【正文】 68間鋪位，一二層連售，今年年底銷售。3. 綜合樓（翠西苑）：共有49間門面，各30平米左右，均已營業(yè)（如花店、洗衣店等）。據(jù)了解現(xiàn)租金約在30元/。6. 慶松，金陽光：已圈地，未開發(fā)。已完成土地的拆遷工作，尚未公布銷售信息（除已銷售的“金萊閣”）?！?”處共有60間左右門面，以三層或四層建筑為主體?！?”共有門面房約190余間，目前已經(jīng)90％開始經(jīng)營（熙龍閣門面售價6000元以上每平米，凱萊花園門面房5000元以上每平米）。商 業(yè) 步 行 街新 達3文 匯 西 路備注說明： 1. 在此區(qū)域內(nèi)的沿街門面共有15間，同創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)價4100元/平米。2. 在此區(qū)域內(nèi)的沿街門面共有16間，樹宏房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)價4200元/平米。（在經(jīng)營企業(yè)有科技、裝潢等行業(yè)）3. 在此區(qū)域內(nèi)的沿街門面均為老開發(fā)門面項目，據(jù)了解現(xiàn)租金約在20元/。另外安興花園一二層門面連售的價格約在5600元/。2. 蘭莊綜合樓：村里開發(fā)，只租不售，共有15間門面，主要有家具、櫥柜等經(jīng)營。算得平均15元左右/。一二層120平米，租金3萬元/年。120平米一二層年租金約在5萬元。7. 熙龍閣門面：銷售良好，售價約在6000元/平米左右。（一二層），由此得出此區(qū)域的門面房租金大約是15元左右/第三章 核心概念設(shè)計一、項目地塊優(yōu)勢分析項目處于揚州西區(qū)新城，整體房產(chǎn)市場向好，且西區(qū)的發(fā)展前景不可限量；項目依邗江大道而建，向南可以直達汽車總站，向西沿文昌西路可達火車站，交通異常方便；緊靠孫莊路步行街，孫莊路為政府規(guī)劃的商業(yè)步行街，其商業(yè)價值已經(jīng)得到揚州購房者的認同，有利于本項目商業(yè)裙房銷售；周邊配套成熟，緊鄰來鶴臺廣場與廣潤發(fā)超市，且周邊居民小區(qū)眾多，生活配套成熟，對辦公人群具有較強吸引力；孫莊路小戶型公寓、蘭苑沿街商住樓、熙龍閣內(nèi)均有大量公司進入，說明本區(qū)域的寫字樓市場已經(jīng)收到較好認可。“塔樓主體部分”職業(yè)：私營企業(yè)主、企業(yè)單位、投資客等年齡分布：4055歲特征掃描：注重企業(yè)形象的成長型企業(yè)或機關(guān)事業(yè)單位/專業(yè)投資客，具有極強的經(jīng)濟實力，有很強的投資理財意識。三、案名建議總案名： 凱旋國際廣場釋 義： “凱旋”一詞本意為“勝利歸來”，一般用于戰(zhàn)場、賽場等場合；俗話說“生意場如賽場”，“商務(wù)談判風云莫測”，本案主要物業(yè)是由商業(yè)部分和辦公部分構(gòu)成，“凱旋”迎合了所有目標客群的心理，也暗示著本案將是一個適合投資的好項目；另外，“凱旋”在揚州目前的同類項目中從未有過，因此在推出市場之初，也會贏得較好的口彩，便于知名度的建立。定位成“廣場”一是表示本案規(guī)模不小，二是結(jié)合項目擁有文化主題廣場、商業(yè)裙房環(huán)繞等特點，三是可以包含“商業(yè)廣場”、“國際大廈”、“菁英STUDIO”這三種物業(yè)形態(tài)。 “凱旋國際大廈”是針對高層建筑部分而提出的，“國際大廈”較為貼合寫字樓辦公型企業(yè)注重形象的心理，也是對一個“廣場型”項目物業(yè)類型的豐滿，更是對揚州寫字樓市場的一個補充。五、核心定位 (一) 項目總體定位：西區(qū)核心商圈內(nèi)/商業(yè)黃金走廊口/新城國際商務(wù)港 定位解析：“西區(qū)核心商圈內(nèi)”說明本案處于“來鶴臺—廣潤發(fā)”所構(gòu)筑的西區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)。 “新城國際商務(wù)港”闡明本案是融寫字樓、商鋪等多種物業(yè)類型于一體的綜合性項目。領(lǐng)袖黃金商區(qū)”“凱旋國際大廈”——“企業(yè)領(lǐng)袖菁英商館”七、其它案名參考(一)以“國際”命名：新城國際利源國際麗晶國際鑫達國際 （二）以“大廈”命名：正華大廈 天隆大廈 鑫龍大廈 福鑫大廈 （三）以廣場命名： 新光城市廣場富力廣場萬國商業(yè)廣場新世紀廣場（四）以中心命名新世界中心偉業(yè)商務(wù)中心百順商業(yè)中心 龍城商務(wù)中心第四章 產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議一、 裙樓商鋪部分為了方便說明，我們將商鋪分為北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)三部分，并對商鋪作了相應(yīng)編號（詳見附圖）。各獨立商鋪預(yù)留內(nèi)置樓梯井口和自來水管及排污管道。 北區(qū)商鋪（1） 由于13～14號門洞設(shè)計受到限制，12～14號僅能設(shè)計為一套商鋪，考慮到套內(nèi)面積約600㎡（1～2層）的體量，銷售抗性相對較大；（2） 3層為寫字樓配套服務(wù)區(qū)，建議規(guī)劃商務(wù)中心、健身會館、SPA館（美體、瘦身等）、茶餐廳（詳見附圖）。由于9號門洞限制的原因，而8號東面門朝廣場，因此9號連售較為合適；另將1層值班室，監(jiān)控室和辦公大廳所對應(yīng)的3層部位劃歸9號商鋪。 其他建議裙樓2～3層設(shè)計為4米層高。 4～6層裙樓部分（1） 4～6層寫字樓主要以小戶型為主，～；考慮到商住兩用的實際需要，建議預(yù)留進水和排污管道；（2） 各辦公室門洞作錯開設(shè)計；（3） 位于樓面變形縫位置的辦公室開間過小，建議與北面相鄰辦公室貫通；（4） 考慮到北區(qū)南向辦公室偏小，可以將走火梯做橫向設(shè)計，過道向北平移。主樓部分大空間劃分主要以整層、半層和2大1小為主，自由組隔的部位集中在東面。（一） 商業(yè)用房部分：價格系數(shù)建議：一層價格系數(shù)：1 二層價格系數(shù)： 三層價格系數(shù)：如按一層價格10200元/㎡來測算，則二層價格為6630元/㎡，三層價格為4590元/㎡，裙樓部分銷售均價為：（102002300+66302300+45901470）/（2300+2300+1470）=7489元/㎡（約7500元/㎡）。基價與樓層系數(shù)建議如下：樓 層基價（元/㎡）樓層系數(shù)（%）價格（元/㎡）面積估算（㎡）百分比（%）加權(quán)均價（元/㎡）4F3500135002300183809（約3800）5F357021406F364020107F371063558F378063559F3850635510F3920635511F3990635512F4060635513F4130635514F4200635515F4300635516F44106355合計：12800二、銷售總額測算商業(yè)用房銷售額為：7500元/㎡6070㎡=4553萬元；辦公用房銷售額為：3800元/㎡12800㎡=4864萬元；商業(yè)和辦公用房銷售總額為： 4553 +4864=9417萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系