【正文】 元/㎡的價(jià)位最容易被市場(chǎng)認(rèn)可，共有69%選擇在這一范圍。 （3）寫字樓面積需求分析調(diào)查表明，%（122人）、%（99人）、%（47人）的受訪者對(duì)寫字樓的建筑面積要求分別對(duì)應(yīng)是51100㎡、101150㎡、151200㎡?？梢钥闯觯袌?chǎng)對(duì)寫字樓有較大的需求。本次調(diào)查涉及范圍廣，另外又界定了訪問(wèn)對(duì)象，因此我公司在調(diào)查中采用嚴(yán)格的質(zhì)量控制程序來(lái)控制誤差的產(chǎn)生，以提高調(diào)查的準(zhǔn)確度。質(zhì)量控制本次調(diào)研的質(zhì)量控制工作嚴(yán)格按照調(diào)查質(zhì)量控制規(guī)范執(zhí)行，南京天際本日置業(yè)顧問(wèn)有限公司具體執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)研質(zhì)量控制工作，有效提高了調(diào)查的準(zhǔn)確度。問(wèn)卷設(shè)計(jì)本次調(diào)查采用結(jié)構(gòu)類型問(wèn)卷方式，目的是通過(guò)具體的多面性問(wèn)題設(shè)計(jì)，指導(dǎo)受訪者依據(jù)設(shè)定的研究主題做出理性回答。調(diào)研地點(diǎn)、對(duì)象、方式、數(shù)量本次調(diào)查實(shí)施之初，南京天際本日置業(yè)顧問(wèn)有限公司經(jīng)過(guò)初步確認(rèn)、嚴(yán)格篩選和資格認(rèn)定后，確定本次調(diào)研所調(diào)研的地點(diǎn)、對(duì)象、方式、樣本數(shù)量為：調(diào)研計(jì)劃表調(diào)研地點(diǎn)調(diào)研對(duì)象調(diào)研方式樣本數(shù)量揚(yáng)州打算購(gòu)買物業(yè)的消費(fèi)者問(wèn)卷面訪、電話訪談330個(gè)備注：有效問(wèn)卷數(shù)量：308個(gè)，%。調(diào)研過(guò)程—：調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)、試訪問(wèn)及定稿；—：?jiǎn)柧碛∷ⅲL問(wèn)員、復(fù)核員、督導(dǎo)培訓(xùn)；—：?jiǎn)柧碓L問(wèn)、問(wèn)卷復(fù)核；—：?jiǎn)柧韽?fù)核、問(wèn)卷錄入、糾錯(cuò)、匯總、統(tǒng)計(jì)；—. 2：報(bào)告撰寫、印刷、裝訂成冊(cè)。二、寫字樓市場(chǎng)消費(fèi)需求分析為全面深入地研究分析揚(yáng)州消費(fèi)者對(duì)新達(dá)大廈項(xiàng)目的需求特征，我公司特組織了一次較大規(guī)模的問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)。通過(guò)對(duì)揚(yáng)州城市內(nèi)人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、寫字樓樓面總量、人口與樓面歷年變化等進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，不難判斷，當(dāng)前及未來(lái)市場(chǎng)寫字樓樓面需求潛力較大。剖析：①面積劃分較大，投資成本高，風(fēng)險(xiǎn)較大；②裙房部分經(jīng)營(yíng)定位（建材類）與主樓寫字樓的定位不協(xié)調(diào)，影響寫字樓的檔次……結(jié)論分析目前揚(yáng)城面市的寫字樓素質(zhì)普遍不高，基本上都是單純型寫字樓，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，直接影響市場(chǎng)需求的滿足。城中匯展閣、盛世商務(wù)樓城南九州大廈城西熙龍閣、來(lái)鶴廣場(chǎng)（規(guī)劃中）揚(yáng)州在售寫字樓項(xiàng)目調(diào)查資料項(xiàng)目名稱九洲大廈盛世商務(wù)樓陽(yáng)光城地理位置江陽(yáng)中路43號(hào)汶和南路運(yùn)河西路區(qū)域城南城中城東產(chǎn)品定位14層商場(chǎng)；513層寫字樓；共13層13層沿街商鋪；46層寫字樓；共6層1 4層商鋪；512層寫字樓；共12層銷售面積26000平方米左右2500平方米左右30000平方米左右戶數(shù)寫字樓300戶26戶（每層9戶）寫字樓135戶面積比例62㎡；朝南，120㎡；朝北，160—190㎡551—143㎡已售完銷售價(jià)格3180—4080元/㎡（可優(yōu)惠80元/㎡）3650—4160元/㎡100%出租率未出租未出租40%得房率70%70%6065%物管費(fèi)5元/1．5元/3．5元/入住情況無(wú)無(wú)30%備注中央空調(diào)等無(wú)中央空調(diào)中央空調(diào)等個(gè)案分析【九洲大廈】售價(jià)：均價(jià)：3630元/㎡，樓層及朝向差價(jià)：均為100元/㎡。第一章 揚(yáng)州市寫字樓市場(chǎng)分析一、寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀揚(yáng)州辦公寫字樓項(xiàng)目分布區(qū)域相對(duì)比較分散，從區(qū)域上可分為城東、城中、城西、城南四個(gè)片區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)劃特點(diǎn)城東陽(yáng)光城所列項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)均為底層商業(yè)門面，三層或四層以上為辦公寫字樓。銷售情況：目前銷售狀況良好，62㎡戶型較為暢銷，剩余物業(yè)以朝北居多。隨著揚(yáng)州城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市功能進(jìn)一步拓展，城市建設(shè)將繼續(xù)保持一個(gè)快速發(fā)展的勢(shì)頭。對(duì)于此，從與辦公相關(guān)的商住樓市場(chǎng)比較火爆也可以看出來(lái)。我公司通過(guò)成功營(yíng)銷推廣三笑國(guó)際花苑，借助于揚(yáng)州微笑俱樂(lè)部的高端客戶資源（登記會(huì)員近千人），充分發(fā)揮公司在全程營(yíng)銷策劃、銷售代理、市場(chǎng)調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、理論分析、策略研究等方面的優(yōu)勢(shì)，力求在問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)中通過(guò)周密詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查、嚴(yán)謹(jǐn)有效的數(shù)理分析、科學(xué)可行的對(duì)策研究，對(duì)新達(dá)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策劃推廣提供準(zhǔn)確有力的參考依據(jù)?？偣矚v時(shí)16天。為確保調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要對(duì)調(diào)研對(duì)象的限制條件有：（1） 訪問(wèn)對(duì)象均為微笑俱樂(lè)部成員；（2） 訪問(wèn)對(duì)象限定為打算購(gòu)房的消費(fèi)者，不想買房的消費(fèi)者不作為訪問(wèn)對(duì)象；（3） 被訪者年齡須在23歲以上；（4） 被訪者必須為購(gòu)房決策者/影響者；（5） 嚴(yán)格控制房地產(chǎn)公司/房地產(chǎn)行銷代理公司/專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)人員填寫無(wú)效問(wèn)卷。（1） 問(wèn)卷采取封閉式為主的提問(wèn)回答方式，一則由結(jié)構(gòu)類型所要求，二則便于描述性研究資料的編碼和統(tǒng)計(jì)處理，另外在實(shí)際調(diào)查實(shí)施中有助于受訪者的方便回答；（2） 訪問(wèn)式問(wèn)卷在本次調(diào)查中的采用是本次調(diào)查方式的需要，目的是確保獲取受訪者的完整信息；（3） 在設(shè)計(jì)本次調(diào)查問(wèn)卷的過(guò)程中，根據(jù)調(diào)研主題內(nèi)容進(jìn)行問(wèn)題變量的定類、定序、定距、定比率的測(cè)量。各類市場(chǎng)調(diào)查都難免存在誤差，誤差的產(chǎn)生來(lái)源于調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)、調(diào)查方法的選用、抽樣設(shè)計(jì)、調(diào)查員實(shí)地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)分析等市場(chǎng)調(diào)查的每一個(gè)環(huán)節(jié)，只有在每一個(gè)環(huán)節(jié)控制得當(dāng)，才能將誤差降到最低。調(diào)查結(jié)果分析（1）物業(yè)類型需求分析調(diào)查結(jié)果表明，認(rèn)為該地塊適合做寫字樓的有205人，占61%，占到了大多數(shù)，而其余只有39%的人認(rèn)為可做酒店式公寓。（2）寫字樓配套設(shè)施需求分析在問(wèn)及寫字樓項(xiàng)目該具備何種配套設(shè)施時(shí)，受訪者提及率最高的是停車位，其余依次為商務(wù)中心、餐飲場(chǎng)所、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、銀行、購(gòu)物場(chǎng)所等。由此可見(jiàn)，51至200㎡是寫字樓主力需求面積。 （5）寫字樓總價(jià)承受能力分析從圖五可以看出，被調(diào)查者可以接受的寫字樓總價(jià)范圍較廣，但主力部分仍集中在2555萬(wàn)元這一區(qū)間。（6）寫字樓成交促因分析在回答“可能促使購(gòu)買寫字樓最主要因素”這一多項(xiàng)題是，%選擇地理位置；其次為配套設(shè)施，%；投資潛力，%。 由此表明，寫字樓在揚(yáng)州有著比較好的市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)。從收入水平上看，調(diào)查對(duì)象可代表?yè)P(yáng)州購(gòu)房主流人群。其余12%居住在市中心。三、寫字樓市場(chǎng)概況及趨勢(shì)分析高端寫字樓物業(yè)匱乏目前揚(yáng)州真正意義上的寫字樓數(shù)量稀少，真正意義上的寫字樓只有九洲大廈一家。譬如國(guó)貿(mào)大廈，其地理位置與外觀相當(dāng)不錯(cuò)，而且有很大面積的停車場(chǎng)，但是其內(nèi)部辦公間的面積劃分非常小，且裝修檔次一般，很難吸引上規(guī)模的公司進(jìn)駐。而九洲大廈從形象、停車、硬件條件等方面都在向高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓靠攏，因此市場(chǎng)形勢(shì)看好。商