綿陽(yáng)鹽亭廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-文庫(kù)吧資料
2025-01-25 08:23本頁(yè)面
【正文】 體策略運(yùn)用整合傳播理念，制定科學(xué)合理的媒介組合方案，采用全新的廣告表現(xiàn)形式，準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目核心利益點(diǎn)，利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，以主要媒體為載體，圍繞推廣的幾大主線，不斷制造新聞事件，以此引起社會(huì)的廣泛關(guān)注和目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)同，打造鹽亭市代表樓盤(pán)。（4）商業(yè)廣場(chǎng)的重新銷(xiāo)售大致在2005年5月25日后全面推出。（于首期款中扣除或增加在業(yè)主的首期付款中）。（4）購(gòu)買(mǎi)返租商鋪之業(yè)主同時(shí)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同與《返租協(xié)議》。（2）返租年限為3年。本項(xiàng)目不適合引進(jìn)外地的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，原因在于本項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)體量太小，商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理收費(fèi)很低，租金補(bǔ)貼較大，外地商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商來(lái)此經(jīng)營(yíng)管理可能性很小，對(duì)鹽亭來(lái)說(shuō)也沒(méi)有太大必要，但有必要考慮引進(jìn)一家品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，本司推薦銀豐國(guó)際（香港）有限公司、四川眾信合誠(chéng)商業(yè)有限公司作為主要選擇對(duì)象。在返還租金中可以采取兩種方式： a、將租金沖抵首付，降低投資門(mén)檻 b、在客戶(hù)支付的首付款不變的情況下，將返還的租金加進(jìn)客戶(hù)的首付款中，實(shí)際提高了客戶(hù)的首付比例，從而降低了按揭月供款，減輕客戶(hù)按揭壓力，同時(shí)與購(gòu)鋪客戶(hù)簽訂3年租約，（3）進(jìn)行統(tǒng)一招商，在統(tǒng)一招商中要嚴(yán)格管理，引進(jìn)入場(chǎng)商家的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容須符合該區(qū)域的經(jīng)營(yíng)主題定位，在招商過(guò)程中可采用引用一條鯰魚(yú)方式招進(jìn)一兩家具有代表性的品牌大商家。因此，我們考慮對(duì)花車(chē)的和廣場(chǎng)中心部分位置較好的商鋪采取公開(kāi)拍賣(mài)形式，利用現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)這種縣城不多見(jiàn)的形式吸引廣大投資者和經(jīng)營(yíng)者的廣泛關(guān)注，使鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)在鹽亭人民中立即成為大眾關(guān)注的熱點(diǎn)，議論的中心，從而帶動(dòng)項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售。銷(xiāo)售序幕 新的廣場(chǎng)改造完成后，前期招商工作應(yīng)收到一定效果，結(jié)合廣場(chǎng)改造和招商工作，更重要的是如何以盡快產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)的方式迅速拉開(kāi)銷(xiāo)售序幕。對(duì)投資鋪面用于自己經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)，可采取將上述租金返還的優(yōu)惠按適當(dāng)比例折算在鋪面的價(jià)格中進(jìn)行優(yōu)惠，促使他們購(gòu)買(mǎi)。其實(shí)，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的尾盤(pán)銷(xiāo)售，在銷(xiāo)售進(jìn)入困難階段后，最終的銷(xiāo)售方式在實(shí)質(zhì)上都是適當(dāng)降價(jià)銷(xiāo)售，但采取的措施可能并不是直接的降價(jià)這種簡(jiǎn)單方法，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不能簡(jiǎn)單的降價(jià)銷(xiāo)售，也不能在價(jià)格維持不變的情況下簡(jiǎn)單地給予投資者優(yōu)惠，應(yīng)該在商業(yè)經(jīng)營(yíng)前景、投資保障、商家引進(jìn)等方面綜合采取措施，為此，我們建議采取的銷(xiāo)售模式為：本項(xiàng)目所有商鋪均實(shí)行帶3年租約銷(xiāo)售，3年期間年租金回報(bào)為年7%，并在購(gòu)鋪時(shí)一次性返還1年租金（按年租金7%返），并提出3年后可以按原價(jià)回購(gòu)商鋪。銷(xiāo)售措施鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)目前的銷(xiāo)售模式是購(gòu)鋪者自行經(jīng)營(yíng)或投資者購(gòu)鋪者帶五年租約,滿5年后才一次性支付租金，前者是很傳統(tǒng)原始的銷(xiāo)售模式,沒(méi)有任何商業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的概念,后者則幾乎沒(méi)有太大吸引力,相反這種方式會(huì)給人們心理造成一種擔(dān)憂，事實(shí)上不可行，所產(chǎn)生的結(jié)果也就很容易估計(jì)到。從商鋪的轉(zhuǎn)讓告示中也不難看出現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況，作為投資者肯定也不能接受這個(gè)結(jié)果。根據(jù)本項(xiàng)目情況， 則可計(jì)算得出： =5584元/㎡(4)、項(xiàng)目增值前景預(yù)期定價(jià)本項(xiàng)目地處步行進(jìn)入鹽亭縣城的必經(jīng)之路，此次進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)街景改造后，步行街內(nèi)景觀將更加優(yōu)美，商業(yè)氛圍將更為濃郁，商業(yè)布局更加合理，在高尚購(gòu)物、大眾休閑、文化觀賞、品位特色餐飲等方面將具有唯一性和不可替代性，隨著鹽亭縣域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，本項(xiàng)目的商業(yè)部分價(jià)值增值潛力極大，即便在目前的市場(chǎng)周邊可比物業(yè)環(huán)境下，其銷(xiāo)售價(jià)格也可能會(huì)比按傳統(tǒng)定價(jià)模式得出的銷(xiāo)售價(jià)格高出很多，考慮到本項(xiàng)目具體情況及未來(lái)商業(yè)街景改造后可能帶來(lái)的轟動(dòng)效應(yīng)，因此，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分一層鋪面最終定價(jià)為：6700元/㎡綜上，建議：本項(xiàng)目一層商業(yè)部分一層鋪面綜合評(píng)定銷(xiāo)售均價(jià)為：6700元/㎡按照目前四川省內(nèi)二級(jí)城市商業(yè)物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格差別比例水平，可設(shè)定本項(xiàng)目商業(yè)部分一層、二層的價(jià)格比例系數(shù)為：，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分一層二層的銷(xiāo)售均價(jià)：一層均價(jià)： 6700元/㎡二層均價(jià)： 1675元/㎡綜上，建議本項(xiàng)目剩余商鋪銷(xiāo)售定價(jià)為：一層均價(jià)： 6718元/㎡二層均價(jià)： 1680元/㎡?。ǎ担┍卷?xiàng)目重新銷(xiāo)售定價(jià)結(jié)構(gòu)及銷(xiāo)售比例分析樓層銷(xiāo)售面積（套內(nèi)面積）平均價(jià)(元/㎡)合計(jì)銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）占總銷(xiāo)售額比例1F67181486%2F1680127%合計(jì)1613100%(6)、剩余未銷(xiāo)售商鋪重新定價(jià):a棟基礎(chǔ)價(jià)掛牌單價(jià)67181號(hào)671866172號(hào)671864163號(hào)671864834號(hào)671866175號(hào)671867187號(hào)671867188號(hào)6718671810A號(hào)6718688611號(hào)6718688612號(hào)67186886C棟一樓基礎(chǔ)價(jià)掛牌單價(jià)671836718648346718648366718618176718655096718655010671865501267186550136718655015671865501667186550186718655022671865502367186684256718675226671867182767186416286718671829671867183016718671830267186718316718671832671867183367186718346718641636
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