【正文】 核對目標客戶群的劃分，針對“賣點”制定更有針對性的推廣策略。但鹽亭是個6 萬人的縣城，報紙、電臺、雜志的傳播有限，而鴻宇公司又在縣電視臺承包了全年的廣告，因此，整個推廣過程中我們都將充分利用電視廣告a、報紙根據(jù)本項目的定位，應在本地選擇一家較好的報紙媒體才能充分的體現(xiàn)出優(yōu)勢，對此，我們從覆蓋面、發(fā)行量、閱讀人口、售價、廣告干擾度這幾個方面的指標入手，對本地現(xiàn)有的幾家大報作出如下分析：通過此表，清晰的顯示出綿陽日報和是強勢主流媒體，所以，我們建議：報紙媒體首選《綿陽晚報》，將《綿羊晚報》作為輔助媒體。 ⑾本階段廣告費用比例約占總廣告費用的55%。我們建議高調、強勢、快速入市，以吸引消費者的注意力和關注度，圓滿完成推廣目的。招商主要設想和措施a、在鴻宇外廣場豎立廣告牌，發(fā)布招商信息以及目前進駐商家名單；b、鹽亭縣城及綿陽市場進行資源互動；c、逐一對鹽亭和綿陽潛在商家進行拜訪；d、DM單的派發(fā)；e、在《綿陽日報》或《綿陽晚報》投遞一次夾報，并發(fā)布一次四分之一版招商報版廣告f、鹽亭電視臺招商廣告插播半個月。以電臺、電視臺等大眾傳播媒體進行交叉配合，對鹽亭市及周邊輻射區(qū)的消費者廣為宣傳，醞釀耳語傳播，制造聲勢，塑造產(chǎn)品獨特形象；（4）、區(qū)域強化戰(zhàn)略：區(qū)域搜索式派送海報、折頁，使商品信息確實到達目標消費對象。售樓部目前不具備真正意義的火爆銷售現(xiàn)場要求，開間面積適合商業(yè)經(jīng)營，但不適合做樓盤銷售現(xiàn)場，而且內部裝飾陳舊，簡單，有必要進行重新裝飾。返租預算：（1）1F商鋪：每年的回報率為7%、首期返1年 第一年共返金額：1486萬元1年7%=104元實際銷售額：1486萬元－104萬元=1382萬元（2）2F：每年的回報率為7%、首期返1年 第一年共返金額：127萬元1年7%=實際銷售額：=（3） 在銷售中扣除第一年先期返還的租金回報后的實際總銷售收入為：1382萬+=優(yōu)惠措施（1）一次性付款方式可享有九五折優(yōu)惠（2）分期付款方式可享有九八折優(yōu)惠（3）銀行按揭貸款方式享有九九折優(yōu)惠1執(zhí)行步驟（1）2005年5月8日起展開全面招商工作（2）2005年5月1日5月7日，現(xiàn)銷售接待中心關閉，在售樓中心張貼大幅告示： “鴻宇商業(yè)廣場將進行全面改造并引進專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司作本商業(yè)廣場管理顧問，現(xiàn)所有未銷售商鋪均暫停銷售，商鋪針對品牌商家、特色餐飲、娛樂商家的定向優(yōu)惠招商工作將于2005年5月8日起全面展開，廣場改造完畢后，將于5月底推出全新方式的商鋪投資模式，敬請大眾期待！”（3）自2005年5月1日起，廣場改造工作應全面展開，現(xiàn)售樓處重新改造包裝及未銷售商鋪的商業(yè)包裝工作均應全面展開。對個別品牌大商家、當?shù)赜幸欢ㄖ鹊慕?jīng)營大戶等商家購鋪或租賃均可享受一定額外優(yōu)惠或免租；（4）開發(fā)商返租風險的回避：具體執(zhí)行上，要考慮將現(xiàn)有的物業(yè)管理公司轉化為集商業(yè)經(jīng)營管理與物業(yè)管理于一體的物業(yè)經(jīng)營管理公司，由它來負責整個商業(yè)廣場的物業(yè)管理與未來的對投資商鋪客戶的租金回報返還。這樣，對于按揭客戶來說，對于一次性付款客戶來說，相當于付款時享受了7%的價格優(yōu)惠，但對于發(fā)展商來說，有1年的免租使用權。這兩個項目商業(yè)部分一層平均售價為：“廊橋商業(yè)城”商鋪一層參考平均售價： “郁金香生活廣場” 一樓商鋪參考平均售價（取算術平均值）：（12250元/㎡相關項目售價參數(shù)修正參考均價計算=６０６０元/㎡依市場比較法得出本項目商鋪一層參考銷售均價為：６０６０元/㎡（2）、租金返推法定價目前鹽亭縣內主要商業(yè)物業(yè)租金水平表如下：項目周邊商鋪基本情況街道名稱：南街 時間：由上表可得出，南街商鋪的平均租金約為40元/㎡街道名稱：東街 由上表可得出東街商鋪平均租金約為34元/㎡從上面可以看出，目前鹽亭縣內主要商業(yè)物業(yè)一層商鋪的月租金水平大致在25元/㎡75元/㎡之間，與本項目位置、地段、商氣、經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營規(guī)模大致相當?shù)奈飿I(yè)月租金水平大致在25—35元/㎡之間，考慮本項目的獨特性和項目一層商業(yè)業(yè)態(tài)設置的情況，可得出一層商鋪銷售均價：依據(jù)租金反推法得出本項目商業(yè)一層參考銷售均價為：５４００元/㎡依據(jù)客戶心理預期定價法得出本項目商業(yè)一層參考銷售均價為：5000元/㎡以上三種定價法所分別得出銷售均價可按照加權平均法進行計算，得出綜合均價。任何一個項目，如果不是分期開發(fā)，只要銷售期超過一年，就會對項目的銷售造成負面影響。 （3）經(jīng)營業(yè)態(tài)零亂，本項目最初明確了廣場各條街道的主題經(jīng)營業(yè)態(tài)，但在后期的執(zhí)行中沒有很好的認真控制，致使整個商業(yè)廣場的經(jīng)營內容雜亂無章，與老商業(yè)區(qū)無異。鴻宇商業(yè)廣場占地13000㎡，總建面24000㎡，綠化率23%，其中內外兩個休閑廣場共3100㎡，建筑風格為川西民居風格，古樸不失現(xiàn)代時尚。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目于2003年底開始正式銷售，目前銷售已經(jīng)過半，現(xiàn)已投入使用。沒有形成明確的主題定位和集合經(jīng)營效益，達不到吸引消費者到此形成明確購買意向的效果。三、項目總體定位主題定位:　　 商業(yè)新天地、財富聚寶盆定位基礎：　　時尚、休閑、大眾、根據(jù)以上定位基礎，我們建議將鴻宇商業(yè)廣場總體定位為：充分展現(xiàn)鹽亭經(jīng)濟發(fā)展實力，引領鹽亭人民的消費潮流、匯聚鹽亭的精品名品，體現(xiàn)前衛(wèi)、時尚的消費觀念的集購物、休閑、餐飲娛樂、觀賞為一體，功能齊全的商業(yè)步行街，是鹽亭最時尚、最現(xiàn)代、最有代表性的商業(yè)購物休閑娛樂廣場。根據(jù)本項目情況， 則可計算得出： =5584元/㎡(4)、項目增值前景預期定價本項目地處步行進入鹽亭縣城的必經(jīng)之路，此次進行大規(guī)模商業(yè)街景改造后，步行街內景觀將更加優(yōu)美，商業(yè)氛圍將更為濃郁，商業(yè)布局更加合理，在高尚購物、大眾休閑、文化觀賞、品位特色餐飲等方面將具有唯一性和不可替代性，隨著鹽亭縣域經(jīng)濟的進一步發(fā)展，本項目的商業(yè)部分價值增值潛力極大，即便在目前的市場周邊可比物業(yè)環(huán)境下，其銷售價格也可能會比按傳統(tǒng)定價模式得出的銷售價格高出很多，考慮到本項目具體情況及未來商業(yè)街景改造后可能帶來的轟動效應，因此，可得出本項目商業(yè)部分一層鋪面最終定價為：6700元/㎡綜上，建議：本項目一層商業(yè)部分一層鋪面綜合評定銷售均價為：6700元/㎡按照目前四川省內二級城市商業(yè)物業(yè)各樓層銷售價格差別比例水平，可設定本項目商業(yè)部分一層、二層的價格比例系數(shù)為：，可得出本項目商業(yè)部分一層二層的銷售均價：一層均價： 6700元/㎡二層均價： 16