【正文】 基價(jià)與樓層系數(shù)建議如下： 55 樓 層 基價(jià) （元 /㎡） 樓層系數(shù)（ %） 價(jià)格 （元 /㎡） 面積估算 （㎡） 百分比 （ %） 加權(quán)均價(jià) （元 /㎡） 4F 3500 1 3500 2300 18 3809 （約 3800） 5F 3570 2140 6F 3640 2020 7F 3710 635 5 8F 3780 635 5 9F 3850 635 5 10F 3920 635 5 11F 3990 635 5 12F 4060 635 5 13F 4130 635 5 14F 4200 635 5 15F 4300 635 5 16F 4410 635 5 合計(jì)： 12800 56 二、銷售總額測(cè)算 商業(yè)用房銷售額為： 7500 元 /㎡ 6070 ㎡ =4553 萬(wàn)元； 辦公用房銷售額為： 3800 元 /㎡ 12800 ㎡ =4864 萬(wàn)元； 商業(yè)和辦公用房銷售總額為： 4553 +4864=9417 萬(wàn)元。主樓部分大空間劃分主要以整層、半層和 2 大1小為主，自由組隔的部位集中在東面。 其他 建議裙樓 2～ 3層設(shè)計(jì)為 4 米層高。 北區(qū)商鋪 （ 1） 由于 13～ 14號(hào)門洞設(shè)計(jì)受到限制， 12～ 14號(hào)僅能設(shè)計(jì)為一套商鋪，考慮到套內(nèi)面積約 600 ㎡ （ 1～ 2層）的體量，銷售抗性相對(duì)較大； （ 2） 3層為寫字樓配套服務(wù)區(qū)，建議規(guī)劃商務(wù)中心、健身會(huì)館、 SPA 館（美體、瘦身等）、茶餐廳（詳見(jiàn)附圖）。菁英商館” 47 七、 其它案名參考 (一 )以“國(guó)際”命名： 新城國(guó)際 利源國(guó)際 麗晶國(guó)際 鑫達(dá)國(guó)際 （二）以“大廈”命名： 正華大廈 天隆大廈 鑫龍大廈 福鑫大廈 48 （三）以廣場(chǎng)命名： 新光城市廣場(chǎng) 富力廣場(chǎng) 萬(wàn)國(guó) 商業(yè)廣場(chǎng) 新世紀(jì)廣場(chǎng) （四）以中心命名 新世界中心 偉業(yè)商務(wù)中心 百順商業(yè)中心 龍城商務(wù)中心 49 第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 50 一、 裙樓商鋪部分 為了方便說(shuō)明，我們將商鋪分為北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)三部分，并對(duì)商鋪?zhàn)髁讼鄳?yīng)編號(hào)（詳見(jiàn)附圖）。領(lǐng)袖 45 五、核心定位 (一 ) 項(xiàng)目總體定位： 西區(qū)核心商圈內(nèi) /商業(yè)黃金走廊口 /新城國(guó)際商務(wù)港 定位解析：“西區(qū)核心商圈內(nèi)” 說(shuō)明本案處于“來(lái)鶴臺(tái) — 廣潤(rùn)發(fā)”所構(gòu)筑的西區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)。定位成 “廣場(chǎng)” 一是表示本案規(guī)模不小，二是結(jié)合項(xiàng)目擁有文化主題廣場(chǎng)、商業(yè)裙房環(huán)繞等特點(diǎn)，三是可以包含“商業(yè)廣場(chǎng)”、“國(guó)際大廈”、“菁英 STUDIO”這三種物業(yè)形態(tài)。 42 “塔樓主體部分” 職業(yè)： 私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)單位、投資客等 年齡分布： 4055 歲 特征掃描： 注重企業(yè)形象的成長(zhǎng)型企業(yè)或機(jī)關(guān)事業(yè)單位 /專業(yè)投資客，具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 有很強(qiáng)的投資理財(cái)意識(shí)。 7. 熙龍閣門面：銷售良好，售價(jià)約在 6000元 /平米左右 。一二層 120 平米，租金 3 萬(wàn)元 /年。 2. 蘭莊綜合樓：村里開(kāi)發(fā)，只租不售，共有15 間門面，主要有家具、櫥柜等經(jīng)營(yíng)。（在經(jīng)營(yíng)企業(yè)有科技、裝潢等行業(yè)） 3. 在此區(qū)域內(nèi)的沿街門面均為老開(kāi)發(fā)門面項(xiàng)目，據(jù)了解現(xiàn)租金約在 20 元 /平米 .月。 商 業(yè) 步 行 街 新 達(dá) 2 棲 月 苑 萬(wàn)鴻花園 同泰花苑 邗江中學(xué) 邗江醫(yī)院 分院 美琪菜場(chǎng) 加 油 站 月 亮 園 凱萊花園 熙 龍 閣 望 月 苑 1 2 名典咖啡 金萊閣 華利 37 文 匯 西 路 備注說(shuō)明： 1. 在此區(qū)域內(nèi)的沿街門面共有 15 間，同創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)價(jià) 4100 元 /平米?！?1”處共有 60 間左右門面，以三層或四層建筑為主體。 6. 慶松，金陽(yáng)光：已圈地，未開(kāi)發(fā)。 3. 綜合樓（翠西苑）：共有 49 間門面，各 30 平米左右，均已營(yíng)業(yè)（如花店、洗衣店等）。 銷售后包租 5 年，年回報(bào)率為 %。 商鋪建筑面積： 15000 平方米。此地現(xiàn)已云集了酒店、商鋪、高校、銀行等配套 設(shè)施。一、二層為商業(yè)用房，最寬門面開(kāi)間達(dá)到 8 米，南北均有街道；三、四層為商務(wù)公寓，一層設(shè)有豪華門廳。孫莊路商業(yè)氛圍較為濃厚，沿街均為政府統(tǒng)一規(guī)劃的綜合商業(yè)樓，路南相伴的為路幅１０米的步行街，相互呼應(yīng)，街中有街。 得房率： 商業(yè)部分為 90%。而 103 至 107 則劃分為 60 平方米左右的面積出售，由業(yè)主出租或自主經(jīng)營(yíng)。其中 101的 4 至 12層與 204 的一部分為小戶型公寓。 目前狀況： 由于總價(jià)非常高，因此尚未能出售。另有一幢獨(dú)立 5 層商鋪。 銷售狀況： 慢于其他同類項(xiàng)目 客戶來(lái)源： 本地和外地的投資人和經(jīng)營(yíng)者。 目前狀況： 未交付 ? 鴻泰家園商業(yè)街 地理位置： 文昌東路北側(cè)。 售價(jià)： 一樓： 13000 元 /平方米 28 二樓： 9500 元 /平方米 三樓： 7300 元 /平方米 四樓： 5700 元 /平方米 五樓： 4700 元 /平方米 得房率： 60%。 目前狀況： 招商工作停滯，未能全面開(kāi)業(yè)。 建筑面積： 總建筑面積 7萬(wàn)平米，其中一期商鋪建筑面積 （已經(jīng)交付），二期云鶴大廈建筑面積 4萬(wàn)平米（尚未動(dòng)工）。 目前狀況： 招商工作停滯，未能全面開(kāi)業(yè)。 得房率： 65%。白羽廊 一 層 外側(cè)： 15000 元 /㎡ 內(nèi)側(cè)： 10328 元 /㎡ 二 層 7000 元 /㎡ 三 層 5000 元 /㎡ 24 來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商鋪對(duì)外形象統(tǒng)一化，從根本上立足于市場(chǎng)，形成商鋪的品牌化。商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)特征為： 統(tǒng)一開(kāi)業(yè)時(shí)間。目前，銷售火爆的商鋪由于后期經(jīng)營(yíng)不善，使得投資者的收益得不到保證，對(duì)揚(yáng)州市今后商業(yè)地產(chǎn)投資者的信心也必然會(huì)造成一定打擊。 22 （ 3）在本地購(gòu)買商鋪者中，政府機(jī)關(guān)工作人員占有不小的比例，還有就是一些私營(yíng)業(yè)主。 包租期內(nèi)的投資回報(bào)率有兩種：固定投資回報(bào)率，通常為 8%；固定投資回報(bào)率加超出分成。如宋城名都一期 200 多個(gè)商鋪推出后，在十幾天內(nèi)全部售完。寫字樓價(jià)格較商鋪低，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)降低，而寫字樓的收益較住宅項(xiàng)目又較高，因此他們認(rèn)為投資寫字樓在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資中是理想的選擇，本次市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果也證實(shí)了這一點(diǎn)。例如：由于樓層較低，且底層商鋪經(jīng)營(yíng)檔次不高從而影響公司形象；沒(méi) 19 有電梯，為辦公造成不便；沒(méi)有停車場(chǎng)，無(wú)法解決停車問(wèn)題；門廳狹小，無(wú)法展現(xiàn)公司實(shí)力；裙樓部分沒(méi)有餐飲休閑配套，甚至沒(méi)有商務(wù)中心，功能不完善；物業(yè)管理不到位；辦公部分面積劃分過(guò)小，不利于經(jīng)營(yíng)；商住混雜，影響經(jīng)營(yíng)等等。 商住樓大行其道 目前揚(yáng)州大量項(xiàng)目都定位為商住兩用，很多還冠以“酒店式公寓”的概念。譬如國(guó)貿(mào)大廈，其地理位置與外觀相當(dāng)不錯(cuò)，而且有很大面積的停車場(chǎng)，但是其內(nèi)部辦公間的面積劃 分非常小，且裝修檔次一般，很難吸引上規(guī)模的公司進(jìn)駐。其余 12%居住在市中心。 由此表明，寫字樓在揚(yáng)州有著比較好的市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)。