【正文】 A JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結(jié) 結(jié) 束 語 價 格 品質(zhì) 高 高 中 低 中 低 價格策略選擇 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結(jié) 結(jié) 束 語 單價價差的分析與制訂 ? 市場形象統(tǒng)一 ? 價格容易控制 ? 目標客戶范圍窄 ? 客源相對不足 價差大 價差小 優(yōu) 點 缺 點 ?目標客戶范圍廣 ?客戶接受范圍廣 ?目標客戶品質(zhì)構成參差不齊 ?高價客戶會以低價作為成交參照 ?市場形象概念不統(tǒng)一 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結(jié) 結(jié) 束 語 極限分析法制定單價價差 最低價定位 最高價定位 綜上所述，建議均瑤國際廣場的參考極限單價價差 (并考慮不同營銷階段 )為 USD500~600/平方米。 最低價為最低的 10%面積實際成交平均單價，條件為最早簽約客戶；最低樓層最差朝向及位置的單元價格。 綜合考慮其他影響因素 ，初步定位為 USD1350/平方米 。 最高價為最高的 10%面積實際成交平均單價，條件交房后簽約的客戶；最高樓層 (第 24層 )最佳朝向及位置的單元價格。 綜合考慮其他影響因素，初步定位為 USD1950/平方米 。 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結(jié) 結(jié) 束 語 樓層差價定位 (內(nèi)控 ) ? 根據(jù)極限單價價差計算平均樓層差價： USD500~600/20=USD25~30/層 樓層差價 USD30 樓層差價 USD20 樓層差價 USD20 ?低區(qū)：為保證項目整體較高的均價及低區(qū)成交的速度，采用“較小差價”。 ?中區(qū)：樓層同質(zhì)性較強，且為預售期及強銷初期集中成交區(qū)域，差價水平宜定位為“較小差價”。 ?高區(qū)：高區(qū)采用“較大差價”，以注重品質(zhì)的客戶為目標，以便獲得較高的利潤空間。 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結(jié) 結(jié) 束 語 “雙 10%”價格策略 10% 10% 初期用 10%的面積以低于市場認同價進行預售推廣，制造熱銷氣氛，引發(fā)市場關注，奠定銷售成功的基礎。 成交均價參考線 價格提升參考線 后期用 10%的面積以高于市場認同價進行溢價推廣，賺取對綜合品質(zhì)要求苛刻的高端客戶的“消費者剩余”。 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結(jié) 結(jié) 束 語 “有條件透明”折扣定位 ?何謂有條件透明？ 這里的有條件透明是指折扣相對公開透明，但通過設定“成交面積”的條件以及預售期內(nèi)“付款進度”的條件控制客戶追求最高折扣。 過于模糊的折扣會導致客戶利用較長時間試探底價，延長成交周期；過于明確的折扣會讓最高折扣成為所有客戶追求的目標，導致談判不成功或利潤降低。而有條件透明折扣則具有模糊折扣及明確折扣的優(yōu)點，既可以保證對大面積客戶的吸引，又能限制小客戶的折扣談判。 ?為何采用有條件透明策略？ JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結(jié) 結(jié) 束 語 “中等折扣”定位 ?何謂中等折扣？ 根據(jù)寫字樓銷售的特點，將折扣范圍定位為“ 10%~15% 高折扣”“ 5%~10%”中等折扣”及“ 0~5%低折扣”。建議本項目采用 “ 5%~10%”中等折扣范圍作為成交折扣。 ?為何采用中等折扣定位？ 高折扣策略適用于“信息不透明，項目體量不大，市場不成熟”等條件，以期通過獲取