【正文】 的品牌效應(yīng)、利用他們專(zhuān)業(yè)化的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我方及發(fā)展商相關(guān)工作人員的有效工作，使得經(jīng)營(yíng)者和投資者對(duì)鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步增強(qiáng)信任感并誘發(fā)潛在客戶(hù)的投資意愿。②推廣任務(wù)在消費(fèi)者腦海中迅速建立起鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)的品牌認(rèn)知度（半個(gè)月左右）。⑥廣告表達(dá)利用多種媒體組合推廣形式，炒熱市場(chǎng)，做到令人眼光一亮、茅舍頓開(kāi)的效果。制造新聞點(diǎn)，有意識(shí)的借助新聞媒介的力量，把傳播出去，為項(xiàng)目的亮相作好鋪墊，此為外力；同時(shí)更重要的是內(nèi)力的應(yīng)用，自身新聞的挖掘和軟性稿配合，有意識(shí)的在媒介新聞版，以新聞為此階段的主要廣告活動(dòng)宣傳方式，配合以硬性廣告進(jìn)行傳播，從而與外力一起形成合力，把本項(xiàng)目發(fā)售的市場(chǎng)環(huán)境充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，形成良好的發(fā)售期待氛圍。③推廣主題l 主題1投資安全鴻宇社會(huì)保障計(jì)劃l 主題2愛(ài)財(cái)有道投資鴻宇廣場(chǎng)，收益穩(wěn)定保障④廣告表達(dá)通過(guò)平面、雜志的整體訴求，項(xiàng)目一層的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，塑造高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品特征。（3）、媒體分析從大城市來(lái)比較報(bào)紙、電視、電臺(tái)、雜志這四種媒體傳播形式，從各種指標(biāo)來(lái)看，報(bào)紙的受眾到達(dá)率是最高的；而電視因?yàn)榭梢岳寐?、光、影同步傳播，所以最利于推廣表現(xiàn)，但是其短暫性及其它電視內(nèi)容的干擾導(dǎo)致電視的記憶停留想比其它幾種媒體都短；電臺(tái)也具有相類(lèi)似的特性；相對(duì)來(lái)說(shuō)，雜志的保存性最好。l 前期招商階段：本階段是利用大力度的招商工作，造成大量商家入駐的即成事實(shí)，形成鴻宇廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)火爆的現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氣氛，一方面有收取大量的租金收入，另一方面在投資者心目中夯實(shí)鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)就是鹽亭過(guò)去的南街的心理印象。引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的關(guān)注和認(rèn)同。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。通過(guò)售樓中心的建設(shè)包裝，樹(shù)立樓盤(pán)初步信息，反饋市場(chǎng)信息。任務(wù)：A、擴(kuò)大項(xiàng)目知名度B、引進(jìn)大量的經(jīng)營(yíng)商家造成經(jīng)營(yíng)火爆的事實(shí)C、引起投資者的關(guān)注D、尋找、鎖定銷(xiāo)售目標(biāo)l 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段：通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃，明確營(yíng)銷(xiāo)推廣的總體思路和策略，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)施組強(qiáng)，作出初步安排和計(jì)劃，通過(guò)對(duì)樓盤(pán)綜合形象的樹(shù)立和推廣，提高樓盤(pán)市場(chǎng)知名度，向公眾灌輸項(xiàng)目的主題思想，了解市場(chǎng)反應(yīng)，市場(chǎng)實(shí)際需求，檢討價(jià)格策略和推廣策略。B、戶(hù)外媒體優(yōu)勢(shì)弱勢(shì)車(chē)身廣告站亭燈箱廣告牌及路燈牌根據(jù)本項(xiàng)目的高檔品牌形象和目標(biāo)對(duì)象，我們認(rèn)為，選擇廣告路牌較為適合。即：項(xiàng)目媒介組合建議（1）、媒體市場(chǎng)分析通過(guò)對(duì)鹽亭市的調(diào)查和與媒體的溝通，我們認(rèn)為目前鹽亭房地產(chǎn)主要廣告形式依然集中在DM單、電視、戶(hù)外路牌和項(xiàng)目口碑宣傳上，主要集中在硬性廣告上，新聞炒作的力度較為微弱。即：（3）、第三階段：銷(xiāo)售清盤(pán)期（本階段工作思路須根據(jù)前期推廣及銷(xiāo)售工作效果進(jìn)行調(diào)整）2005/8/1——2005/9/30①推廣目的消費(fèi)者對(duì)該品牌有了更感性的認(rèn)識(shí)，提及該品牌，聯(lián)想到的不僅是關(guān)于產(chǎn)品實(shí)用價(jià)值的元素，還包括未來(lái)升值的期望，銷(xiāo)售達(dá)到高峰，口碑不錯(cuò)，慕名購(gòu)買(mǎi)者越來(lái)越多。⑨廣告目的通過(guò)外圍的新聞發(fā)布渠道，軟性文章或以記者的名義介紹和回顧鹽亭商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，目前面臨的狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向的思索，暗示商業(yè)地產(chǎn)圈層形成，進(jìn)行正面宣傳發(fā)布，引起社會(huì)的普遍關(guān)注，為本項(xiàng)目的正式發(fā)售奠定版塊優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)，同時(shí)根據(jù)品牌推廣的炒作，提出本項(xiàng)目的核心價(jià)值觀念商業(yè)新天地、財(cái)富聚寶盆，把本項(xiàng)目的價(jià)值提升到鹽亭市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先位置上，打響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)，引發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群的廣泛期待和關(guān)注。③推廣主題商業(yè)中心、時(shí)尚廣場(chǎng)、財(cái)富新天地鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)推出全新銷(xiāo)售模式，徹底避免投資風(fēng)險(xiǎn)鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)推出購(gòu)鋪社會(huì)保障計(jì)劃④目標(biāo)人群廣泛發(fā)布，在區(qū)域內(nèi)樹(shù)立較高的知名度，不傾斜于目標(biāo)消費(fèi)群的偏好，旨在擴(kuò)大本項(xiàng)目在整個(gè)鹽亭市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力。即：（2）、第二階段銷(xiāo)售強(qiáng)銷(xiāo)期（2005/5/15—2005/7/31）①推廣目的消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知，大致可分為“有知悉、主動(dòng)回憶、第一主動(dòng)提及、獨(dú)占知名度”四個(gè)層次，品牌一旦能“進(jìn)入消費(fèi)者主動(dòng)提示”階段時(shí)，該品牌就在市場(chǎng)上建立了存在的地位，并具有了成為強(qiáng)勢(shì)品牌的基本條件。 g、公司組織一只精銳的招商隊(duì)伍結(jié)合代理商資源進(jìn)行。通過(guò)一些品牌商家入駐形成的集群效應(yīng)，炒熱商鋪和地段，將鴻宇廣場(chǎng)打造成鹽亭的商業(yè)中心。定點(diǎn)在城市的一些高檔消費(fèi)區(qū)或娛樂(lè)區(qū)、有錢(qián)人士出入較多的場(chǎng)所，以擴(kuò)大區(qū)域強(qiáng)化的影響力，有助于區(qū)域潛在消費(fèi)進(jìn)一步購(gòu)買(mǎi)的可能性。針對(duì)我們項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)廊橋商業(yè)城主題和現(xiàn)狀，我們對(duì)dm單、折頁(yè)的表現(xiàn)另辟蹊徑，將商業(yè)廣場(chǎng)必須配備的硬件等方面以“基本條件”進(jìn)行展示，突出其他商業(yè)廣場(chǎng)并不具有的其他競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，色彩也采用大色塊來(lái)區(qū)別于其他樓盤(pán)，如此，才能在宣傳資料中獨(dú)樹(shù)一幟，吸引投資目光。示范商鋪的裝修、剩余鋪面的整體包裝、商業(yè)街景的全面改造都能在很大程度上提升廣場(chǎng)的檔次和形象，改變廣場(chǎng)現(xiàn)在比較冷清的現(xiàn)狀，形成較好的市場(chǎng)氛圍，帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售。（1）、視覺(jué)戰(zhàn)略：a、現(xiàn)場(chǎng)視覺(jué)：項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)交房使用，旁邊又有郁金香廣場(chǎng)和廊橋商業(yè)街的銷(xiāo)售中心，因此，視覺(jué)形象元素的道旗、廣告牌等視覺(jué)導(dǎo)視系統(tǒng)，在此階段的視覺(jué)形象尤為重要，廣告牌既要非常醒目，使行人第一眼就能被吸引，又要體現(xiàn)項(xiàng)目的大氣、高品質(zhì)，因此，我們建議選用色彩跳躍的紅色為基調(diào)，配以醒目的白字，同時(shí)，用大色塊表現(xiàn)品質(zhì)，整體畫(huà)面干靜、醒目，又不失高檔。（4）商業(yè)廣場(chǎng)的重新銷(xiāo)售大致在2005年5月25日后全面推出。（4）購(gòu)買(mǎi)返租商鋪之業(yè)主同時(shí)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同與《返租協(xié)議》。本項(xiàng)目不適合引進(jìn)外地的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，原因在于本項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)體量太小，商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理收費(fèi)很低，租金補(bǔ)貼較大，外地商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商來(lái)此經(jīng)營(yíng)管理可能性很小，對(duì)鹽亭來(lái)說(shuō)也沒(méi)有太大必要，但有必要考慮引進(jìn)一家品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，本司推薦銀豐國(guó)際（香港）有限公司、四川眾信合誠(chéng)商業(yè)有限公司作為主要選擇對(duì)象。因此，我們考慮對(duì)花車(chē)的和廣場(chǎng)中心部分位置較好的商鋪采取公開(kāi)拍賣(mài)形式，利用現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)這種縣城不多見(jiàn)的形式吸引廣大投資者和經(jīng)營(yíng)者的廣泛關(guān)注，使鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)在鹽亭人民中立即成為大眾關(guān)注的熱點(diǎn)，議論的中心，從而帶動(dòng)項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售。對(duì)投資鋪面用于自己經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)，可采取將上述租金返還的優(yōu)惠按適當(dāng)比例折算在鋪面的價(jià)格中進(jìn)行優(yōu)惠，促使他們購(gòu)買(mǎi)。銷(xiāo)售措施鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)目前的銷(xiāo)售模式是購(gòu)鋪者自行經(jīng)營(yíng)或投資者購(gòu)鋪者帶五年租約,滿(mǎn)5年后才一次性支付租金，前者是很傳統(tǒng)原始的銷(xiāo)售模式,沒(méi)有任何商業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的概念,后者則幾乎沒(méi)有太大吸引力,相反這種方式會(huì)給人們心理造成一種擔(dān)憂，事實(shí)上不可行，所產(chǎn)生的結(jié)果也就很容易估計(jì)到。根據(jù)本項(xiàng)目情況， 則可計(jì)算得出： =5584元/㎡(4)、項(xiàng)目增值前景預(yù)期定價(jià)本項(xiàng)目地處步行進(jìn)入鹽亭縣城的必經(jīng)之路，此次進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)街景改造后，步行街內(nèi)景觀將更加優(yōu)美，商業(yè)氛圍將更為濃郁，商業(yè)布局更加合理，在高尚購(gòu)物、大眾休閑、文