【正文】 推廣主題：“準(zhǔn)備好了嗎？迎接投資新境界” 生活更美好，商業(yè)更興旺 推廣內(nèi)容： 邀請(qǐng)業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)舉行聯(lián)誼會(huì)，并啟動(dòng)“業(yè)主帶客”活動(dòng)； 媒介方式：報(bào)紙 結(jié)束語(yǔ) 以上營(yíng)銷(xiāo)策劃全案是我項(xiàng)目小組經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查及仔細(xì)的項(xiàng)目分析結(jié)合了本項(xiàng)目的實(shí)際情況作出的營(yíng)銷(xiāo)推廣建議，整個(gè)方案采取了循序漸進(jìn)、低開(kāi)高走的推廣銷(xiāo)售方式，務(wù) 必通過(guò)本項(xiàng)目為發(fā)展商帶來(lái)最大的利潤(rùn)。 媒介方式：報(bào)紙、電視、電臺(tái)、發(fā)布促銷(xiāo)廣告 （七）、推廣熾熱點(diǎn) 時(shí)間： 8 月下旬 — 十一黃金周 — 12 月 目的：利用黃金周將項(xiàng)目繼續(xù)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，加快消化庫(kù)存，并以形成的市場(chǎng)效應(yīng)幅射至元旦。 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 32 推廣主題：“原來(lái)投資可以如此簡(jiǎn)單” 推廣內(nèi)容： 邀請(qǐng)業(yè)主及準(zhǔn)買(mǎi)家參加關(guān)于投資理財(cái)?shù)膶?zhuān)家講座； 媒介方式：以報(bào)紙廣告，軟性文章，根據(jù)推廣內(nèi)容進(jìn)行系列發(fā)布。 媒介方式：報(bào)紙、電臺(tái)、電視廣告。 推廣思路：利用前期項(xiàng)目 100%售罄的效應(yīng)進(jìn)行炒作，制造市場(chǎng)口碑；在小區(qū)園林和項(xiàng)目形象初步顯現(xiàn)的基礎(chǔ)上，有效地挖 掘和深化產(chǎn)品內(nèi)涵。 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 31 推廣主題：“全新‘福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)’揭開(kāi)神密面紗，火爆登場(chǎng)” 推廣內(nèi)容： 由省市領(lǐng)導(dǎo)參與 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng) 的發(fā)售剪彩儀式 媒介方式：報(bào)紙、電臺(tái)、電視、單張促銷(xiāo)、電視新聞報(bào)道。 配合條件： 抓緊時(shí)間設(shè)置大量戶(hù)外廣告 —— 廣告效應(yīng)緊湊，且延續(xù)期強(qiáng)； 售樓部整修； 售樓人員提前培訓(xùn)。 推廣主題： “福泰長(zhǎng)安，市中心最后一塊生財(cái)旺地” 東風(fēng)之利，生財(cái)寶地 推廣內(nèi)容： 展開(kāi)項(xiàng)目的專(zhuān)題論壇； 利用“業(yè)主聯(lián)誼會(huì)”進(jìn)行市場(chǎng)炒作并對(duì)業(yè)主進(jìn)行信息發(fā)布和資料收集。 在折扣的制定上，充分利用客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)心理 —— 早買(mǎi)更優(yōu)惠，重點(diǎn)考慮盡快利用前期預(yù)熱時(shí)間快速積聚客源的關(guān)鍵，制定不同時(shí)期的折扣遞減及折 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 30 扣差距之間的關(guān)系及效果。 （二）、認(rèn)購(gòu)方式 認(rèn)籌階段： 12 月中旬開(kāi)始認(rèn)購(gòu)籌號(hào)（不發(fā)售），并可宣布預(yù)計(jì)均價(jià) 1 月 1日正式公開(kāi)發(fā)售，在此期間屬 于認(rèn)購(gòu)籌號(hào)階段，該期間內(nèi)可分階段享受額外的優(yōu)惠折扣； 認(rèn)籌的誠(chéng)意金額定為 10000 元和 30000 元兩種客戶(hù)，目的在于有效地統(tǒng)計(jì)高誠(chéng)意度的買(mǎi)家的數(shù)量，便于在推廣策略上作臨時(shí)的調(diào)整；（認(rèn)籌的誠(chéng)意金只作為客戶(hù)的臨時(shí)誠(chéng)意金，當(dāng)發(fā)售后，如果客戶(hù)選中了單元，則該誠(chéng)意金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金。 （六）、“六 — 七”月中旬 延續(xù)期（恒溫期） 思路：利用約四十五天的銷(xiāo)售期，合理規(guī)劃促銷(xiāo)活動(dòng)，讓總體呈現(xiàn)連續(xù)有效的出貨走勢(shì)，并使價(jià)格進(jìn)入一個(gè)新的上升通道。 加推部分單位數(shù)量則似乎市場(chǎng)反映進(jìn)行調(diào)整。 （二）、“ 元旦”全面引爆（迅速升溫期） 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 28 思路：經(jīng)過(guò)鋪墊期的品牌推廣發(fā)售信息的炒作，福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)已蓄積了強(qiáng)大的待購(gòu)氣氛。 項(xiàng)目整體價(jià)值衡量 （ 1）、沿廣場(chǎng)商鋪價(jià)值最高 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 27 （ 2）、沿商業(yè)步行街商鋪價(jià)值較高 （ 3）、廣場(chǎng)側(cè)面商鋪價(jià)值次之 （ 4）、商場(chǎng)商鋪視位置定，價(jià)值適中 每棟價(jià)值衡量 （ 1）、 D 棟價(jià)值最高 （ 2）、 C 棟價(jià)值其次 首批單元的選擇 鑒于滿足首批商鋪的選擇條件和原則，我們對(duì)首批推出商鋪的選擇如下： （ 1）、 D 棟沿廣場(chǎng)商鋪 （ 2）、 C 棟沿商業(yè)步行街商鋪， 合計(jì)：首批推出單元共 121 套 三、銷(xiāo)售分期價(jià)格方案 本項(xiàng)目商鋪量較大，應(yīng)采取階段性適量出貨，頻繁形成市場(chǎng)亮點(diǎn)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的總體形象處于一個(gè)較高的姿態(tài)。 （二）、入市價(jià)格 制定思路 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng) 入市價(jià)格不宜過(guò)高，短時(shí)間的低開(kāi)高走仍是首期的入市宗． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．旨。 二、項(xiàng)目首推分析 （一）、入市時(shí)機(jī) 入市時(shí)機(jī)并非僅指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)。 （四）、鋪位間隔及裝修 商場(chǎng)內(nèi)部主要以柱位及消防分區(qū)作為間隔依據(jù)。 形象定位 韓日精彩、活力展現(xiàn) —— 盡在福泰“韓日坊” 巴黎時(shí)尚、魅力盡現(xiàn) —— 福泰長(zhǎng)安“巴黎街” 選擇依據(jù) （ 1）、利用長(zhǎng)安街商圈的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)殚L(zhǎng)安街商圈是佳木斯最繁華最成熟的商圈； （ 2）、項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體針對(duì) 16— 28 歲的年輕消費(fèi)者，通常這一年齡段的消費(fèi)群體在各商業(yè)區(qū)域中所占的例超過(guò)七成； 28— 45的中年消費(fèi)者，雖然消費(fèi)的頻率和數(shù)量不如年輕消息者，但他們的消費(fèi)通常價(jià)值比較高。同時(shí)綜觀佳木斯市的消費(fèi)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)韓日潮流特色精品的商家很少，且分布較散，可見(jiàn)這是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。方案一：定位年輕一族為項(xiàng)目商圈消費(fèi)市場(chǎng)的主力群體，因?yàn)樗麄內(nèi)菀捉邮苄率挛?，并具有?qiáng)烈的消費(fèi)沖動(dòng)、消費(fèi)信息傳播迅速等特點(diǎn)，因而備受商家的歡迎。 世紀(jì)廣場(chǎng) 開(kāi) 發(fā) 商： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置：沿江路 價(jià) 格：商鋪 4500 元 /平方米，最低 3800 元（未成交 ） 可租賃，租賃期最少 2 年， 優(yōu) 勢(shì)： 江濱公園的開(kāi)發(fā)，會(huì)給商鋪帶來(lái)新的商機(jī) 江景單位視野開(kāi)闊，這也是北面不向陽(yáng)的最大賣(mài)點(diǎn) 劣 勢(shì)： 商場(chǎng)沒(méi)有明確定位 面積較大，最大面積 380 平方米，最小面積 200 多平方米 地段相對(duì)偏僻 點(diǎn)式高層，開(kāi)間太小 — 6 米 地王商廈 開(kāi) 發(fā) 商：深圳麥德深集團(tuán) 地理位置：長(zhǎng)安路和通江路交匯處 占地面積： 8000 ㎡ 價(jià)格：一層： 200 元 /㎡? 月 （租金） 二層： 150 元 /㎡?月 （租金） 三層 100 元 /㎡?月 （租金） 優(yōu) 勢(shì)： 地理位置優(yōu)越，規(guī)劃合理 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理 前期工作比較到位，為后期推廣打下了良好的基礎(chǔ)。 （二）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 在對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的同時(shí)，我們對(duì)供給市場(chǎng)即賣(mài)方市場(chǎng)（在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，以便我們能更好的把握和利用好市場(chǎng)的供求關(guān)系和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 1您是通過(guò)何種途徑了解佳木斯福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)的？ 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 20 32%10%15%22%21%報(bào)紙廣告電視廣告廣播廣告戶(hù)外廣告朋友介紹 評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者接受項(xiàng)目的最佳途徑，根據(jù)以往調(diào)查經(jīng)驗(yàn)，消費(fèi)者都通過(guò)電視和報(bào)紙了解到的 ,但是戶(hù)外廣告和朋友介紹也是一個(gè)很好的途徑 ,我們可以很好的選擇把它們合理的搭配好。從以上調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，排在前兩位的分別是倉(cāng)庫(kù)和物流中心，其次是停車(chē)位和洗手間，建議在樓盤(pán)設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，適當(dāng)以此題作為參考，合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，做出消費(fèi)者滿意的商鋪，為成功的開(kāi)發(fā)墊實(shí)基礎(chǔ)，由于本案結(jié)構(gòu)已定，因此內(nèi)部分割才是我們首要考慮的情況。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣可以比較快的回籠資金，在管理上也可以完全交給物業(yè)管理單位。調(diào)查結(jié)果顯示，大部分人接受 50 元以下，這與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展程度有一定關(guān)系 ,另一個(gè)原因是當(dāng)?shù)厣形从懈邫n商鋪出現(xiàn)，所以大部分消 費(fèi)者無(wú)法確定高檔商鋪的租金情況。 您選擇商鋪的面積是？ 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 15 15%21%30%12%7%3%12%20㎡2140㎡4160㎡6180㎡81100㎡101120㎡120㎡以 上 評(píng)析：本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)商鋪面積的需求。 您如果在該處購(gòu)買(mǎi)商鋪（商 場(chǎng)），計(jì)劃在什么時(shí)候？ 11%23%18%48%一年內(nèi)兩年內(nèi)兩年以上還未考慮 評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間。調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，明確表示會(huì)的和可以考慮的極有可 能成為本案客戶(hù)的消費(fèi)者占了很大一部分，由此可見(jiàn)，消費(fèi)者對(duì)該地塊的前景相當(dāng)樂(lè)觀。 四、市場(chǎng)調(diào)查分析 （一）、問(wèn)卷調(diào)查 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)項(xiàng)目，是佳木斯市招商引資的重要工程，也是商業(yè)發(fā)展的 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 13 一個(gè)里程碑?；蛴勺庹呦刃凶庀挛飿I(yè)，開(kāi)發(fā)商再找購(gòu)買(mǎi)者，等購(gòu)買(mǎi)者出現(xiàn)后，開(kāi)發(fā)商將租金總額連同產(chǎn)權(quán)和租賃權(quán)利義務(wù)移交給購(gòu)買(mǎi)者。 （ 3）、付款優(yōu)惠： 對(duì)一次性付款者給予九五折優(yōu)惠，對(duì)按揭者給予九八折優(yōu)惠。獎(jiǎng)品設(shè)置要區(qū)別開(kāi)來(lái)，第一種可設(shè)置小紀(jì)念品，比如：圓珠筆、茶杯等易于印上福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng) 字樣的、價(jià)格相對(duì)便宜的小紀(jì)念品；第二種可設(shè)置裝修設(shè)計(jì)方案、辦公用品、辦公家具等套餐。 銷(xiāo)售方式選擇： 一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售慣用的方法有買(mǎi)房免公攤面積或免若干年物業(yè)管理費(fèi)、代繳（免）相關(guān)稅費(fèi)、抽獎(jiǎng)促 銷(xiāo)、競(jìng)價(jià)銷(xiāo)售、定向讓利和限量讓利、付款優(yōu)惠、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、無(wú)貼息返本銷(xiāo)售、售后返租、先租后售、以租代售等。 廣告配合 廣告必須與銷(xiāo)售緊密配合、互動(dòng)，尤其在銷(xiāo)售服務(wù)、銷(xiāo)售工具、銷(xiāo)售事件促銷(xiāo)上都離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商的支持，而且任何銷(xiāo)售與促銷(xiāo)都不可能畢其功于 一役，需要打系列戰(zhàn)，以緊密?chē)@推廣核心的系列活動(dòng)逐步完成銷(xiāo)售目標(biāo)。 整體上的美感 /個(gè)性令受眾增加對(duì)項(xiàng)目的心理評(píng)判分。 好廣告的標(biāo)準(zhǔn) 從買(mǎi)家的角度來(lái)看，房地產(chǎn)廣告效果的好壞，關(guān)鍵在于是否能與目標(biāo)買(mǎi)家實(shí)現(xiàn)有效溝通。 第二步，在看過(guò)這個(gè)廣告后要產(chǎn)生想親身了解的興趣和愿望，這依賴(lài)于廣告賣(mài)點(diǎn)是否與目標(biāo)對(duì)象的購(gòu)買(mǎi)心理及需求相符。對(duì)福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)而言，可以在開(kāi)盤(pán)前幾天分派銷(xiāo)售人員前往各大商場(chǎng)等商住樓進(jìn)行上門(mén)推介，目標(biāo)固定，利于銷(xiāo)售。 無(wú)論策劃、創(chuàng)意、執(zhí)行、表現(xiàn)皆如此，只有富于創(chuàng)造性的思維方法才能獲得理想的銷(xiāo)售效果。 凡此種種，其核心在于造勢(shì)，給人以非來(lái)不可、非看不可的印象，才稱(chēng)得上是一個(gè)好房地產(chǎn)廣告。 （三）、針對(duì)客戶(hù)群的廣告策