揚(yáng)州凱旋國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案-資料下載頁
2025-01-21 22:26本頁面
【正文】 市先鋒一族，他們或是企業(yè)白領(lǐng)，或是創(chuàng)業(yè)先鋒；“STUDIO”（個(gè)人工作站）正好能滿足這一群體的需要。五、核心定位 (一) 項(xiàng)目總體定位：西區(qū)核心商圈內(nèi)/商業(yè)黃金走廊口/新城國(guó)際商務(wù)港 定位解析：“西區(qū)核心商圈內(nèi)”說明本案處于“來鶴臺(tái)—廣潤(rùn)發(fā)”所構(gòu)筑的西區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)。 “商業(yè)黃金走廊口”表明本案位于“孫莊路商業(yè)步行街”入口處。 “新城國(guó)際商務(wù)港”闡明本案是融寫字樓、商鋪等多種物業(yè)類型于一體的綜合性項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目商業(yè)部分定位：孫莊路步行街首的“王牌鋪”（三）項(xiàng)目寫字樓部分定位：揚(yáng)城首席國(guó)際化商務(wù)平臺(tái)揚(yáng)城首座人性化商務(wù)平臺(tái)（四）項(xiàng)目小戶型部分定位：STUDIO先鋒工作室/智慧空間站六、廣告主題 （一）項(xiàng)目總廣告語： 城市核心 純商領(lǐng)地 先鋒領(lǐng)袖英雄 （二）項(xiàng)目分項(xiàng)廣告語：“凱旋商業(yè)廣場(chǎng)”——“財(cái)富英雄黃金商區(qū)”“凱旋國(guó)際大廈”——“企業(yè)領(lǐng)袖商務(wù)宮殿”“凱旋菁英STUDIO”——“創(chuàng)業(yè)先鋒菁英商館”七、其它案名參考(一)以“國(guó)際”命名：新城國(guó)際利源國(guó)際麗晶國(guó)際鑫達(dá)國(guó)際 （二）以“大廈”命名：正華大廈 天隆大廈 鑫龍大廈 福鑫大廈 （三）以廣場(chǎng)命名： 新光城市廣場(chǎng)富力廣場(chǎng)萬國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)新世紀(jì)廣場(chǎng)（四）以中心命名新世界中心偉業(yè)商務(wù)中心百順商業(yè)中心 龍城商務(wù)中心第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議一、 裙樓商鋪部分為了方便說明，我們將商鋪分為北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)三部分，并對(duì)商鋪?zhàn)髁讼鄳?yīng)編號(hào)（詳見附圖）。建議南區(qū)和中區(qū)（1～9號(hào)商鋪）設(shè)計(jì)為1～3層連售的獨(dú)立商鋪；北區(qū)10～14號(hào)設(shè)計(jì)為1～2層連售的獨(dú)立商鋪，3層設(shè)計(jì)為寫字樓配套服務(wù)區(qū)。各獨(dú)立商鋪預(yù)留內(nèi)置樓梯井口和自來水管及排污管道。 南區(qū)商鋪（1） 3號(hào)首層作公共門廳處理，形成孫莊路與中心廣場(chǎng)的貫通，2層和3層各一半劃分于2號(hào)和4號(hào)商鋪；（2） 6號(hào)南向開門設(shè)計(jì)；（3） 1層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為女用，2層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為男用，3層衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為男女合用；門洞朝東設(shè)計(jì)。 北區(qū)商鋪（1） 由于13～14號(hào)門洞設(shè)計(jì)受到限制，12～14號(hào)僅能設(shè)計(jì)為一套商鋪，考慮到套內(nèi)面積約600㎡（1～2層）的體量，銷售抗性相對(duì)較大；（2） 3層為寫字樓配套服務(wù)區(qū)，建議規(guī)劃商務(wù)中心、健身會(huì)館、SPA館（美體、瘦身等）、茶餐廳（詳見附圖）。 中區(qū)部分9號(hào)三層連售套內(nèi)面積超過1000㎡，銷售障礙相對(duì)大，可以將7和9號(hào)分割銷售。由于9號(hào)門洞限制的原因，而8號(hào)東面門朝廣場(chǎng)，因此9號(hào)連售較為合適；另將1層值班室，監(jiān)控室和辦公大廳所對(duì)應(yīng)的3層部位劃歸9號(hào)商鋪。7號(hào)為獨(dú)立商鋪，朝東設(shè)計(jì)門洞，引入廣場(chǎng)客流，由此廣場(chǎng)殘疾人陂道要作相應(yīng)調(diào)整。 其他建議裙樓2～3層設(shè)計(jì)為4米層高。二、 寫字樓部分1～3層裙樓部分（1） 考慮到寫字樓與商鋪人員分流問題，建議1層辦公大廳、電梯間與衛(wèi)生間區(qū)域封閉，形成獨(dú)立空間；1層衛(wèi)生間對(duì)外開放使用；（2） 2層衛(wèi)生間調(diào)整為物管中心辦公區(qū)；（3） 3層衛(wèi)生間對(duì)北區(qū)配套服務(wù)區(qū)域開放。 4～6層裙樓部分（1） 4～6層寫字樓主要以小戶型為主，～；考慮到商住兩用的實(shí)際需要，建議預(yù)留進(jìn)水和排污管道；（2） 各辦公室門洞作錯(cuò)開設(shè)計(jì)；（3） 位于樓面變形縫位置的辦公室開間過小，建議與北面相鄰辦公室貫通；（4） 考慮到北區(qū)南向辦公室偏小，可以將走火梯做橫向設(shè)計(jì)，過道向北平移。 7～16層主樓部分基于公司形象的考慮，主樓辦公室對(duì)成長(zhǎng)型、駐揚(yáng)等實(shí)力企業(yè)具有一定的吸引力。主樓部分大空間劃分主要以整層、半層和2大1小為主，自由組隔的部位集中在東面。第五章 銷售策略設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目銷售價(jià)格測(cè)算按新達(dá)大廈規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算，裙樓部分單層面積約為2300㎡（其中3 層商鋪部分約1470㎡，配套服務(wù)區(qū)約830㎡；5層約為2140㎡；6層約為2010㎡），主樓單層面積約為635㎡。（一） 商業(yè)用房部分：價(jià)格系數(shù)建議：一層價(jià)格系數(shù)：1 二層價(jià)格系數(shù)： 三層價(jià)格系數(shù)：如按一層價(jià)格10200元/㎡來測(cè)算，則二層價(jià)格為6630元/㎡，三層價(jià)格為4590元/㎡，裙樓部分銷售均價(jià)為：（102002300+66302300+45901470）/（2300+2300+1470）=7489元/㎡（約7500元/㎡）。（二） 辦公用房部分： 由于4～6層辦公用房戶型適中，投資客和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)關(guān)注度相對(duì)較高，因此，4～6層裙樓部分的辦公用房要考慮南北位置價(jià)差?；鶅r(jià)與樓層系數(shù)建議如下：樓 層基價(jià)（元/㎡）樓層系數(shù)（%）價(jià)格（元/㎡）面積估算（㎡）百分比（%）加權(quán)均價(jià)（元/㎡）4F3500135002300183809（約3800）5F357021406F364020107F371063558F378063559F3850635510F3920635511F3990635512F4060635513F4130635514F4200635515F4300635516F44106355合計(jì)：12800二、銷售總額測(cè)算商業(yè)用房銷售額為：7500元/㎡6070㎡=4553萬元；辦公用房銷售額為：3800元/㎡12800㎡=4864萬元；商業(yè)和辦公用房銷售總額為： 4553 +4864=9417萬元。三、物業(yè)劃分及售價(jià)建議樓 層物業(yè)類型面積估算（㎡）均價(jià)（元/㎡）備 注1F～3F（3F北區(qū)除外）三層連售獨(dú)立式商鋪約60707500精品走廊、美食餐飲、咖啡茗茶、美容美發(fā)、休閑中心3F北區(qū)配套服務(wù)約830/商務(wù)中心、健身會(huì)館、SPA館（美體、瘦身）、茶餐廳4F～6F小空間STUDIO（個(gè)人工作室）約64503500～3640創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、自由職業(yè)者7F～16F大空間寫字樓約63503710～4410成長(zhǎng)型企業(yè)、外地駐揚(yáng)企業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。
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