【正文】 （3）經(jīng)營業(yè)態(tài)零亂，本項(xiàng)目最初明確了廣場各條街道的主題經(jīng)營業(yè)態(tài)，但在后期的執(zhí)行中沒有很好的認(rèn)真控制，致使整個(gè)商業(yè)廣場的經(jīng)營內(nèi)容雜亂無章，與老商業(yè)區(qū)無異。機(jī)會(huì)點(diǎn)（Ｏ）（1）目前鹽亭沒有新的強(qiáng)有力競爭對(duì)手開發(fā)同質(zhì)產(chǎn)品，投資者可選擇性小。任何一個(gè)項(xiàng)目，如果不是分期開發(fā)，只要銷售期超過一年，就會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售造成負(fù)面影響。價(jià)格定位根據(jù)本公司工作人員前期詳細(xì)全面的市場調(diào)查的結(jié)果來看，鴻宇廣場的定價(jià)存在一定問題，所以有必要根據(jù)現(xiàn)在項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)剩余商鋪進(jìn)行重新定價(jià)。這兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分一層平均售價(jià)為：“廊橋商業(yè)城”商鋪一層參考平均售價(jià)： “郁金香生活廣場” 一樓商鋪參考平均售價(jià)（取算術(shù)平均值）：（12250元/㎡相關(guān)項(xiàng)目售價(jià)參數(shù)修正參考均價(jià)計(jì)算=６０６０元/㎡依市場比較法得出本項(xiàng)目商鋪一層參考銷售均價(jià)為：６０６０元/㎡（2）、租金返推法定價(jià)目前鹽亭縣內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)租金水平表如下：項(xiàng)目周邊商鋪基本情況街道名稱：南街 時(shí)間：由上表可得出，南街商鋪的平均租金約為40元/㎡街道名稱：東街 由上表可得出東街商鋪平均租金約為34元/㎡從上面可以看出，目前鹽亭縣內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)一層商鋪的月租金水平大致在25元/㎡75元/㎡之間，與本項(xiàng)目位置、地段、商氣、經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營規(guī)模大致相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)月租金水平大致在25—35元/㎡之間，考慮本項(xiàng)目的獨(dú)特性和項(xiàng)目一層商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置的情況，可得出一層商鋪銷售均價(jià)：依據(jù)租金反推法得出本項(xiàng)目商業(yè)一層參考銷售均價(jià)為：５４００元/㎡依據(jù)客戶心理預(yù)期定價(jià)法得出本項(xiàng)目商業(yè)一層參考銷售均價(jià)為：5000元/㎡以上三種定價(jià)法所分別得出銷售均價(jià)可按照加權(quán)平均法進(jìn)行計(jì)算，得出綜合均價(jià)。根據(jù)我司市場調(diào)查和對(duì)項(xiàng)目本身現(xiàn)狀的具體分析結(jié)果,建議對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行明確主題定位后推出很有沖擊力的銷售方式,以期達(dá)到一擊而中,迅速產(chǎn)生效益的目的.A—C棟街道命名此段街道一直沒有自己的名字，阻礙了特色主題的形成，因現(xiàn)階段該地段已自發(fā)成為餐飲集中區(qū)，因勢利導(dǎo)，直接命名為：嫘祖風(fēng)情美食街，利于將分散的各大餐飲商家引進(jìn)集中在此。這樣，對(duì)于按揭客戶來說，對(duì)于一次性付款客戶來說，相當(dāng)于付款時(shí)享受了7%的價(jià)格優(yōu)惠，但對(duì)于發(fā)展商來說，有1年的免租使用權(quán)。我司認(rèn)為充分利用改造后的廣場及設(shè)立的花車是本次新一輪銷售的關(guān)鍵。對(duì)個(gè)別品牌大商家、當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ鹊慕?jīng)營大戶等商家購鋪或租賃均可享受一定額外優(yōu)惠或免租；（4）開發(fā)商返租風(fēng)險(xiǎn)的回避：具體執(zhí)行上，要考慮將現(xiàn)有的物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)化為集商業(yè)經(jīng)營管理與物業(yè)管理于一體的物業(yè)經(jīng)營管理公司，由它來負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)廣場的物業(yè)管理與未來的對(duì)投資商鋪客戶的租金回報(bào)返還。（3）返租回報(bào)率為7%。返租預(yù)算：（1）1F商鋪：每年的回報(bào)率為7%、首期返1年 第一年共返金額：1486萬元1年7%=104元實(shí)際銷售額：1486萬元－104萬元=1382萬元（2）2F：每年的回報(bào)率為7%、首期返1年 第一年共返金額：127萬元1年7%=實(shí)際銷售額：=（3） 在銷售中扣除第一年先期返還的租金回報(bào)后的實(shí)際總銷售收入為：1382萬+=優(yōu)惠措施（1）一次性付款方式可享有九五折優(yōu)惠（2）分期付款方式可享有九八折優(yōu)惠（3）銀行按揭貸款方式享有九九折優(yōu)惠1執(zhí)行步驟（1）2005年5月8日起展開全面招商工作（2）2005年5月1日5月7日，現(xiàn)銷售接待中心關(guān)閉，在售樓中心張貼大幅告示： “鴻宇商業(yè)廣場將進(jìn)行全面改造并引進(jìn)專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司作本商業(yè)廣場管理顧問，現(xiàn)所有未銷售商鋪均暫停銷售，商鋪針對(duì)品牌商家、特色餐飲、娛樂商家的定向優(yōu)惠招商工作將于2005年5月8日起全面展開，廣場改造完畢后，將于5月底推出全新方式的商鋪投資模式，敬請(qǐng)大眾期待！”（3）自2005年5月1日起，廣場改造工作應(yīng)全面展開，現(xiàn)售樓處重新改造包裝及未銷售商鋪的商業(yè)包裝工作均應(yīng)全面展開。推廣戰(zhàn)術(shù)針對(duì)以上提出的三條推廣主線，我們在整體推廣的過程中，需要把握幾方面核心戰(zhàn)略，順利實(shí)施項(xiàng)目推廣及快速銷售。售樓部目前不具備真正意義的火爆銷售現(xiàn)場要求，開間面積適合商業(yè)經(jīng)營，但不適合做樓盤銷售現(xiàn)場，而且內(nèi)部裝飾陳舊，簡單，有必要進(jìn)行重新裝飾。作為高質(zhì)素、高品位的純商業(yè)廣場,制作精美、詳實(shí)、清新、脫俗的樓書,把項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)理念、商業(yè)特點(diǎn)、商業(yè)服務(wù)等展示出來。以電臺(tái)、電視臺(tái)等大眾傳播媒體進(jìn)行交叉配合，對(duì)鹽亭市及周邊輻射區(qū)的消費(fèi)者廣為宣傳，醞釀耳語傳播，制造聲勢，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象；（4）、區(qū)域強(qiáng)化戰(zhàn)略：區(qū)域搜索式派送海報(bào)、折頁，使商品信息確實(shí)到達(dá)目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象。（1）、第一階段：招商宣傳期（2005/4/28—2005/5/31）①目的： 利用成功的招商來帶動(dòng)銷售，在銷售之前給讓投資者的心理產(chǎn)生饑餓感。招商主要設(shè)想和措施a、在鴻宇外廣場豎立廣告牌，發(fā)布招商信息以及目前進(jìn)駐商家名單；b、鹽亭縣城及綿陽市場進(jìn)行資源互動(dòng)；c、逐一對(duì)鹽亭和綿陽潛在商家進(jìn)行拜訪；d、DM單的派發(fā)；e、在《綿陽日?qǐng)?bào)》或《綿陽晚報(bào)》投遞一次夾報(bào)，并發(fā)布一次四分之一版招商報(bào)版廣告f、鹽亭電視臺(tái)招商廣告插播半個(gè)月。 經(jīng)營管理顧問公司我方建議從以下兩家公司選擇： 銀豐國際（香港）有限公司 四川眾信合誠商業(yè)有限公司 ⑨本階段廣告費(fèi)用比例占總廣告費(fèi)用的20% 。我們建議高調(diào)、強(qiáng)勢、快速入市，以吸引消費(fèi)者的注意力和關(guān)注度，圓滿完成推廣目的。 ⑦媒介配合戶外、報(bào)紙、DM單、其他媒體配合炒作 ⑧推廣策略在現(xiàn)場包裝與接待中心銷售培訓(xùn)完成后開始進(jìn)行品牌導(dǎo)入，時(shí)間為10天左右，同時(shí)引入核心概念，在此期間，發(fā)布排號(hào)信息，持續(xù)時(shí)間約40天，利用強(qiáng)勢的亮相活動(dòng)，引爆媒體炒作及社會(huì)共鳴，迅速為本項(xiàng)目的知名度和銷售工作作好鋪墊。 ⑾本階段廣告費(fèi)用比例約占總廣告費(fèi)用的55%。 ⑤本階段廣告費(fèi)用比例約占總廣告費(fèi)用的25% 。但鹽亭是個(gè)6 萬人的縣城，報(bào)紙、電臺(tái)、雜志的傳播有限，而鴻宇公司又在縣電視臺(tái)承包了全年的廣告，因此，整個(gè)推廣過程中我們都將充分利用電視廣告a、報(bào)紙根據(jù)本項(xiàng)目的定位，應(yīng)在本地選擇一家較好的報(bào)紙媒體才能充分的體現(xiàn)出優(yōu)勢，對(duì)此，我們從覆蓋面、發(fā)行量、閱讀人口、售價(jià)、廣告干擾度這幾個(gè)方面的指標(biāo)入手，對(duì)本地現(xiàn)有的幾家大報(bào)作出如下分析：通過此表，清晰的顯示出綿陽日?qǐng)?bào)和是強(qiáng)勢主流媒體，所以，我們建議：報(bào)紙媒體首選《綿陽晚報(bào)》，將《綿羊晚報(bào)》作為輔助媒體。為下一階段的熱銷打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。核對(duì)目標(biāo)客戶群的劃分，針對(duì)“賣點(diǎn)”制定更有針對(duì)性的推廣策略。