綿陽鹽亭廣場營銷策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 化觀賞、品位特色餐飲等方面將具有唯一性和不可替代性，隨著鹽亭縣域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，本項目的商業(yè)部分價值增值潛力極大，即便在目前的市場周邊可比物業(yè)環(huán)境下，其銷售價格也可能會比按傳統(tǒng)定價模式得出的銷售價格高出很多，考慮到本項目具體情況及未來商業(yè)街景改造后可能帶來的轟動效應(yīng)，因此，可得出本項目商業(yè)部分一層鋪面最終定價為：6700元/㎡綜上，建議：本項目一層商業(yè)部分一層鋪面綜合評定銷售均價為：6700元/㎡按照目前四川省內(nèi)二級城市商業(yè)物業(yè)各樓層銷售價格差別比例水平，可設(shè)定本項目商業(yè)部分一層、二層的價格比例系數(shù)為：，可得出本項目商業(yè)部分一層二層的銷售均價：一層均價： 6700元/㎡二層均價： 1675元/㎡綜上，建議本項目剩余商鋪銷售定價為：一層均價： 6718元/㎡二層均價： 1680元/㎡?。ǎ担┍卷椖恐匦落N售定價結(jié)構(gòu)及銷售比例分析樓層銷售面積（套內(nèi)面積）平均價(元/㎡)合計銷售金額（萬元）占總銷售額比例1F67181486%2F1680127%合計1613100%(6)、剩余未銷售商鋪重新定價:a棟基礎(chǔ)價掛牌單價67181號671866172號671864163號671864834號671866175號671867187號671867188號6718671810A號6718688611號6718688612號67186886C棟一樓基礎(chǔ)價掛牌單價67183671864834671864836671861817671865509671865501067186550126718655013671865501567186550166718655018671865502267186550236718668425671867522667186718276718641628671867182967186718301671867183026718671831671867183267186718336718671834671864163667187121C棟二樓（差別不大，統(tǒng)一定價）房號2345101112單價1680168016801680168016801680D棟基礎(chǔ)價掛牌單價房號67184671860465671860466671860467671860468671869209671867181167185240辦公樓基礎(chǔ)價掛牌單價房號6718267188062367188062467188062567188062667188062四、銷售方案商鋪的銷售不在于價格的高低，而在于商鋪能給投資者，經(jīng)營者帶來多少經(jīng)營收益和投資回報。通常商業(yè)項目的定價應(yīng)采取市場比較、租金返推、客戶心理預(yù)期定價及項目增值預(yù)期定價等方法綜合進(jìn)行總體定價。三、項目總體定位主題定位: 商業(yè)新天地、財富聚寶盆定位基礎(chǔ)： 時尚、休閑、大眾、根據(jù)以上定位基礎(chǔ)，我們建議將鴻宇商業(yè)廣場總體定位為：充分展現(xiàn)鹽亭經(jīng)濟(jì)發(fā)展實力，引領(lǐng)鹽亭人民的消費潮流、匯聚鹽亭的精品名品，體現(xiàn)前衛(wèi)、時尚的消費觀念的集購物、休閑、餐飲娛樂、觀賞為一體，功能齊全的商業(yè)步行街，是鹽亭最時尚、最現(xiàn)代、最有代表性的商業(yè)購物休閑娛樂廣場。（2）如果推出較有吸引力和概念較新的銷售方式可能會被投資者看好（3）通過對商業(yè)廣場的街景進(jìn)行適當(dāng)改造，增加商業(yè)經(jīng)營符號，在一定程度上會對商業(yè)廣場現(xiàn)有的經(jīng)營氣息產(chǎn)生較大沖擊，吸引部分投資者和經(jīng)營者。沒有形成明確的主題定位和集合經(jīng)營效益，達(dá)不到吸引消費者到此形成明確購買意向的效果。劣勢（Ｗ）（1）受全國大環(huán)境的影響，自2004 開始，全國的商業(yè)地產(chǎn)整體就已經(jīng)開始明顯的滑坡，又因國家及銀行抑制房地產(chǎn)發(fā)展過快相關(guān)政策不斷出臺，也抑制了投資者的投資熱情。項目于2003年底開始正式銷售，目前銷售已經(jīng)過半，現(xiàn)已投入使用。A、C、D棟之間的商鋪銷售不暢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時，由于前期沒有進(jìn)行較好的銷控，導(dǎo)致目前位置較好的商鋪被銷售一空，而位置較冷的商鋪無人問津，出現(xiàn)了B區(qū)的東街經(jīng)營火爆，商鋪銷售一空。鴻宇商業(yè)廣場占地13000㎡，總建面24000㎡，綠化率23%，其中內(nèi)外兩個休閑廣場共3100㎡，建筑風(fēng)格為川西民居風(fēng)格，古樸不失現(xiàn)代時尚。有利于將鴻宇商業(yè)廣場打造成帶有休閑娛樂性質(zhì)的商業(yè)步行街。
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