細(xì)部處理的好壞評估開發(fā)商的服務(wù)和住宅品質(zhì)。隨著樓市的日趨成熟，住宅樓盤也都不同程度地朝高質(zhì)量、高品位和重視文化內(nèi)涵的方向發(fā)展。由此導(dǎo) 入精密樓盤概念，考慮樓盤品質(zhì)構(gòu)成的所有環(huán)節(jié)，著重考慮三個(gè)空間。 61 五、細(xì)部構(gòu)成建議 —— 無處不在的精雕細(xì)琢 細(xì)部處理是樓市競爭的決勝領(lǐng)域，在所有房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成要素上， 細(xì)節(jié)處理才是對房地產(chǎn)開發(fā)商專業(yè)水準(zhǔn)和用心與否的真正考驗(yàn)。所謂現(xiàn)實(shí)性的市場定位，應(yīng)該來說是根據(jù)樓盤綜合質(zhì)量確立的市場定位，進(jìn)而確定主力戶型定位，然后依據(jù)設(shè)計(jì)技術(shù)要求最終完成戶型組合。而本項(xiàng)目面對的是市場上少數(shù)一部分高端群體，他們對戶型與面積的要求已經(jīng)超越了住的需求，而是需要生活的“如想象般舒適”。衛(wèi)生間與臥室要 相近 ，夜間使用，老人使 用均不會發(fā)生麻煩。廚房最好靠近門口，以利購買菜蔬與扔垃圾，避免污染。廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)與視野。衛(wèi)生間對著房門， 而且 與臥房相鄰，由于隔音效果不好，衛(wèi)生間的水龍頭一打開，相鄰的房間深受噪音之苦等等。涉及到本項(xiàng)目的具體房型設(shè)計(jì)，依然要強(qiáng)調(diào) 實(shí)用性 與功能相對獨(dú)立型。功力在于套型設(shè)計(jì)如何才能滿足家庭的各種構(gòu)成情況，滿足家庭行為和生活模式的不同需要，反映不同地區(qū)的氣候、環(huán)境、社會經(jīng)濟(jì)水平、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)俗習(xí)慣以及歷史文脈的差異。 朝向和景觀共同考慮 不追求戶戶朝正南的設(shè)計(jì)、景觀與朝向同樣重要，戶型設(shè)計(jì)更關(guān)注景觀的方面而不是南北朝向，消費(fèi)者開始關(guān)注小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營造，重視環(huán)境視野價(jià)值。落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居家外延空間的局 面。玄關(guān)的設(shè)計(jì)，增加戶內(nèi)空間層次，亦與生活水平提高的社會現(xiàn)實(shí)相吻合，使入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進(jìn)居家健康化、安逸化。另一方面在戶型室內(nèi)采用 蒙太奇生活編輯手法，采用風(fēng)車型設(shè)計(jì)，全面超越目前功能割據(jù)劃分形式，徹底實(shí)現(xiàn)人性化起居空間。對發(fā)展商而言，買家的喜好總是不斷變化的，今年的熱賣戶型到了明天可能就成了垃圾。購房者來到售樓現(xiàn)場，看到溪流、石塊、植物組成的富有自然情調(diào)的庭園景觀，設(shè)想未來的生活氛圍，切身感受“一個(gè)展現(xiàn)未來城市文明的人居典范”的先期雛形，倍感 54 舒暢，對該樓盤有良好的第一印象，成交決策也必然加快。而景觀的說服力對景觀的呈現(xiàn)時(shí)間提出了要求。組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)可以依此來借鑒。 所謂灰空間是指有私密的開放空間，是處于開放與隔離的一種臨界狀態(tài)。內(nèi)向性綠化 52 院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強(qiáng)的領(lǐng)域感。其間，可以設(shè)置水池、涼亭、桌凳、花架、花圃等。人們更加期望情感的溝通與相互了解交往的必要?！拔幕睉?yīng)成為本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的一個(gè)重要因素。本項(xiàng)目最大的文化在于城市的核心， CBD 同時(shí)還醞釀著財(cái)富與發(fā)展。景觀綠化投資往往可以帶來 5 倍左右的收益，如果舍得為你的小區(qū)每平方米多 50 元的景觀綠化費(fèi)，你的房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣 250 元。 從消費(fèi)者角度 而言 ，消費(fèi)者對園林式住宅盼望已久。越是中心人群越需要綠色的體貼，這里的人們是石屎森林的前言受害人，是城市物質(zhì)文明排泄物的第一受害人。 景觀設(shè)計(jì)為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間， “ 1 元投入，5 元回報(bào)” 的利潤 誘惑 是動人的。 4) 色彩 色彩是建筑風(fēng)格重要表達(dá)要素，色彩需要與環(huán)境的吻合，需要與周邊建筑進(jìn)行明顯的區(qū)分，而且需要色彩在自然的洗禮下能夠?qū)v久長新。形狀：如角形、 V 字形、圓形、半圓形、菱形等等。 建筑風(fēng)格表達(dá)要素 1) 立面 它包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。既不失古典的敦厚與幽雅，有具有現(xiàn)代文明的特質(zhì)與當(dāng)代都市生活的簡潔 。所以我們選擇后現(xiàn)代主義簡潔風(fēng)格作為本項(xiàng)目建筑風(fēng)格取向。建筑風(fēng)格已經(jīng) 逐漸 成為住戶的精神寄托之一。從建筑本身來說，是通過 風(fēng)格來取得兩重效果：一是美觀，二是識別（如同 CI 設(shè)計(jì)）。 二、建筑風(fēng)格建議 —— 后現(xiàn)代主義質(zhì)感建筑 當(dāng)人們的基本需求得到滿足以后，在未來幾年里，人們在買樓的過程中更加看重樓盤外在傳遞出的語言。周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度的公共空間； 45 形式 多數(shù)景觀不僅僅限于中心庭園，盡管中心庭園是主要的景觀區(qū)，但它已經(jīng)穿插于樓棟間，滲透于小區(qū)各個(gè)角落，誕生組團(tuán)花園。 【環(huán)境規(guī)劃】 景觀已經(jīng)成為規(guī)劃中最重要的組成部分，專業(yè)景觀設(shè)計(jì)已成為樓盤提升素質(zhì)的必要手段。 建議樓體外觀用面磚，色彩淡雅，不宜用過于鮮艷的顏色。局部連接，使樓棟在空中相通，做空中走廊，連接部分可以做空中會所或觀光平臺，以此來突顯本項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢。采用一些新材料、新技術(shù)，可調(diào)節(jié)式塑鋼窗，既可左右開，又可上下開啟，而且防滲漏水性能良好。窗臺高度 4050cm，平均 45cm，適合人們坐臥、擺放家庭小飾物。凸窗和角窗大量運(yùn)用，甚至把兩者結(jié)合起來，以擴(kuò)大視野景觀。 裙樓、平臺和架空層 【細(xì)節(jié)處理】 人與車的關(guān)系 最大限度地利用項(xiàng)目周邊的景觀資源， 充分 考慮業(yè)主觀景的需要。通過對 L 型基地走勢的有效應(yīng)用，達(dá)到完善的圍合式建筑形態(tài)。規(guī)劃決定了整個(gè)樓盤的建設(shè)方向與利潤指標(biāo)，甚至成為項(xiàng)目能否順利去化的重要決定要素之一。細(xì)部構(gòu)成建議 —— 無處不在的精雕細(xì)琢 整體規(guī)劃建議 —— 大圍合成就盛世安寧 塞特國際廣場就是為這些人做的，特別是其中的有產(chǎn)階層，他們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市內(nèi)市外雙重生活，但是在市內(nèi)擁有一套標(biāo)志身份地位的豪宅級物業(yè)依然是其生活 中的追求之一。有錢有地位有自己的產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)步入資產(chǎn)者行列。 1）創(chuàng)業(yè)階層 這部分人群沒有足夠的財(cái)富可供支配，他們依然在打工或剛剛開辦自己的公司。其特征為有產(chǎn)階級，擁有自己的公司或產(chǎn)業(yè)，有明銳的投資意識。精裝修房便于表現(xiàn)產(chǎn)品獨(dú)特魅力，展示獨(dú)特的空間設(shè)計(jì) 二）高層小戶型 —— 極低總價(jià)，超小面積 針對周邊項(xiàng)目小戶型的銷售，我公司建議做獨(dú)特小戶型，避免和天安發(fā)生直接競爭，面積可下放到 20m2 左右，以極低總價(jià)，超小面積入世，操作方式類 似于北京的“非常小宅”，這樣既可做差異化產(chǎn)品，避免競爭，又容易引起市場關(guān)注，帶動整個(gè)項(xiàng)目知名度。 聰慧文明的： 強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代科技成果給人們?nèi)粘Ｉ顜淼膬?yōu)越與便利，聰慧建筑、文明家園是我們共同的追求，智能化要求將相當(dāng)高。 本項(xiàng)目的主題定位將緊緊圍繞項(xiàng)目的基地 資源，同時(shí)將對南京高端市場進(jìn)行重新定位的愿望貫穿始末，用務(wù)實(shí)的手法創(chuàng)造新豪宅。項(xiàng)目就像一個(gè)孩子，我們可能見人就夸贊孩子種種的好，私底下，我們也要提醒一下他的短處，以便于快速的改正，健康的成長。業(yè)主有需要時(shí)，工作人員要隨時(shí)出現(xiàn)，業(yè)主不需要時(shí)，身邊幾乎看不到什么管理人員。 綜合上述，本項(xiàng)目以豪宅開發(fā)的資格面面俱到，理由充分，完全具備也必須以豪宅的路線進(jìn)行開發(fā)，才是成功之路。 潛在競爭： 本項(xiàng)目附近區(qū)域，將有幾個(gè)新項(xiàng)目即將開盤，比如“塞納左岸”、“天工錦庭”等，同時(shí)還有幾塊空地估計(jì)也在規(guī)劃之中，這表現(xiàn)區(qū)域區(qū)的競爭只會越來越強(qiáng)。 消費(fèi)需求上： 南京市部分中高階層成功人士及外省市關(guān)注南京的有關(guān)消費(fèi)群，渴望能買到南京中心地段的豪宅物區(qū)。 29 第二方面：需求要求 市場狀況上： 南京市市中心高端物業(yè)市場缺乏真正意義上的豪宅。 一、供給與需求使然 第一方面：供給要求 市場狀況上： 本項(xiàng)目所處地段為南京市中心，繁華的黃金商業(yè) 圈內(nèi)，也就是所謂的 CBD。所以在經(jīng)過幾番修正后，如果產(chǎn)品構(gòu)成各方面實(shí)施到位，項(xiàng)目主題得到足夠支持 ,價(jià)格有望提升，反之則降。 ＝ 元 /㎡ 取得本項(xiàng)目與四項(xiàng)目比值得數(shù)之平均數(shù)： （ ＋ ＋ ＋ ）247。對比項(xiàng)目分值】 24 一）分類評估 競 爭 樓 盤 綜 合 比 較 評 估 評 估 項(xiàng) 【我 們】 金鷹國際花園 圣歐庭 天安國際花園 東方名苑 區(qū)位地段 7 8 周邊環(huán)境 7 8 7 交通條件 8 價(jià)格與付款 8 7 市場定位 銷售進(jìn)度 8 7 園內(nèi)環(huán)境 9 8 7 設(shè)計(jì)規(guī)劃 8 9 7 7 8 園內(nèi)配套 8 發(fā)展商 代理商及品牌知名度 9 7 7 物業(yè)管理 9 8 8 25 合 計(jì) 79 85 72 76 競 爭 樓 盤 數(shù) 值 調(diào) 控 制 表 評 估 項(xiàng) 【我 們】 金鷹國際花園 圣歐庭 天安國際花園 東方名苑 權(quán) 數(shù) 區(qū)位地段 7 8 1 周邊環(huán)境 7 8 7 1 交通條件 6 6 價(jià)格與付款 6 6 6 市場定位 銷售進(jìn)度 園內(nèi)環(huán)境 9 8 7 1 設(shè)計(jì)規(guī)劃 園內(nèi)配套 6 發(fā)展商 代理商及品牌知名度 物業(yè)管理 26 合 計(jì) 二）數(shù)學(xué)運(yùn)算 對比金鷹國際花園價(jià)格比值： 5860247。通過對與本 23 項(xiàng)目形成直接競爭的最具可比性的三個(gè)項(xiàng)目的類比，通過數(shù)學(xué)運(yùn)算，得出本項(xiàng)目最終合理價(jià)格。 時(shí)機(jī)價(jià)值： 充分利用南京新街口 CBD 總體規(guī)劃、大力發(fā)展的契機(jī)，順勢推出本案，成為南京樓盤中一顆璀璨的明珠，成為南京房地產(chǎn)的經(jīng)典之作。買房買學(xué)區(qū)已經(jīng)成為購房決策的一個(gè)重要因素之一； 歷史人文： 朝天宮、教堂。本年度上市套數(shù)最為集中，為 12001500套。由于南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展所至，外來人群購房只占市場份額的 8%，上海為 25%，杭州為 50%。真正的豪宅對環(huán)境要求非常高，一些頂尖豪宅多是依山傍水、風(fēng)景秀麗的上佳之地，具有資源唯一性和不可復(fù)制性，鬧市一般不適合做頂級豪宅，但無可比擬的地段優(yōu)勢和 CBD 決定了中心地區(qū)的物業(yè)是高端的，在市中心做豪宅的成功典范是深圳萬科俊園，因此本項(xiàng)目怎樣去弊就利是需要認(rèn)真思考的； 20 競爭激烈： 同質(zhì)產(chǎn)品的競爭非常激烈，本項(xiàng)目不僅面臨周邊金鷹國際花園、東方名苑、天安大廈、圣歐庭等已上市樓盤的競爭，同時(shí)也有金鼎灣（鼎新橋地塊）、莫愁路一號地塊（省中醫(yī)院對過）等潛在樓盤的競 爭，還有萬科的金色家園、進(jìn)香河路項(xiàng)目、湖畔之星等高端市場的競爭。 最后確定符合與這幾項(xiàng)要求的四個(gè)項(xiàng)目為本項(xiàng)目核心競爭： 金鷹國際花園、圣歐庭、天安國際商城、東方名苑 。金鷹國際花園、圣歐庭、東方名苑、五臺花園、天安國際商城各具特色，形成了一個(gè)具有一定層次和規(guī)模的供應(yīng)市場。同時(shí)新街口作為 CBD 他還存在一些不足，首先新街口還有近 1/4 不合中心區(qū)只能要求的相對低效的土地，把這些土地轉(zhuǎn)化為商業(yè)、商務(wù)用地或開敞空間；其次新街口的道路系統(tǒng)較差， 16 步行體系與交通換乘體系沒有很好結(jié)合；再次新街口的空間布局較亂，商務(wù)、娛樂與生活相混雜。這些都是 CBD“中央 ”效應(yīng)的體現(xiàn)。 市中心的高端房產(chǎn)精研，將在以下章節(jié)中詳述。目前政府的新規(guī)劃已經(jīng)出臺，不再規(guī)劃住宅用地。 但新街口由歷史留存和現(xiàn)狀發(fā)展構(gòu)成其 CBD 具有混合中心的特點(diǎn)，目前商業(yè)功能較強(qiáng)，導(dǎo)致新街口地區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)失衡，寫字樓、金融、保險(xiǎn)、證券、酒店等比例欠缺，尤其是 CBD 要求應(yīng)占份額高達(dá) 50%的寫字樓嚴(yán)重不足，但核心區(qū)域寸土寸金，導(dǎo)致價(jià)格與門檻較高，導(dǎo)致這一物業(yè)消費(fèi)不旺盛，制 約了寫字樓的發(fā)展。共同特征為消化速率較慢，最為純粹的住宅項(xiàng)目圣多選擇環(huán)境優(yōu)美或地段黃金的地方。寧南板塊在地理區(qū)域上雖屬于城南板塊，但在人們的思想觀念中，是游離于該板塊之外，其實(shí)寧南板塊的特點(diǎn)更接近與江寧板塊。在河西開發(fā)之初到 2000 年，河西房地產(chǎn)的價(jià)格基本上每平方二千多元，到了 2001 年下半年和 2002 年，河西房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 3500 元 /平米左右，二年左右的時(shí)間價(jià)格上升了 1000多元；其次開發(fā)檔次越來越高，起初河西的房產(chǎn)開發(fā)大多是小規(guī)模的開發(fā)，加上當(dāng)時(shí)河西的人氣不旺，高檔次項(xiàng)目