【正文】 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通過售樓中心的建設包裝，樹立樓盤初步信息，反饋市場信息。引導消費者對樓盤的關注和認同。任務：A、擴大項目知名度B、引進大量的經營商家造成經營火爆的事實C、引起投資者的關注D、尋找、鎖定銷售目標l 開盤強銷階段：通過營銷推廣策劃，明確營銷推廣的總體思路和策略，對營銷推廣實施組強，作出初步安排和計劃，通過對樓盤綜合形象的樹立和推廣，提高樓盤市場知名度，向公眾灌輸項目的主題思想，了解市場反應，市場實際需求，檢討價格策略和推廣策略。l 前期招商階段：本階段是利用大力度的招商工作，造成大量商家入駐的即成事實，形成鴻宇廣場經營火爆的現場經營氣氛，一方面有收取大量的租金收入，另一方面在投資者心目中夯實鴻宇商業(yè)廣場就是鹽亭過去的南街的心理印象。B、戶外媒體優(yōu)勢弱勢車身廣告站亭燈箱廣告牌及路燈牌根據本項目的高檔品牌形象和目標對象，我們認為，選擇廣告路牌較為適合。（3）、媒體分析從大城市來比較報紙、電視、電臺、雜志這四種媒體傳播形式，從各種指標來看，報紙的受眾到達率是最高的；而電視因為可以利用聲、光、影同步傳播，所以最利于推廣表現，但是其短暫性及其它電視內容的干擾導致電視的記憶停留想比其它幾種媒體都短；電臺也具有相類似的特性；相對來說，雜志的保存性最好。即：項目媒介組合建議（1）、媒體市場分析通過對鹽亭市的調查和與媒體的溝通，我們認為目前鹽亭房地產主要廣告形式依然集中在DM單、電視、戶外路牌和項目口碑宣傳上，主要集中在硬性廣告上，新聞炒作的力度較為微弱。③推廣主題l 主題1投資安全鴻宇社會保障計劃l 主題2愛財有道投資鴻宇廣場，收益穩(wěn)定保障④廣告表達通過平面、雜志的整體訴求，項目一層的體驗式營銷，塑造高品質、高性價比的產品特征。即：（3）、第三階段：銷售清盤期（本階段工作思路須根據前期推廣及銷售工作效果進行調整）2005/8/1——2005/9/30①推廣目的消費者對該品牌有了更感性的認識，提及該品牌，聯想到的不僅是關于產品實用價值的元素，還包括未來升值的期望，銷售達到高峰，口碑不錯，慕名購買者越來越多。制造新聞點，有意識的借助新聞媒介的力量，把傳播出去，為項目的亮相作好鋪墊，此為外力；同時更重要的是內力的應用，自身新聞的挖掘和軟性稿配合，有意識的在媒介新聞版，以新聞為此階段的主要廣告活動宣傳方式，配合以硬性廣告進行傳播，從而與外力一起形成合力，把本項目發(fā)售的市場環(huán)境充分調動起來，形成良好的發(fā)售期待氛圍。⑨廣告目的通過外圍的新聞發(fā)布渠道，軟性文章或以記者的名義介紹和回顧鹽亭商業(yè)地產的發(fā)展，目前面臨的狀況、經濟發(fā)展時期帶來的商業(yè)地產發(fā)展方向的思索，暗示商業(yè)地產圈層形成，進行正面宣傳發(fā)布，引起社會的普遍關注，為本項目的正式發(fā)售奠定版塊優(yōu)勢基礎，同時根據品牌推廣的炒作，提出本項目的核心價值觀念商業(yè)新天地、財富聚寶盆，把本項目的價值提升到鹽亭市商業(yè)地產市場的領先位置上，打響項目開發(fā)商的品牌效應，引發(fā)目標消費群的廣泛期待和關注。⑥廣告表達利用多種媒體組合推廣形式，炒熱市場，做到令人眼光一亮、茅舍頓開的效果。③推廣主題商業(yè)中心、時尚廣場、財富新天地鴻宇商業(yè)廣場推出全新銷售模式，徹底避免投資風險鴻宇商業(yè)廣場推出購鋪社會保障計劃④目標人群廣泛發(fā)布，在區(qū)域內樹立較高的知名度，不傾斜于目標消費群的偏好，旨在擴大本項目在整個鹽亭市房地產市場的影響力。②推廣任務在消費者腦海中迅速建立起鴻宇商業(yè)廣場的品牌認知度（半個月左右）。即：（2）、第二階段銷售強銷期（2005/5/15—2005/7/31）①推廣目的消費者對品牌的認知，大致可分為“有知悉、主動回憶、第一主動提及、獨占知名度”四個層次，品牌一旦能“進入消費者主動提示”階段時，該品牌就在市場上建立了存在的地位，并具有了成為強勢品牌的基本條件。⑦行動要點針對性銷售、優(yōu)惠促銷、以老帶新、快速消化 上門推薦+招商硬廣告+DM單投放 ⑧經營管理公司的確定 針對目前鴻宇廣場和廊橋商業(yè)城的招商暴露出的問題，我們認為有必要聘請一家高級知名經營管理公司作為鴻宇廣場的商業(yè)經營管理顧問，利用知名的經營管理公司作為管理顧問的品牌效應、利用他們專業(yè)化的管理經驗，結合我方及發(fā)展商相關工作人員的有效工作，使得經營者和投資者對鴻宇商業(yè)廣場未來的商業(yè)經營進一步增強信任感并誘發(fā)潛在客戶的投資意愿。 g、公司組織一只精銳的招商隊伍結合代理商資源進行。③推廣主題l 主題1商業(yè)中心、時尚廣場、財富新天地l 主題2鴻宇廣場旺鋪統(tǒng)一招商中，知名經營公司為您事業(yè)發(fā)展保駕護航推廣手法：注重實效，有效造勢，少投入，高效率，快進度。通過一些品牌商家入駐形成的集群效應，炒熱商鋪和地段，將鴻宇廣場打造成鹽亭的商業(yè)中心。 推廣費用：根據合同約定，推廣費用是銷售金額的1%，即1613萬元*１%=推廣階段劃分及各階段推廣重點、推廣方式、費用預算根據本項目的主要特征，我們將本項目的營銷推廣工作劃分為招商宣傳期、銷售強銷期和清盤期三個階段。定點在城市的一些高檔消費區(qū)或娛樂區(qū)、有錢人士出入較多的場所，以擴大區(qū)域強化的影響力，有助于區(qū)域潛在消費進一步購買的可能性。同時以軟性文章具體描述買點，以媒體炒作提高項目價值。針對我們項目的直接競爭樓盤廊橋商業(yè)城主題和現狀，我們對dm單、折頁的表現另辟蹊徑，將商業(yè)廣場必須配備的硬件等方面以“基本條件”進行展示，突出其他商業(yè)廣場并不具有的其他競爭優(yōu)勢，色彩也采用大色塊來區(qū)別于其他樓盤，如此，才能在宣傳資料中獨樹一幟，吸引投資目光。報紙廣告通過對項目三大主線的系列表現，富有想象力和感染力的平面廣告創(chuàng)意，來訴求項目的品質和內涵。示范商鋪的裝修、剩余鋪面的整體包裝、商業(yè)街景的全面改造都能在很大程度上提升廣場的檔次和形象，改變廣場現在比較冷清的現狀，形成較好的市場氛圍，帶動項目銷售。這樣無論是對經營者還是潛在的投資者都樹立了一個完美的商業(yè)形象，起到一定的視覺沖擊作用。（1）、視覺戰(zhàn)略：a、現場視覺：項目現在已經交房使用，旁邊又有郁金香廣場和廊橋商業(yè)街的銷售中心，因此，視覺形象元素的道旗、廣告牌等視覺導視系統(tǒng)，在此階段的視覺形象尤為重要，廣告牌既要非常醒目，使行人第一眼就能被吸引，又要體現項目的大氣、高品質，因此，我們建議選用色彩跳躍的紅色為基調，配以醒目的白字，同時，用大色塊表現品質，整體畫面干靜、醒目，又不失高檔。廣告策略的實施首先是為了開拓市場，提高樓盤的銷售業(yè)績，全面拓展市場空間，最終實現良好的經濟效益（2）、全面提高項目的鴻宇商業(yè)廣場知名度、美譽度，通過廣告策略的實施，使產品品牌上升到鹽亭商業(yè)地產的企業(yè)品牌，進而形成鹽亭市的區(qū)域品牌，樹立項目獨特的個性品質和文化，從而提升項目銷售價格空間2 、本案的推廣總