綿陽鹽亭廣場(chǎng)營銷策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 化觀賞、品位特色餐飲等方面將具有唯一性和不可替代性，隨著鹽亭縣域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，本項(xiàng)目的商業(yè)部分價(jià)值增值潛力極大，即便在目前的市場(chǎng)周邊可比物業(yè)環(huán)境下，其銷售價(jià)格也可能會(huì)比按傳統(tǒng)定價(jià)模式得出的銷售價(jià)格高出很多，考慮到本項(xiàng)目具體情況及未來商業(yè)街景改造后可能帶來的轟動(dòng)效應(yīng)，因此，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分一層鋪面最終定價(jià)為：6700元/㎡綜上，建議：本項(xiàng)目一層商業(yè)部分一層鋪面綜合評(píng)定銷售均價(jià)為：6700元/㎡按照目前四川省內(nèi)二級(jí)城市商業(yè)物業(yè)各樓層銷售價(jià)格差別比例水平，可設(shè)定本項(xiàng)目商業(yè)部分一層、二層的價(jià)格比例系數(shù)為：，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分一層二層的銷售均價(jià)：一層均價(jià)： 6700元/㎡二層均價(jià)： 1675元/㎡綜上，建議本項(xiàng)目剩余商鋪銷售定價(jià)為：一層均價(jià)： 6718元/㎡二層均價(jià)： 1680元/㎡?。ǎ担┍卷?xiàng)目重新銷售定價(jià)結(jié)構(gòu)及銷售比例分析樓層銷售面積（套內(nèi)面積）平均價(jià)(元/㎡)合計(jì)銷售金額（萬元）占總銷售額比例1F67181486%2F1680127%合計(jì)1613100%(6)、剩余未銷售商鋪重新定價(jià):a棟基礎(chǔ)價(jià)掛牌單價(jià)67181號(hào)671866172號(hào)671864163號(hào)671864834號(hào)671866175號(hào)671867187號(hào)671867188號(hào)6718671810A號(hào)6718688611號(hào)6718688612號(hào)67186886C棟一樓基礎(chǔ)價(jià)掛牌單價(jià)67183671864834671864836671861817671865509671865501067186550126718655013671865501567186550166718655018671865502267186550236718668425671867522667186718276718641628671867182967186718301671867183026718671831671867183267186718336718671834671864163667187121C棟二樓（差別不大，統(tǒng)一定價(jià)）房號(hào)2345101112單價(jià)1680168016801680168016801680D棟基礎(chǔ)價(jià)掛牌單價(jià)房號(hào)67184671860465671860466671860467671860468671869209671867181167185240辦公樓基礎(chǔ)價(jià)掛牌單價(jià)房號(hào)6718267188062367188062467188062567188062667188062四、銷售方案商鋪的銷售不在于價(jià)格的高低，而在于商鋪能給投資者，經(jīng)營者帶來多少經(jīng)營收益和投資回報(bào)。通常商業(yè)項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)采取市場(chǎng)比較、租金返推、客戶心理預(yù)期定價(jià)及項(xiàng)目增值預(yù)期定價(jià)等方法綜合進(jìn)行總體定價(jià)。三、項(xiàng)目總體定位主題定位: 商業(yè)新天地、財(cái)富聚寶盆定位基礎(chǔ)： 時(shí)尚、休閑、大眾、根據(jù)以上定位基礎(chǔ)，我們建議將鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)總體定位為：充分展現(xiàn)鹽亭經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，引領(lǐng)鹽亭人民的消費(fèi)潮流、匯聚鹽亭的精品名品，體現(xiàn)前衛(wèi)、時(shí)尚的消費(fèi)觀念的集購物、休閑、餐飲娛樂、觀賞為一體，功能齊全的商業(yè)步行街，是鹽亭最時(shí)尚、最現(xiàn)代、最有代表性的商業(yè)購物休閑娛樂廣場(chǎng)。（2）如果推出較有吸引力和概念較新的銷售方式可能會(huì)被投資者看好（3）通過對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)的街景進(jìn)行適當(dāng)改造，增加商業(yè)經(jīng)營符號(hào)，在一定程度上會(huì)對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)有的經(jīng)營氣息產(chǎn)生較大沖擊，吸引部分投資者和經(jīng)營者。沒有形成明確的主題定位和集合經(jīng)營效益，達(dá)不到吸引消費(fèi)者到此形成明確購買意向的效果。劣勢(shì)（Ｗ）（1）受全國大環(huán)境的影響，自2004 開始，全國的商業(yè)地產(chǎn)整體就已經(jīng)開始明顯的滑坡，又因國家及銀行抑制房地產(chǎn)發(fā)展過快相關(guān)政策不斷出臺(tái)，也抑制了投資者的投資熱情。項(xiàng)目于2003年底開始正式銷售，目前銷售已經(jīng)過半，現(xiàn)已投入使用。A、C、D棟之間的商鋪銷售不暢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，由于前期沒有進(jìn)行較好的銷控，導(dǎo)致目前位置較好的商鋪被銷售一空，而位置較冷的商鋪無人問津，出現(xiàn)了B區(qū)的東街經(jīng)營火爆，商鋪銷售一空。鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)占地13000㎡，總建面24000㎡，綠化率23%，其中內(nèi)外兩個(gè)休閑廣場(chǎng)共3100㎡，建筑風(fēng)格為川西民居風(fēng)格，古樸不失現(xiàn)代時(shí)尚。有利于將鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)打造成帶有休閑娛樂性質(zhì)的商業(yè)步行街。
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