【導(dǎo)讀】所有項(xiàng)目的具體構(gòu)成和營(yíng)銷策略以及推廣執(zhí)行的手法，必然建立于對(duì)市場(chǎng)的深入研究之上。市場(chǎng)是無(wú)情的，也是無(wú)私的，市場(chǎng)將以它固有的客觀狀態(tài)提供我們所有可行與不可行的依據(jù)。從去年下半年開始到年底，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)率呈現(xiàn)不斷回落的趨勢(shì)。資增幅回落的原因，是房地產(chǎn)銷售增幅的回落。易使行業(yè)投資出現(xiàn)過(guò)熱，從而引發(fā)泡沫，所以，在房地產(chǎn)投資不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)下，政府必然要通過(guò)宏觀調(diào)控行為使。其不至于過(guò)高地增長(zhǎng)。新的商品房銷售管理辦法的出臺(tái)、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通。在高位經(jīng)過(guò)了一個(gè)盤整后，南京的房地產(chǎn)市。相反，表現(xiàn)為一個(gè)低開高走的態(tài)勢(shì)，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)去年下半年的高位盤整后，今年有望呈現(xiàn)良好的態(tài)勢(shì)。目前世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，全球經(jīng)濟(jì)處于一種衰退的態(tài)勢(shì)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在去年所取。房改房盡快進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流通來(lái)平抑房?jī)r(jià)。

　　

【正文】 、管線的安裝、通岡排氣條件，中西雙廚房戶型也已經(jīng)出現(xiàn)。落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽(yáng)臺(tái)作為居家外延空間的局 面。臥室門的朝向注重避免與其它房間門相對(duì)的現(xiàn)象。低窗臺(tái)設(shè)計(jì)，可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野有些中小戶型采用自由式間隔設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)個(gè)性品味： 56 其一，減少梁柱對(duì)空間的占用及制約，自由靈活。其二，室內(nèi)空間多多運(yùn)用薄墻、虛墻（非磚石水泥結(jié)構(gòu)），住戶可重新進(jìn)行間隔。 朝向和景觀共同考慮 不追求戶戶朝正南的設(shè)計(jì)、景觀與朝向同樣重要，戶型設(shè)計(jì)更關(guān)注景觀的方面而不是南北朝向，消費(fèi)者開始關(guān)注小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造，重視環(huán)境視野價(jià)值。 本項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)與家庭構(gòu)成關(guān)系 對(duì)于本項(xiàng)目而言，隨著目標(biāo)市場(chǎng)逐漸細(xì)分化，購(gòu)房群體日趨 理性與個(gè)性，單一的戶型需求演變?yōu)槎鄻O化、多樣化的戶型需求，從而使戶型設(shè)計(jì)也呈現(xiàn)多樣化特征。 本項(xiàng)目屬于超大規(guī)模的社區(qū)，市場(chǎng)潛在客戶區(qū)域十分廣泛，更應(yīng)該緊密跟隨市場(chǎng)的多樣化需求，本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)將力爭(zhēng)能夠滿足所有家庭構(gòu)成形態(tài)的需求。家庭結(jié)構(gòu)形態(tài)非常復(fù)雜多樣，而他們的生活空間需求可以 7 種套型類型中得到全面滿足。功力在于套型設(shè)計(jì)如何才能滿足家庭的各種構(gòu)成情況，滿足家庭行為和生活模式的不同需要，反映不同地區(qū)的氣候、環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)俗習(xí)慣以及歷史文脈的差異。因此，套型模式就會(huì)千變?nèi)f化，多樣化也就成為套 型設(shè)計(jì)永無(wú)休止的追求目標(biāo)。對(duì)于本項(xiàng)目這樣超大規(guī)模的社區(qū)，多樣化更是不可忽視。 57 下面就是現(xiàn)在城市 1－ 6 口家庭的各種構(gòu)成情況： 規(guī)模 居住空間類型 人口構(gòu)成舉例 1 人 單臥＋起居 一口戶 2 人 雙臥＋起居 父母 夫妻 丈夫兒子 妻子女兒 父親丈夫 母親丈夫 3 人 單臥＋雙臥＋起居 夫妻兒子 夫妻女兒 夫妻父親 夫妻母親 丈夫兒子女兒 妻子女兒父母 丈夫兒子母親 妻子兒子夫妻 妻子兒子父母 4 人 2X 雙臥＋起居 夫妻兩個(gè) 女兒 夫妻兩個(gè)兒子 夫妻兒子父親 夫妻女兒母親 丈夫兒子女兒母親 妻子兒子女兒父親 妻子兩個(gè)兒子母親 丈夫兩個(gè)女兒父親 妻子女兒父母 4 人 雙臥＋ 2X 單臥＋起居 夫妻兒子女兒 夫妻兒子母親 夫妻女兒父親 丈夫兒子父母 丈夫兩個(gè)兒子母親 丈夫兩個(gè)女兒父親 丈夫兒子父母 妻子兒子父母 妻子兒子女兒母親 5 人 2X 雙臥＋單臥＋起居 夫妻兩個(gè)兒子母親 夫妻兩個(gè)女兒母親 夫妻兩個(gè)女兒父親 夫妻兒子兒子 父親 夫妻兒子女兒父親 父親兒子女兒母親 夫妻兒子兒子父親 夫妻女兒父母 丈夫兩個(gè)兒子父母 58 6 人 2X 雙臥＋ 2X 單臥＋起居 夫妻兒子父母 夫妻父母兩個(gè)女兒 夫妻父母兒子女兒 父母夫妻女兒兄弟 父母夫妻兒子姐妹 妻子父母三個(gè)子女 本項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)導(dǎo)引 雖然本項(xiàng)目將面對(duì)高端市場(chǎng)的檢驗(yàn)，但“浪費(fèi)就是品位”的招搖性思想不宜貫入本案。涉及到本項(xiàng)目的具體房型設(shè)計(jì)，依然要強(qiáng)調(diào) 實(shí)用性 與功能相對(duì)獨(dú)立型。如下一些方面須加以重視： 戶型內(nèi)部間隔 如下一些情況盡量避免： 餐廳和客廳不分， 開門 即大廳，廳當(dāng)走道； 廚房遠(yuǎn)離餐廳，從廚房到餐廳（客廳）要經(jīng)過(guò)幾道房門； 衛(wèi)生間對(duì)著房門， 而且 與臥房相鄰，由于隔音效果不好，衛(wèi)生間的水龍頭一打開，相鄰的房間深受噪音之苦等等。 戶型設(shè)計(jì)起碼要滿足以下要求： 面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會(huì)客、團(tuán)聚、視聽、休閑的公共性活動(dòng)功能。 59 廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)與視野。 廳內(nèi)不要有太多的洞口與門，以方便安排家具。 廚房最好靠近門口，以利購(gòu)買菜蔬與扔垃圾，避免污染。 廚房與餐廳最好緊鄰，以便端上與撤除餐具。 衛(wèi)生間與臥室要 相近 ，夜間使用，老人使 用均不會(huì)發(fā)生麻煩。集中歸納起來(lái)，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、公私（公用區(qū)與私密區(qū)）分區(qū)應(yīng)是使用功能合理的基本原則。 戶型面積配制 面積多大合適，多大面積的房子既好賣又好用？始終是困擾著發(fā)展商與消費(fèi)者的一個(gè)實(shí)際問(wèn)題。從價(jià)格上講，它對(duì)消費(fèi)者也筑起了一道無(wú)形的消費(fèi)門檻。而本項(xiàng)目面對(duì)的是市場(chǎng)上少數(shù)一部分高端群體，他們對(duì)戶型與面積的要求已經(jīng)超越了住的需求，而是需要生活的“如想象般舒適”。戶型與面積配比將比一般住宅要大。 好的面積定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計(jì)與現(xiàn)實(shí)性的市場(chǎng)定位的結(jié)合體，所謂引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計(jì)，主要強(qiáng)調(diào) 的是在功能面積上的超前考慮與創(chuàng)新，對(duì)新的流行趨勢(shì)的把握，從而通過(guò)具體的設(shè)計(jì)產(chǎn)品來(lái)滿足要求，甚至引導(dǎo)消費(fèi)。如今后的廚房面積隨著現(xiàn)代化設(shè)備和家居人口的減少，會(huì)隨之變小，大廚房概念不復(fù)存在；而衛(wèi)生間的設(shè)立，以前 60 由于功能單一而面積偏小，現(xiàn)在隨著人們衛(wèi)生要求的提高和清潔功能的增多，大衛(wèi)生間應(yīng)運(yùn)而生，最好設(shè)前室，兩衛(wèi)也越來(lái)越普遍，甚至某些樓盤還相對(duì)超前地出現(xiàn)了三衛(wèi)。所謂現(xiàn)實(shí)性的市場(chǎng)定位，應(yīng)該來(lái)說(shuō)是根據(jù)樓盤綜合質(zhì)量確立的市場(chǎng)定位，進(jìn)而確定主力戶型定位，然后依據(jù)設(shè)計(jì)技術(shù)要求最終完成戶型組合。具體說(shuō)來(lái)，那就是超前性的設(shè)計(jì)必須 與實(shí)際的樓盤位置、周邊小環(huán)境、主力消費(fèi)人群喜好等等現(xiàn)實(shí)性的市場(chǎng)要素結(jié)合起來(lái)，才能誕生市場(chǎng)歡迎的房地產(chǎn)精品。 經(jīng)過(guò)周詳?shù)恼{(diào)研論證，本項(xiàng)目 4500㎡住宅部分戶型面積配比建議如下： 二臥室一書房二廳或三臥室二廳二衛(wèi) —— 110150 ㎡ —— 4050% 三臥室一書房二廳 —— 150170㎡ —— 30% 四臥室一書房二廳 —— 170200㎡ —— 20% 超大戶型 —— 200300 ㎡ —— 5% 另：本項(xiàng)目沿街建筑 7 樓以上建議采以超小面積產(chǎn)品上市，采用特別的求助式戶型設(shè)計(jì)手段，主力總價(jià)控制在25 萬(wàn)元以下，最低總價(jià)控制在 15萬(wàn)元 左右，以住宅功能報(bào)批。全面滿足鐘愛市中心又遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到市中心住宅價(jià)格承受標(biāo)準(zhǔn)的新貴一族，彌補(bǔ)住宅部分的小面積戶型缺口。 61 五、細(xì)部構(gòu)成建議 —— 無(wú)處不在的精雕細(xì)琢 細(xì)部處理是樓市競(jìng)爭(zhēng)的決勝領(lǐng)域，在所有房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成要素上， 細(xì)節(jié)處理才是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商專業(yè)水準(zhǔn)和用心與否的真正考驗(yàn)。換言之，決定住宅品質(zhì)的是細(xì)部處理能力。 【創(chuàng)意簡(jiǎn)語(yǔ) —— 無(wú)處不在的精雕細(xì)琢】 本項(xiàng)目的品質(zhì)必然不容置疑，影響不滿意因素全部清楚，那么我們就需要在影響滿意的因素上下足工夫。把工夫花在很容易忽視也無(wú)傷大雅但是如果重視將十分感人的細(xì)節(jié)上來(lái)。由此導(dǎo) 入精密樓盤概念，考慮樓盤品質(zhì)構(gòu)成的所有環(huán)節(jié)，著重考慮三個(gè)空間。包括樓外空間、樓內(nèi)室外空間、室內(nèi)空間等，樓外空間采用精密手法營(yíng)造園藝和溝通空間，樓內(nèi)室外空間的處理上建議采用室內(nèi)裝潢的藝術(shù)手法，樓內(nèi)空間包括對(duì)管線的處理、對(duì)小五金件處理、對(duì)頂部閣樓的處理、對(duì)梁柱以及墻體的處理。 購(gòu)房居住，是業(yè)主長(zhǎng)期緩慢的消受過(guò)程。只有把業(yè)主無(wú)限細(xì)密的感受真正納入樓盤建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，讓業(yè)主滿意，才能算是真正令人信服的精品。隨著樓市的日趨成熟，住宅樓盤也都不同程度地朝高質(zhì)量、高品位和重視文化內(nèi)涵的方向發(fā)展。而樓盤的每個(gè)局部都很重要 ，細(xì)部精彩方能達(dá)到整體美妙。樓盤越做越細(xì)，這是地產(chǎn)市場(chǎng)激烈 62 競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，因?yàn)樵跇潜P的規(guī)劃思路、建筑風(fēng)格等大的方面，發(fā)展商之間已很難拉開差距。面對(duì)日益細(xì)分的市場(chǎng)，比，就要比細(xì)微處；比，主要比一種無(wú)微不至的用心和認(rèn)真，這是發(fā)展商所應(yīng)該選擇的方向，也是成熟樓市趨向良性發(fā)展的一種必然走勢(shì)。 隨著住宅產(chǎn)品升級(jí)換代，硬件標(biāo)準(zhǔn)在一定層面上趨于同質(zhì)化，更多的人將會(huì)通過(guò)觀察產(chǎn)品細(xì)部處理的好壞評(píng)估開發(fā)商的服務(wù)和住宅品質(zhì)。需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：注重細(xì)節(jié)必須也必然要尊重“以人為本”，人性的細(xì)節(jié)需要就是住宅的細(xì)節(jié)性。唯有如此，住宅產(chǎn)品方能 夠具有“親融性”，并使之滲透到生活中的每一個(gè)細(xì)部。 那么本項(xiàng)目將如何通過(guò)細(xì)部處理實(shí)現(xiàn)“以人為本”強(qiáng)化住宅細(xì)節(jié)呢？就要處處精細(xì)： 規(guī)劃（屋在景中，步移景易） 1） 依 L 地形而作自然規(guī)劃，自然高雅； 2） 別具匠心的庭院設(shè)計(jì)，進(jìn)了小區(qū)就進(jìn)了家； 3） 看不到風(fēng)景 —— 退房，完美的戶戶有景規(guī)劃； 4） 景觀面積大，居者有其屋，屋者有其襯。 5） 行路軌跡 63 a、 機(jī)動(dòng)車：進(jìn)口開于新主干道路上，沿小區(qū)側(cè)行使?？窟M(jìn)入，不駛?cè)肴诵谐鋈肟凇? b、 非機(jī)動(dòng)車：不駛?cè)霗C(jī)動(dòng)車道，不進(jìn)入單元之內(nèi)。 c、 行人：沿進(jìn)園大道，進(jìn)入過(guò)街通道，進(jìn)入每個(gè)景區(qū)，每個(gè)單元，每戶。 d、 輪椅：專 用殘疾人通道。 6） 停置方向 a、 汽車 b、 自行車 c、 摩托車 d、 閑置物品 7） 架空與景觀： 架空一個(gè)過(guò)街通道，創(chuàng)獨(dú)特景觀，與鄰里花園有機(jī)連接，營(yíng)造庭院深深的感覺。建議做零覆蓋率小區(qū)，全部架空。 8） 開放與穿梭： 64 開放式安全交通組織與景觀設(shè)計(jì)，園內(nèi)人員穿梭無(wú)任何安全隱患。 9） 庭院與建筑： 既有庭院廣場(chǎng)，又有鄰里花園，完美的建筑風(fēng)格。 10） 著名規(guī)劃設(shè)計(jì)大師級(jí)團(tuán)隊(duì)傾心規(guī)劃。 設(shè)計(jì)（品位與合理的完美組合，優(yōu)秀房型） 1） 極優(yōu)尊貴面積配比： 主力面積從 120170 ㎡，還有超小面積做補(bǔ)充。 2） 極優(yōu)戶型配比： 以三房、四房為主流，全部考慮書房，儲(chǔ)藏室 ，以及主人臥室大衛(wèi)生間。還配備一些超大戶型。 3） 室內(nèi)格局： 充分考慮采光濾光、通風(fēng)串風(fēng)，全明設(shè)計(jì)，貫徹動(dòng)靜分離、公私分離、潔污分離、干濕分離。 4） 公私分離： 房型設(shè)計(jì)達(dá)到?jīng)]有進(jìn)戶門直面臥室門和衛(wèi)生間門之弊，堅(jiān)決不在客廳的會(huì)客區(qū)開臥室的門。 65 5） 動(dòng)靜分離： 房型設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離合理，客廳與臥室分離明晰，廚房與衛(wèi)生間朝北，不影響臥室生活。 6） 潔污分離： 潔污分離設(shè)計(jì)思想落實(shí)，較大的衛(wèi)生間采用盥洗和如側(cè)分離的設(shè)計(jì)，且廚位均取一端布置。 7） 干濕分離： 達(dá)到干濕分離，衛(wèi)生間通風(fēng)良好。 8） 平面可塑性： 平面可塑性（即功能互換性）也應(yīng)放到 設(shè)計(jì)中去。 9） 朝向與整體感覺： 臥室客廳俱朝南或面景，并且都比較方正，居住舒適。 10） 開間進(jìn)深適宜程度： 主臥室開間一般都要在 米或 米以上 ,進(jìn)深在 米以上。 11） 主人房獨(dú)用衛(wèi)生間： 66 所有大三臥房型都設(shè)有主人獨(dú)用衛(wèi)生間，部分雙臥房型也可后期設(shè)計(jì)成雙衛(wèi)舒適型。 12） 私密性： 整體考慮私密性設(shè)計(jì)，沒有客臥之間、臥廁之間缺乏私密性的問(wèn)題。 13） 窗與陽(yáng)臺(tái)的舒適性： 窗與陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)非常重要，大窗大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)與臥室同寬，深要達(dá)到 米，與墻面成 3/2 比例寬的大開窗， 米左右深度與廚房同寬的生活大陽(yáng)臺(tái) ,三相組合 ,使整個(gè)居室 采光通風(fēng)十分流暢，建議采用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。 14） 客廳設(shè)計(jì)： 方正寬敞 ,雙廳分明，互不干擾，純粹的起居歸起居，吃飯歸吃飯的布局，不能存在餐廳大于客廳或暗客廳，暗餐廳現(xiàn)象。 15） 面向進(jìn)戶門的暴露程度： 進(jìn)戶門與室內(nèi)功能間之間要有隱蔽性，面對(duì)大客廳的開門方式比較合理，可以向客人展現(xiàn)氣派的第一印象。對(duì)于十分強(qiáng)調(diào)秘密性的家庭，建議設(shè)玄關(guān)或屏風(fēng)，不能有面對(duì)樓梯開門方式。 16） 被過(guò)道所剝奪的面積： 67 避免過(guò)道面積的浪費(fèi)，但少部分房型在廳和臥室過(guò)渡之處仍可以有過(guò)道，以加強(qiáng)私密性和豪華程度，這在房型設(shè)計(jì)上很難避免，所以應(yīng)力求合理即可。 17） 廚房煙 道設(shè)計(jì)： 建議預(yù)設(shè)煙道并集中排放，最好采用無(wú)明管設(shè)計(jì)或外置，省去了業(yè)主麻煩。 18） 餐廚溝通方便性： 餐廚一體化思想的落實(shí)使餐廚溝通十分方便，達(dá)到最短的人行軌跡。 19） 主人衛(wèi)生間： 主人衛(wèi)生間大而舒適，公共衛(wèi)生間小而實(shí)用，開窗合理，全部采以偏窗設(shè)計(jì)，以提高私密性。 20） 所有房型全部配以儲(chǔ)藏間或可后期劃分儲(chǔ)藏間位置。 21） 設(shè)計(jì)過(guò)程中始終貫徹“不以小而小做，不以大而大做”，房型不論大小，一律統(tǒng)盤考慮，小，精致溫馨，大，氣派豪華，力爭(zhēng)讓每一家都過(guò)上沒有遺憾的尊貴好日子。 22） 通透陽(yáng)臺(tái)，外飄側(cè)面大窗，獨(dú)特正面大窗共同構(gòu)成豐富的建筑外觀。 建筑（古韻新風(fēng)，融會(huì)貫通） 68 1） 將建筑分室內(nèi)空間和室外空間兩大塊進(jìn)行精雕細(xì)琢。 2） 室外空間包括雨篷空間、樓梯空間、平臺(tái)空間、梯道陳列空間。 3） 雨篷空間采用通透設(shè)計(jì)手法。 4） 平臺(tái)空間采用防滑地磚鋪設(shè)，開門踏足部位使用大理石或花崗巖。 5） 通透陽(yáng)臺(tái)，精雕鐵藝，磨砂玻璃，將通透含蓄化。 6） 正面大窗，采用獨(dú)特的大小窗布置，平推旋轉(zhuǎn)式開窗方法，融入風(fēng)動(dòng)力學(xué)，風(fēng)在室內(nèi)動(dòng)起來(lái)。 7） 屋頂建筑獨(dú)具特色，兩種窗戶的設(shè)計(jì)。超大的外飄式落地老虎窗設(shè)計(jì)，把家的概念延伸到室外去，讓視野更寬，空間更廣，而坡頂窗更令“躺在家中”看夜空成為現(xiàn)實(shí)。 施工（主動(dòng)質(zhì)保，百年鋼骨） 1） 建筑材料按類排放，現(xiàn)場(chǎng)有條不紊； 2） 外墻防護(hù)網(wǎng)細(xì)密精致，看相良好； 3） 施工工作緊鑼密鼓，施工工期循序漸進(jìn)； 4） 布幔維幕裝飾樓面； 69 5） 制作材料導(dǎo)示牌，將材料分區(qū)； 6） 局部環(huán)境施工導(dǎo)前于土建施工，此時(shí)的環(huán)境建設(shè)集中在不影響施工的區(qū)域，形成樣板景觀群； 7） 協(xié)作單位出具質(zhì)量保證書，購(gòu)房業(yè)主委托物管公司全程監(jiān)督，力創(chuàng)過(guò)程精品； 8） 施工單位引進(jìn)魯班獎(jiǎng)獲