某廣場(chǎng)總體營(yíng)銷策劃方案(參考版)
2025-05-05 01:53本頁(yè)面
【正文】 4. 銷售工具：政策規(guī)劃的發(fā)展（大展塊）餐飲娛樂(lè)待業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)（大展塊） 、銷售進(jìn)度表。2)EF 幢租金預(yù)測(cè)年 限 月租金 月租金合計(jì) 年租金合計(jì)1 年 20 元/M 2 130720 元 1568640 元2 年 25 元/M 2 163400 元 1960800 元3 年 30 元/M 2 196080 元 2352960 元4 年 35 元/M 2 228760 元 2745120 元5 年 40 元/M 2 261440 元 3137280 元5 年合計(jì) 平均 30 元/M 2 980400 元 11764800 元5 年投資回報(bào)推算 元/M 2 186733 元 11204011 元注：租金按每年上漲 5 元/M 2 進(jìn)行計(jì)算。溫州商場(chǎng)預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在 2022 年春節(jié)前后，我們 E、F 幢協(xié)和餐飲、娛樂(lè)版應(yīng)在溫州商場(chǎng)開盤前迅速亮相，搶奪投資客戶。5) EF 幢命名建議：協(xié)和新天地、協(xié)和尖沙嘴美食廣場(chǎng)(F 幢)、協(xié)和好旺角娛樂(lè)天地(E 幢)4．投資人群、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析據(jù)調(diào)查，雅安市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，對(duì)本案造成較大威脅的主要是假日廣場(chǎng)和溫州商城，這兩個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均地處歷史形成的商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚，口岸較本案有優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)均以臨街單間商鋪為主，總價(jià)大約在 2030 萬(wàn)，中產(chǎn)階級(jí)和高收入人群為主要投資者，主要經(jīng)營(yíng)為服裝、鞋包、家居等。因此，根據(jù)項(xiàng)目的旅游優(yōu)勢(shì)，景觀優(yōu)勢(shì)，停車優(yōu)勢(shì)，建筑優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、地理位置優(yōu)勢(shì)，我們將項(xiàng)目的 E、F 幢定位為餐飲娛樂(lè)城，以全新的形象吸引人氣、商氣，達(dá)到盡快銷售的目的，以點(diǎn)帶面帶動(dòng)全盤。當(dāng)據(jù)雅安市政府的最新發(fā)展規(guī)劃，2022 年，市政府將投資四億元打造上里古鎮(zhèn)旅游區(qū)。雅安作為四川西南著名旅游城市，自然景觀絕佳，旅游資源豐富。雅安市 2022 年餐飲業(yè)零售總額為 億元，比 2022 年增長(zhǎng) 22%，全市餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 16%，餐飲行業(yè)已成為拉動(dòng)雅安消費(fèi)的重要力量，本項(xiàng)目地處雅安新舊城區(qū)的交匯處，位于青衣江和隴西河交匯處，遠(yuǎn)眺周公山，緊鄰音樂(lè)廣場(chǎng)，自然和人文景觀絕佳。2) 從現(xiàn)階段此項(xiàng)目的招商造勢(shì)分析我們的定位：A 幢：百貨 B 幢：百貨 C 幢：IT D 幢：服飾 E 幢：娛樂(lè) F 幢：餐飲3) 從目前來(lái)看，項(xiàng)目 ABCD 幢人氣較差，且需要商家經(jīng)營(yíng)或活動(dòng)造勢(shì)才能形成較旺的人流，目前銷售和招商滯后的原因主要是沒(méi)有濃厚的商業(yè)氛圍和人流，產(chǎn)品的亮點(diǎn)不能吸引商家、投資者、消費(fèi)者的注意。協(xié)和廣場(chǎng)前期兩年投資回報(bào)期，使經(jīng)營(yíng)者和投資者均得不到保障，因此對(duì)招商和銷售造成不利，建議將 EF 幢的經(jīng)營(yíng)期和投資回報(bào)期調(diào)整為 5 年以上。2) E、F 幢產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)呈現(xiàn)，由于自然景觀的絕好性，以及停車場(chǎng)、露天廣場(chǎng)等外環(huán)境條件成熟，不再需要過(guò)多資金投入就能銷售、經(jīng)營(yíng)，我們建議將項(xiàng)目以 ABCD 幢、EF 幢兩個(gè)區(qū)域進(jìn)行銷售，就目前的產(chǎn)品情況、工程進(jìn)度及開發(fā)資金分析，我們建議第一階段先對(duì) E、F 幢進(jìn)行銷售，ABCD 幢銷售則放在下一階段進(jìn)行。華西報(bào)系列夾報(bào)廣告? 商報(bào)、華西報(bào)及其它媒體相關(guān)活動(dòng)廣告媒體炒作媒體配合 成都商報(bào) 華西都市報(bào)相關(guān)新聞報(bào)道 雅安日?qǐng)?bào)大篇幅新聞報(bào)道雨城電視、有線電視新聞報(bào)道聯(lián)合一家大報(bào)（華西都市報(bào)）持續(xù)炒作地方媒介持續(xù)關(guān)注，聯(lián)合炒作 商報(bào)生活專刊 華西都市報(bào)?？?大篇幅專訪 電視臺(tái)專訪、新聞發(fā)布會(huì)其他媒體相關(guān)報(bào)道（吉尼斯世界記錄）15 / 18炒作主題 4 個(gè)億——雅安旅游市場(chǎng)怎么分？雅安——西南旅游城市大規(guī)劃。 青衣江沿江廣場(chǎng)活動(dòng)人群 雅安 8 縣 1 區(qū)藝術(shù)愛(ài)好者 雨城區(qū)才藝兒童 雨城區(qū)市民政府部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)目的：通過(guò)活動(dòng)和廣告的整合，塑造項(xiàng)目雅安第一購(gòu)物中心的形象。目標(biāo)人群目的：通過(guò)活動(dòng)和廣告的整合，塑造項(xiàng)目雅安第一娛樂(lè)中心的形象。春節(jié)）14 / 18新、展板、主題畫面更新； 宣傳品：形象樓書、精裝折頁(yè)。13 / 18 廣告及活動(dòng)推廣的目的是為了深化概念主題，我們認(rèn)為只有概念得到消費(fèi)者的認(rèn)可后，概念的支撐的硬件產(chǎn)品也一定會(huì)被認(rèn)可，發(fā)現(xiàn)之旅、文化之旅、體驗(yàn)之旅是為了把本案提出雅安三個(gè)第一的概念深入人心，為項(xiàng)目的成功服務(wù)。B、 設(shè)立顧客推銷獎(jiǎng)勵(lì)。但漲價(jià)的次數(shù)更多，幅度要小，每期的投放量要適應(yīng)，在這里“ 控制” 的藝術(shù)較強(qiáng)；總之，整體定價(jià)策劃的理性抉擇要基于對(duì)市場(chǎng)要素、行情發(fā)展態(tài)勢(shì)深刻認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)之上，與項(xiàng)目營(yíng)銷的定價(jià)目標(biāo)和定價(jià)方法保持高度統(tǒng)一。從實(shí)施難度上看，滲透的關(guān)鍵在于量?jī)r(jià)配合。人氣聚斂符合馬太效應(yīng)——強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱。價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，既能保證已購(gòu)者的經(jīng)濟(jì)利益，又符合投資的追漲理念；而價(jià)格下滑則會(huì)引起人們對(duì)物業(yè)品質(zhì)的懷疑，反而影響品牌形象。從消費(fèi)行為學(xué)的角度，該策略是對(duì)買方趨利心理的縱向挖掘。例如以 3888 元／平方米的低價(jià)進(jìn)入雅安市場(chǎng)，由于其品質(zhì)（事前調(diào)查表明該產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)值在 4480 元／平方米左右）與定價(jià)存在較大反差，加之“每天僅售 3 個(gè)鋪，決不多賣”的量控措施，引得每天購(gòu)房者搶早來(lái)售房現(xiàn)場(chǎng)排大隊(duì)，熱銷勢(shì)頭被炒得淋漓盡致。C、 動(dòng)態(tài)的定價(jià)策略 “良好的開端等于成功的一半”因此應(yīng)采用低開高
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