揚(yáng)州凱旋國際廣場營銷策劃方案-免費(fèi)閱讀
【正文】 基價與樓層系數(shù)建議如下：樓 層基價（元/㎡）樓層系數(shù)（%）價格（元/㎡）面積估算（㎡）百分比（%）加權(quán)均價（元/㎡）4F3500135002300183809（約3800）5F357021406F364020107F371063558F378063559F3850635510F3920635511F3990635512F4060635513F4130635514F4200635515F4300635516F44106355合計(jì)：12800二、銷售總額測算商業(yè)用房銷售額為：7500元/㎡6070㎡=4553萬元；辦公用房銷售額為：3800元/㎡12800㎡=4864萬元；商業(yè)和辦公用房銷售總額為： 4553 +4864=9417萬元。 其他建議裙樓2～3層設(shè)計(jì)為4米層高。菁英商館”七、其它案名參考(一)以“國際”命名：新城國際利源國際麗晶國際鑫達(dá)國際 （二）以“大廈”命名：正華大廈 天隆大廈 鑫龍大廈 福鑫大廈 （三）以廣場命名： 新光城市廣場富力廣場萬國商業(yè)廣場新世紀(jì)廣場（四）以中心命名新世界中心偉業(yè)商務(wù)中心百順商業(yè)中心 龍城商務(wù)中心第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議一、 裙樓商鋪部分為了方便說明，我們將商鋪分為北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)三部分，并對商鋪?zhàn)髁讼鄳?yīng)編號（詳見附圖）。五、核心定位 (一) 項(xiàng)目總體定位：西區(qū)核心商圈內(nèi)/商業(yè)黃金走廊口/新城國際商務(wù)港 定位解析：“西區(qū)核心商圈內(nèi)”說明本案處于“來鶴臺—廣潤發(fā)”所構(gòu)筑的西區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)?！八侵黧w部分”職業(yè)：私營企業(yè)主、企業(yè)單位、投資客等年齡分布：4055歲特征掃描：注重企業(yè)形象的成長型企業(yè)或機(jī)關(guān)事業(yè)單位/專業(yè)投資客，具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有很強(qiáng)的投資理財(cái)意識。一二層120平米，租金3萬元/年。（在經(jīng)營企業(yè)有科技、裝潢等行業(yè)）3. 在此區(qū)域內(nèi)的沿街門面均為老開發(fā)門面項(xiàng)目，據(jù)了解現(xiàn)租金約在20元/?！?”處共有60間左右門面，以三層或四層建筑為主體。3. 綜合樓（翠西苑）：共有49間門面，各30平米左右，均已營業(yè)（如花店、洗衣店等）。商鋪建筑面積：15000平方米。一、二層為商業(yè)用房，最寬門面開間達(dá)到8米，南北均有街道；三、四層為商務(wù)公寓，一層設(shè)有豪華門廳。得房率：商業(yè)部分為90%。其中101的4至12層與204的一部分為小戶型公寓。另有一幢獨(dú)立5層商鋪。 目前狀況：未交付u 鴻泰家園商業(yè)街地理位置：文昌東路北側(cè)。目前狀況：招商工作停滯，未能全面開業(yè)。目前狀況：招商工作停滯，未能全面開業(yè)。白羽廊一 層外側(cè)：15000元/㎡內(nèi)側(cè)：10328元/㎡二 層7000元/㎡三 層5000元/㎡來鶴臺廣場商鋪統(tǒng)一經(jīng)營特征為：統(tǒng)一開業(yè)時間。（3）在本地購買商鋪者中，政府機(jī)關(guān)工作人員占有不小的比例，還有就是一些私營業(yè)主。如宋城名都一期200多個商鋪推出后，在十幾天內(nèi)全部售完。例如：由于樓層較低，且底層商鋪經(jīng)營檔次不高從而影響公司形象；沒有電梯，為辦公造成不便；沒有停車場，無法解決停車問題；門廳狹小，無法展現(xiàn)公司實(shí)力；裙樓部分沒有餐飲休閑配套，甚至沒有商務(wù)中心，功能不完善；物業(yè)管理不到位；辦公部分面積劃分過小，不利于經(jīng)營；商住混雜，影響經(jīng)營等等。譬如國貿(mào)大廈，其地理位置與外觀相當(dāng)不錯，而且有很大面積的停車場，但是其內(nèi)部辦公間的面積劃分非常小，且裝修檔次一般，很難吸引上規(guī)模的公司進(jìn)駐。 由此表明，寫字樓在揚(yáng)州有著比較好的市場消費(fèi)基礎(chǔ)。（2）寫字樓配套設(shè)施需求分析在問及寫字樓項(xiàng)目該具備何種配套設(shè)施時，受訪者提及率最高的是停車位，其余依次為商務(wù)中心、餐飲場所、娛樂休閑場所、銀行、購物場所等。為確保調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要對調(diào)研對象的限制條件有：（1） 訪問對象均為微笑俱樂部成員；（2） 訪問對象限定為打算購房的消費(fèi)者，不想買房的消費(fèi)者不作為訪問對象；（3） 被訪者年齡須在23歲以上；（4） 被訪者必須為購房決策者/影響者；（5） 嚴(yán)格控制房地產(chǎn)公司/房地產(chǎn)行銷代理公司/專業(yè)房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)人員填寫無效問卷。隨著揚(yáng)州城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市功能進(jìn)一步拓展，城市建設(shè)將繼續(xù)保持一個快速發(fā)展的勢頭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。通過對揚(yáng)州城市內(nèi)人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、寫字樓樓面總量、人口與樓面歷年變化等進(jìn)行簡單分析，不難判斷，當(dāng)前及未來市場寫字樓樓面需求潛力較大。問卷設(shè)計(jì)本次調(diào)查采用結(jié)構(gòu)類型問卷方式，目的是通過具體的多面性問題設(shè)計(jì)，指導(dǎo)受訪者依據(jù)設(shè)定的研究主題做出理性回答。 （3）寫字樓面積需求分析調(diào)查表明，%（122人）、%（99人）、%（47人）的受訪者對寫字樓的建筑面積要求分別對應(yīng)是51100㎡、101150㎡、151200㎡。（8）調(diào)查對象家庭月收入分析下圖表明，有79%的受訪者家庭月收入分布在2000—8000元之間。此外知名度較高的匯展閣沒有自己的停車場，公司的車輛需要停到石塔賓館，非常不便，而且也有辦公空間過小、層高低、門廳狹窄等諸多問題，不利于進(jìn)駐企業(yè)的形象及經(jīng)營。寫字樓市場形勢看好隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，揚(yáng)州市大量的中小公司注冊成立，外來公司逐年增多，寫字樓市場的需求越來越大。但是在來鶴臺、宋城名都銷售完畢但是經(jīng)營狀況不理想的狀況下，投資客的信心受到一定打擊，目前西區(qū)孫莊路商業(yè)步行街金萊閣由于商鋪分割面積較大，總價較高，銷售遇到一定阻力，銷售狀況不容樂觀。不少樓盤后續(xù)經(jīng)營未能及時跟上不少樓盤出售產(chǎn)權(quán)后的招商、經(jīng)營工作開展不利，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營狀態(tài)。將商鋪整體形象展現(xiàn)于市場，利于吸引顧客；統(tǒng)一經(jīng)營方向。芝田街一 層9080元/㎡二 層5500元/㎡三 層3880元/㎡宋城名都一 層7000元/㎡二 層4000元/㎡三 層2300元/㎡東方家藝廣場一 層13000元/㎡二 層9500元/㎡三 層7300元/㎡鴻泰家園商業(yè)街內(nèi)側(cè)二層商鋪均價外側(cè)三層商鋪均價內(nèi)側(cè)：5800—6800元/㎡外側(cè)：5000—7500元/㎡金鼎國際廣場裙房臨街商鋪三層商鋪均價6000元/㎡潤楊財(cái)富廣場商業(yè)步行街部分一層13000元
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