【正文】 ，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。局部連接，使樓棟在空中相通，做空中走廊，連接部分可以做空中會(huì)所或觀光平臺(tái)，以此來(lái)突顯本項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)。陽(yáng)臺(tái)上做 綠化。建議樓體外觀用面磚，色彩淡雅，不宜用過(guò)于鮮艷的顏色。 【環(huán)境規(guī)劃】 景觀已經(jīng)成為規(guī)劃中最重要的組成部分，專業(yè)景觀設(shè)計(jì)已成為樓盤提升素質(zhì)的必要手段。 內(nèi)容 石頭、小石塊、石球、樹林、花草、鳥、沙粒等等單獨(dú)看 起來(lái)不惹眼的素材都已入題，并創(chuàng)出了不錯(cuò)的效果。 形式 多數(shù)景觀不僅僅限于中心庭園，盡管中心庭園是主要的景觀區(qū)，但它已經(jīng)穿插于樓棟間，滲透于小區(qū)各個(gè)角落，誕生組團(tuán)花園。 均好性 45 新庭院 周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度的公共空間； 加強(qiáng)圍合后的鄰里空間作用，促進(jìn)業(yè)主間廣泛而便利的交流； 二、建筑風(fēng)格建議 —— 后現(xiàn)代主義質(zhì)感建筑 當(dāng)人們的基本需求得到滿足以后，在未來(lái)幾年里，人們?cè)谫I樓的過(guò)程中更加看重樓盤外在傳遞出的語(yǔ)言。未來(lái)的住宅小區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。從建筑本身來(lái)說(shuō)，是通過(guò) 風(fēng)格來(lái)取得兩重效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同 CI 設(shè)計(jì)）。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。建筑風(fēng)格已經(jīng) 逐漸 成為住戶的精神寄托之一。如果在南京 CBD 中心栽上一片歐陸風(fēng)情，無(wú)疑會(huì)招來(lái)眾多不滿和指責(zé)的目光，那是對(duì)自己城市的何等的敷衍和不信任 。所以我們選擇后現(xiàn)代主義簡(jiǎn)潔風(fēng)格作為本項(xiàng)目建筑風(fēng)格取向。后現(xiàn)代主義放棄了對(duì)濃重的線腳、復(fù)雜的符號(hào)的追求，更突出對(duì)簡(jiǎn)明的天際線，光澤度極強(qiáng)的外觀，以及對(duì)采光、通風(fēng)等室內(nèi)生活要求。既不失古典的敦厚與幽雅，有具有現(xiàn)代文明的特質(zhì)與當(dāng)代都市生活的簡(jiǎn)潔 。 建筑風(fēng)格的含義 建筑風(fēng)格是一個(gè)建筑物的個(gè)性或獨(dú)特表征； 47 建筑風(fēng)格是建筑的一種方式、類型或方法； 建筑風(fēng)格是一種建筑個(gè)性和建筑特征； 建筑風(fēng)格是民族的特征，也是時(shí)代的特征； 建筑風(fēng)格是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)形式。 建筑風(fēng)格表達(dá)要素 1) 立面 它包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽(yáng)臺(tái)、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺(tái)基、線腳、檐口等輔助部件。部件：如窗戶、門、走廊、陽(yáng)臺(tái)、拱廊、拱券、閣樓、屋頂窗、浮雕等。形狀：如角形、 V 字形、圓形、半圓形、菱形等等。圖案，主要是人、神、動(dòng)物、器物等。 4) 色彩 色彩是建筑風(fēng)格重要表達(dá)要素，色彩需要與環(huán)境的吻合，需要與周邊建筑進(jìn)行明顯的區(qū)分，而且需要色彩在自然的洗禮下能夠?qū)v久長(zhǎng)新。 6) 外部環(huán)境 環(huán)境創(chuàng)設(shè)包括兩點(diǎn)：一是自然環(huán)境，如花草、樹木等；二是人造環(huán)境，如假山、噴泉、燈光、音響、雕塑等。 景觀設(shè)計(jì)為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間， “ 1 元投入，5 元回報(bào)” 的利潤(rùn) 誘惑 是動(dòng)人的。 【創(chuàng)意簡(jiǎn)語(yǔ) —— 為 CBD締造一片綠洲】 造園添綠本身不難，愿意為一個(gè)地區(qū)、一方人群造福的心情才是一種境界。越是中心人群越需要綠色的體貼，這里的人們是石屎森林的前言受害人，是城市物質(zhì)文明排泄物的第一受害人。我們說(shuō)為 CBD 締造一片綠洲，并不是簡(jiǎn)單意義上的對(duì)外開放我們的家園，而是向外透綠，當(dāng)人們眼中有綠，心情也立即變的開朗健康起來(lái)。 從消費(fèi)者角度 而言 ，消費(fèi)者對(duì)園林式住宅盼望已久。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。景觀綠化投資往往可以帶來(lái) 5 倍左右的收益，如果舍得為你的小區(qū)每平方米多 50 元的景觀綠化費(fèi)，你的房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣 250 元。 本項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)需要圍繞以下幾項(xiàng)操作要點(diǎn)。本項(xiàng)目最大的文化在于城市的核心， CBD 同時(shí)還醞釀著財(cái)富與發(fā)展。 具體組合設(shè)想如下：以星月傳奇象征模式構(gòu)成宇宙中環(huán)繞的主題，被環(huán)繞的個(gè)體象征核心，環(huán)繞的個(gè)體可以是承載財(cái)富和發(fā)展的會(huì)館或其他軟硬件構(gòu)建。“文化”應(yīng)成為本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的一個(gè)重要因素。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范等差異懸殊，生活方式亦不盡相同，凝聚力明顯減少，復(fù)雜矛盾增多。人們更加期望情感的溝通與相互了解交往的必要。社區(qū)的內(nèi)部組團(tuán)景觀要改變以往住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。其間，可以設(shè)置水池、涼亭、桌凳、花架、花圃等。 美觀合理的組團(tuán)景觀不僅能襯托出住宅的美，而且對(duì)人的身心健康有著重大促進(jìn)作用，因?yàn)橐粋€(gè)美麗、清潔、方便的人居環(huán)境，不僅能提高人的工作效率，還能陶冶人的情操。內(nèi)向性綠化 52 院落所形成的半私密性空間，無(wú)形之中在居民心中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強(qiáng)的領(lǐng)域感。本項(xiàng) 目在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合周圍環(huán)境和規(guī)劃特點(diǎn)，每個(gè)組團(tuán)可以適當(dāng)加以變化，以形成各自的特點(diǎn)，突出其空間的個(gè)性，增強(qiáng)識(shí)別性。 所謂灰空間是指有私密的開放空間，是處于開放與隔離的一種臨界狀態(tài)。通常應(yīng)用于園區(qū)外圍與內(nèi)部道路兩側(cè)，聯(lián)系各景觀結(jié)點(diǎn)，使內(nèi)部格局顯得更為緊密而又有很強(qiáng)的區(qū)隔作用。組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)可以依此來(lái)借鑒。 其分類如下表： 分 類 內(nèi) 容 53 城市設(shè)施 交通設(shè)施 道路、步行街、停車場(chǎng)、地下通道，候車?yán)龋ㄍぃ⒏綦x帶路障 服務(wù)設(shè)施 郵筒、電話亭、自動(dòng)售貨機(jī)、坐椅、自行車架、衛(wèi)生箱、垃圾筒 信息設(shè)施 標(biāo)志、設(shè)時(shí)裝置、導(dǎo)游欄、路標(biāo)、廣告、商業(yè)櫥窗、招牌 建筑小品及設(shè)施 園林設(shè)計(jì) 圍墻、綠景、水景、山景、牌坊、碑、小橋、鋪地、亭、廊、榭、燈 附屬設(shè)施 通廊、門廊、院門、室外坡道、欄桿、 護(hù)欄 景觀設(shè)施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、泳池、琴房、花壇、地面 操作要點(diǎn)四：關(guān)于景觀先行 景觀設(shè)計(jì)對(duì)于本項(xiàng)目而言，將是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。而景觀的說(shuō)服力對(duì)景觀的呈現(xiàn)時(shí)間提出了要求。因?yàn)?，期房銷售的局面難以快速完全的打開的現(xiàn)象任何樓盤都無(wú)法解決，而景觀先行恰恰可以緩解期房的進(jìn)度慢，現(xiàn)場(chǎng)看相不好帶來(lái)的問(wèn)題。購(gòu)房者來(lái)到售樓現(xiàn)場(chǎng)，看到溪流、石塊、植物組成的富有自然情調(diào)的庭園景觀，設(shè)想未來(lái)的生活氛圍，切身感受“一個(gè)展現(xiàn)未來(lái)城市文明的人居典范”的先期雛形，倍感 54 舒暢，對(duì)該樓盤有良好的第一印象，成交決策也必然加快。擯棄“為了這房子，我們來(lái)造景觀”的古舊思想；而是展現(xiàn)“為了這景觀，我們要住在這里”的新景觀設(shè)計(jì)趨勢(shì)。對(duì)發(fā)展商而言，買家的喜好總是不斷變化的，今年的熱賣戶型到了明天可能就成了垃圾。 【創(chuàng)意簡(jiǎn)語(yǔ) —— 全家共享空間蒙太奇】 戶型主要包括兩大方面，一方面是室內(nèi)功能格局，一方面是面積的合理分配。另一方面在戶型室內(nèi)采用 蒙太奇生活編輯手法，采用風(fēng)車型設(shè)計(jì)，全面超越目前功能割據(jù)劃分形式，徹底實(shí)現(xiàn)人性化起居空間。工作陽(yáng)臺(tái)的設(shè)備，同以前功能重合的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)（把家務(wù)操作、觀景等功能集中于一個(gè)空間實(shí)現(xiàn)）相比變得合理、方便。玄關(guān)的設(shè)計(jì)，增加戶內(nèi)空間層次，亦與生活水平提高的社會(huì)現(xiàn)實(shí)相吻合，使入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進(jìn)居家健康化、安逸化。平面戶型設(shè)計(jì)打破平面廳室劃分的舊傳統(tǒng)，利用凸出的邊角、臺(tái)階、隱形走道等設(shè)計(jì)進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽(yáng)臺(tái)作為居家外延空間的局 面。低窗臺(tái)設(shè)計(jì)，可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野有些中小戶型采用自由式間隔設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)個(gè)性品味： 56 其一，減少梁柱對(duì)空間的占用及制約，自由靈活。 朝向和景觀共同考慮 不追求戶戶朝正南的設(shè)計(jì)、景觀與朝向同樣重要，戶型設(shè)計(jì)更關(guān)注景觀的方面而不是南北朝向，消費(fèi)者開始關(guān)注小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造，重視環(huán)境視野價(jià)值。 本項(xiàng)目屬于超大規(guī)模的社區(qū)，市場(chǎng)潛在客戶區(qū)域十分廣泛，更應(yīng)該緊密跟隨市場(chǎng)的多樣化需求，本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)將力爭(zhēng)能夠滿足所有家庭構(gòu)成形態(tài)的需求。功力在于套型設(shè)計(jì)如何才能滿足家庭的各種構(gòu)成情況，滿足家庭行為和生活模式的不同需要，反映不同地區(qū)的氣候、環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)俗習(xí)慣以及歷史文脈的差異。對(duì)于本項(xiàng)目這樣超大規(guī)模的社區(qū)，多樣化更是不可忽視。涉及到本項(xiàng)目的具體房型設(shè)計(jì)，依然要強(qiáng)調(diào) 實(shí)用性 與功能相對(duì)獨(dú)立型。餐廳和客廳不分， 開門 即大廳，廳當(dāng)走道； 衛(wèi)生間對(duì)著房門， 而且 與臥房相鄰，由于隔音效果不好，衛(wèi)生間的水龍頭一打開，相鄰的房間深受噪音之苦等等。面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會(huì)客、團(tuán)聚、視聽、休閑的公共性活動(dòng)功能。廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)與視野。廳內(nèi)不要有太多的洞口與門，以方便安排家具。廚房最好靠近門口，以利購(gòu)買菜蔬與扔垃圾，避免污染。廚房與餐廳最好緊鄰，以便端上與撤除餐具。衛(wèi)生間與臥室要 相近 ，夜間使用，老人使 用均不會(huì)發(fā)生麻煩。 戶型面積配制 面積多大合適，多大面積的房子既好賣又好用？始終是困擾著發(fā)展商與消費(fèi)者的一個(gè)實(shí)際問(wèn)題。而本項(xiàng)目面對(duì)的是市場(chǎng)上少數(shù)一部分高端群體，他們對(duì)戶型與面積的要求已經(jīng)超越了住的需求，而是需要生活的“如想象般舒適”。 好的面積定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計(jì)與現(xiàn)實(shí)性的市場(chǎng)定位的結(jié)合體，所謂引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計(jì)，主要強(qiáng)調(diào) 的是在功能面積上的超前考慮與創(chuàng)新，對(duì)新的流行趨勢(shì)的把握，從而通過(guò)具體的設(shè)計(jì)產(chǎn)品來(lái)滿足要求，甚至引導(dǎo)消費(fèi)。所謂現(xiàn)實(shí)性的市場(chǎng)定位，應(yīng)該來(lái)說(shuō)是根據(jù)樓盤綜合質(zhì)量確立的市場(chǎng)定位，進(jìn)而確定主力戶型定位，然后依據(jù)設(shè)計(jì)技術(shù)要求最終完成戶型組合。 經(jīng)過(guò)周詳?shù)恼{(diào)研論證，本項(xiàng)目 4500㎡住宅部分戶型面積配比建議如下： 二臥室一書房二廳或三臥室二廳二衛(wèi) —— 110150 ㎡ —— 4050% 三臥室一書房二廳 —— 150170㎡ —— 30% 四臥室一書房二廳 —— 170200㎡ —— 20% 超大戶型 —— 200300 ㎡ —— 5% 另：本項(xiàng)目沿街建筑 7 樓以上建議采以超小面積產(chǎn)品上市，采用特別的求助式戶型設(shè)計(jì)手段，主力總價(jià)控制在25 萬(wàn)元以下，最低總價(jià)控制在 15萬(wàn)元 左右，以住宅功能報(bào)批。 61 五、細(xì)部構(gòu)成建議 —— 無(wú)處不在的精雕細(xì)琢 細(xì)部處理是樓市競(jìng)爭(zhēng)的決勝領(lǐng)域，在所有房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成要素上， 細(xì)節(jié)處理才是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商專業(yè)水準(zhǔn)和用心與否的真正考驗(yàn)。 【創(chuàng)意簡(jiǎn)語(yǔ) —— 無(wú)處不在的精雕細(xì)琢】 本項(xiàng)目的品質(zhì)必然不容置疑，影響不滿意因素全部清楚，那么我們就需要在影響滿意的因素上下足工夫。由此導(dǎo) 入精密樓盤概念，考慮樓盤品質(zhì)構(gòu)成的所有環(huán)節(jié)，著重考慮三個(gè)空間。 購(gòu)房居住，是業(yè)主長(zhǎng)期緩慢的消受過(guò)程。隨著樓市的日趨成熟，住宅樓盤也都不同程度地朝高質(zhì)量、高品位和重視文化內(nèi)涵的方向發(fā)展。樓盤越做越細(xì)，這是地產(chǎn)市場(chǎng)激烈 62 競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，因?yàn)樵跇潜P的規(guī)劃思路、建筑風(fēng)格等大的方面，發(fā)展商之間已很難拉開差距。 隨著住宅產(chǎn)品升級(jí)換代，硬件標(biāo)準(zhǔn)在一定層面上趨于同質(zhì)化，更多的人將會(huì)通過(guò)觀察產(chǎn)品細(xì)部處理的好壞評(píng)估開發(fā)商的服務(wù)和住宅品質(zhì)。唯有如此，住宅產(chǎn)品方能 夠具有“親融性”，并使之滲透到生活中的每一個(gè)細(xì)部。 5） 行路軌跡 63 a、 機(jī)動(dòng)車：進(jìn)口開于新主干道路上，沿小區(qū)側(cè)行使?？窟M(jìn)入，不駛?cè)肴诵谐鋈肟凇? c、 行人：沿進(jìn)園大道，進(jìn)入過(guò)街通道，進(jìn)入每個(gè)景區(qū)，每個(gè)單元，每戶。 6） 停置方向 a、 汽車 b、 自行車 c、 摩托車 d、 閑置物品 7） 架空與景觀： 架空一個(gè)過(guò)街通道，創(chuàng)獨(dú)特景觀，與鄰里花園有機(jī)連接，營(yíng)造庭院深深的感覺(jué)。 8） 開放與穿梭： 64 開放式安全交通組織與景觀設(shè)計(jì)，園內(nèi)人員穿梭無(wú)任何安全隱患。 10） 著名規(guī)劃設(shè)計(jì)大師級(jí)團(tuán)隊(duì)傾心規(guī)劃。 2） 極優(yōu)戶型配比： 以三房、四房為主流，全部考慮書房，儲(chǔ)藏室 ，以及主人臥室大衛(wèi)生間。 3） 室內(nèi)格局： 充分考慮采光濾光、通風(fēng)串風(fēng)，全明設(shè)計(jì)，貫徹動(dòng)靜分離、公私分離、潔污分離、干濕分離。 65 5） 動(dòng)靜分離： 房型設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離合理，客廳與臥室分離明晰，廚房與衛(wèi)生間朝北，不影響臥室生活。 7） 干濕分離： 達(dá)到干濕分離，衛(wèi)生間通風(fēng)良好。 9） 朝向與整體感覺(jué)： 臥室客廳俱朝南或面景，并且都比較方正，居住舒適。 11） 主人房獨(dú)用衛(wèi)生間： 66 所有大三臥房型都設(shè)有主人獨(dú)用衛(wèi)生間，部分雙臥房型也可后期設(shè)計(jì)成雙衛(wèi)舒適型。 13） 窗與陽(yáng)臺(tái)的舒適性： 窗與陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)非常重要，大窗大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)與臥室同寬，深要達(dá)到 米，與墻面成 3/2 比例寬的大開窗， 米左右深度與廚房同寬的生活大陽(yáng)臺(tái) ,三相組合 ,使整個(gè)居室 采光通風(fēng)十分流暢，建議采用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。 15） 面向進(jìn)戶門的暴露程度： 進(jìn)戶門與室內(nèi)功能間之間要有隱蔽性，面對(duì)大客廳的開門方式比較合理，可以向客人展現(xiàn)氣派的第一印象。 16） 被過(guò)道所剝奪的面積： 67 避免過(guò)道面積的浪費(fèi)，但少部分房型在廳和臥室過(guò)渡之處仍可以有過(guò)道，以加強(qiáng)私密性和豪華程度，這在房型設(shè)計(jì)上很難避免，所以應(yīng)力求合理即可。 18） 餐廚溝通方便性： 餐廚一體化思想的落實(shí)使餐廚溝通十分方便，達(dá)到最短的人行軌跡。 20） 所有房型全部配以儲(chǔ)藏間或可后期劃分儲(chǔ)藏間位置。 22） 通透陽(yáng)臺(tái)，外飄側(cè)面大窗，獨(dú)特正面大窗共同構(gòu)成豐富的建筑外觀。 2） 室外空間包括雨篷空間、樓梯空間、平臺(tái)空間、梯道陳列空間。 4） 平臺(tái)空間采用防滑地磚鋪設(shè)，開門踏足部位使用大理石或花崗巖。 6） 正面大窗，采用獨(dú)特的大小窗布置，平推旋轉(zhuǎn)式開窗方法，融入風(fēng)動(dòng)力學(xué)，風(fēng)在室內(nèi)動(dòng)起來(lái)。超大的外飄式落地老虎窗設(shè)計(jì)，把家的概念延伸到室外去，讓視野更寬，空間更廣，而坡頂窗更令“躺在家中”看夜空成