【正文】 ，在售樓中心張貼大幅告示： “鴻宇商業(yè)廣場將進(jìn)行全面改造并引進(jìn)專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司作本商業(yè)廣場管理顧問，現(xiàn)所有未銷售商鋪均暫停銷售，商鋪針對品牌商家、特色餐飲、娛樂商家的定向優(yōu)惠招商工作將于2005年5月8日起全面展開，廣場改造完畢后，將于5月底推出全新方式的商鋪投資模式，敬請大眾期待！”（3）自2005年5月1日起，廣場改造工作應(yīng)全面展開，現(xiàn)售樓處重新改造包裝及未銷售商鋪的商業(yè)包裝工作均應(yīng)全面展開。五、推廣戰(zhàn)略廣告推廣目標(biāo)本案在整個鹽亭商業(yè)地產(chǎn)市場中，如何做到形成一個獨(dú)特而鮮明的樓盤形象，樓盤形象的塑造必將具有、深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義，那么鴻宇商業(yè)廣場的廣告目標(biāo)是非常明確的：（1）、提高鴻宇商業(yè)廣場銷售市場占有率。推廣戰(zhàn)術(shù)針對以上提出的三條推廣主線，我們在整體推廣的過程中，需要把握幾方面核心戰(zhàn)略，順利實(shí)施項(xiàng)目推廣及快速銷售。富有新意和視覺吸引力，完全切合現(xiàn)代商業(yè)積極、向上的形態(tài)。售樓部目前不具備真正意義的火爆銷售現(xiàn)場要求，開間面積適合商業(yè)經(jīng)營，但不適合做樓盤銷售現(xiàn)場，而且內(nèi)部裝飾陳舊，簡單，有必要進(jìn)行重新裝飾。（2）、媒體視覺：主要是報紙、樓書、折頁等方面。作為高質(zhì)素、高品位的純商業(yè)廣場,制作精美、詳實(shí)、清新、脫俗的樓書,把項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)理念、商業(yè)特點(diǎn)、商業(yè)服務(wù)等展示出來。 (3)、全面攻擊戰(zhàn)略：在廣告推廣方面，以dm單的派發(fā)，電視廣告為主，在銷售初期，也會在綿陽日報和綿陽晚報上做一段時間的夾報。以電臺、電視臺等大眾傳播媒體進(jìn)行交叉配合，對鹽亭市及周邊輻射區(qū)的消費(fèi)者廣為宣傳，醞釀耳語傳播，制造聲勢，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象；（4）、區(qū)域強(qiáng)化戰(zhàn)略：區(qū)域搜索式派送海報、折頁，使商品信息確實(shí)到達(dá)目標(biāo)消費(fèi)對象。（5）、短兵相接戰(zhàn)略：除做好營銷中心的營銷外，可挑選能力高、經(jīng)驗(yàn)豐富、熟悉市場的銷售人員售樓員，啟動關(guān)系營銷，并加強(qiáng)追蹤訪問作業(yè)，形成高機(jī)能的銷售網(wǎng)，同時不定期舉辦商家入場慶祝活動，利用人們普遍存在的羊群效應(yīng)促成銷售。（1）、第一階段：招商宣傳期（2005/4/28—2005/5/31）①目的： 利用成功的招商來帶動銷售，在銷售之前給讓投資者的心理產(chǎn)生饑餓感。②任務(wù)通過大力發(fā)布鴻宇廣場的招商信息，引進(jìn)本地品牌和綿陽乃至成都商家大量入駐，用鴻宇廣場商鋪?zhàn)鶡o虛席的宣傳奠定鴻宇廣場是鹽亭商業(yè)中心的地位。招商主要設(shè)想和措施a、在鴻宇外廣場豎立廣告牌，發(fā)布招商信息以及目前進(jìn)駐商家名單；b、鹽亭縣城及綿陽市場進(jìn)行資源互動；c、逐一對鹽亭和綿陽潛在商家進(jìn)行拜訪；d、DM單的派發(fā)；e、在《綿陽日報》或《綿陽晚報》投遞一次夾報，并發(fā)布一次四分之一版招商報版廣告f、鹽亭電視臺招商廣告插播半個月。⑥廣告表達(dá)通過直白的廣告語言說明鴻宇商業(yè)廣場改造后的景觀、將要出現(xiàn)的經(jīng)營狀況以及招商對象、招商程序、招商優(yōu)惠政策。 經(jīng)營管理顧問公司我方建議從以下兩家公司選擇： 銀豐國際（香港）有限公司 四川眾信合誠商業(yè)有限公司 ⑨本階段廣告費(fèi)用比例占總廣告費(fèi)用的20% 。本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的特性，要求項(xiàng)目具有品牌優(yōu)勢，因此第一階段，我們通過形象廣告提升品牌號召力、加固品牌影響力是我們的首要目標(biāo)。我們建議高調(diào)、強(qiáng)勢、快速入市，以吸引消費(fèi)者的注意力和關(guān)注度，圓滿完成推廣目的。⑤時期特征在強(qiáng)勢推廣的同時，我們必須體現(xiàn)出項(xiàng)目本身對強(qiáng)勢的支撐，在銷售期內(nèi)的整個推廣中體現(xiàn)出項(xiàng)目的大氣、魄力和無可替代性。 ⑦媒介配合戶外、報紙、DM單、其他媒體配合炒作 ⑧推廣策略在現(xiàn)場包裝與接待中心銷售培訓(xùn)完成后開始進(jìn)行品牌導(dǎo)入，時間為10天左右，同時引入核心概念，在此期間，發(fā)布排號信息，持續(xù)時間約40天，利用強(qiáng)勢的亮相活動，引爆媒體炒作及社會共鳴，迅速為本項(xiàng)目的知名度和銷售工作作好鋪墊。⑩廣告控制方式內(nèi)外兼修，以記者的新聞報道為主，針對商業(yè)地產(chǎn)健康問題以走訪專家的方式對目標(biāo)客戶群從各個層面直接闡述高綠化給商業(yè)地產(chǎn)帶來的好處。 ⑾本階段廣告費(fèi)用比例約占總廣告費(fèi)用的55%。②推廣任務(wù)將產(chǎn)品本身利益與品牌外延價值——服務(wù)、文化緊密相聯(lián)，使兩者建立對等關(guān)系；建議利用各種宣傳活動，報紙廣告營建價值延伸，達(dá)到“品牌的內(nèi)涵價值”吸引消費(fèi)者的目的，從而促進(jìn)銷售。 ⑤本階段廣告費(fèi)用比例約占總廣告費(fèi)用的25% 。（2）、媒體目標(biāo)運(yùn)用整合傳播理念，制定科學(xué)合理的媒介組合方案，采用合理的廣告表現(xiàn)形式，提高廣告到達(dá)率，準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目核心利益點(diǎn)，從而提高項(xiàng)目知名度，傳遞良好的項(xiàng)目形象，迅速的把信息傳遞給目標(biāo)對象，打造高檔商業(yè)地產(chǎn)，通過合理、專業(yè)的媒體組合分配，達(dá)到本項(xiàng)目的銷售目的。但鹽亭是個6 萬人的縣城，報紙、電臺、雜志的傳播有限，而鴻宇公司又在縣電視臺承包了全年的廣告，因此，整個推廣過程中我們都將充分利用電視廣告a、報紙根據(jù)本項(xiàng)目的定位，應(yīng)在本地選擇一家較好的報紙媒體才能充分的體現(xiàn)出優(yōu)勢，對此，我們從覆蓋面、發(fā)行量、閱讀人口、售價、廣告干擾度這幾個方面的指標(biāo)入手，對本地現(xiàn)有的幾家大報作出如下分析：通過此表，清晰的顯示出綿陽日報和是強(qiáng)勢主流媒體，所以，我們建議：報紙媒體首選《綿陽晚報》，將《綿羊晚報》作為輔助媒體。銷售模式分析（1）、銷售階段設(shè)計(jì)本案銷售周期最長不超過6個月，因而根據(jù)現(xiàn)在市場實(shí)際情況，未來市場發(fā)展方向，我們把項(xiàng)目的整個營銷周期化分為以下三個階段。為下一階段的熱銷打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。針對市場的不同需求，以針對性的“賣點(diǎn)”進(jìn)行推廣。核對目標(biāo)客戶群的劃分，針對“賣點(diǎn)”制定更有針對性的推廣策略。任務(wù)：a、散布擴(kuò)大知名度　　　b、告知業(yè)界與媒體造成耳語傳播　　　c、攔截其他競爭物業(yè)客源d、極力塑造產(chǎn)品形象，引發(fā)消費(fèi)者一窺究竟的欲望e、造成現(xiàn)場購買人氣旺盛的局面f、將銷售成績迅速公布于眾，震撼目標(biāo)客戶，誘發(fā)其購買欲望g、配合招商活動聚積人氣　　 l 清盤銷售階段：在樓盤銷售尾期，對投資的保障和鴻宇公司的品牌戰(zhàn)略進(jìn)行炒作，造成人們跟隨鴻宇公司背靠大樹好乘涼的心理，最終完成項(xiàng)目清盤任務(wù)：　　　a、清理尾盤　　　b、做好交房工作　　 工作重點(diǎn)：　　　a、開動腦會議，研究滯銷樓盤對策　　　b、調(diào)整媒體宣傳方式，重點(diǎn)攻擊　　　c、加大項(xiàng)目實(shí)景形象，公司品牌形象的宣傳力度　　　d、加強(qiáng)補(bǔ)足，簽約工作　　　e、準(zhǔn)備交房資料，確定交房具體時間　　　f、核準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)物與前期承諾是否有矛盾之處　　　g、做好交房工作，并加大宣傳力度，讓未買房者堅(jiān)定信心　　　h、做好與物業(yè)公司的交接工作五、項(xiàng)目銷售目前最大的困境１、 鹽亭縣現(xiàn)有的消費(fèi)人群數(shù)量還有多少可挖掘２、 即將來臨的６月、７月、８月是房產(chǎn)的銷售淡季３、 品牌實(shí)力商家招商成功與否直接影響經(jīng)營氣氛 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。