【正文】 辦公樓房號套內(nèi)面積（㎡）套內(nèi)單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）二、鴻宇商業(yè)廣場的swot分析優(yōu)勢（Ｓ）（1）步行進(jìn)入城區(qū)的捷徑，通過廊橋可以很方便地穿過鴻宇廣場步行進(jìn)入鹽亭最繁華的街道——南街，目前的東街已成為由車站進(jìn)城的必經(jīng)之路之一。有利于將鴻宇商業(yè)廣場打造成帶有休閑娛樂性質(zhì)的商業(yè)步行街。（2）本項(xiàng)目的商業(yè)位置是介于傳統(tǒng)商業(yè)中心與非商業(yè)中心的之間的過渡地帶。 （3）經(jīng)營業(yè)態(tài)零亂，本項(xiàng)目最初明確了廣場各條街道的主題經(jīng)營業(yè)態(tài)，但在后期的執(zhí)行中沒有很好的認(rèn)真控制，致使整個(gè)商業(yè)廣場的經(jīng)營內(nèi)容雜亂無章，與老商業(yè)區(qū)無異。（4）商業(yè)廣場內(nèi)部中心廣場的設(shè)計(jì)缺乏吸引力，沒有充分考慮商業(yè)經(jīng)營的實(shí)際需要，休閑性太強(qiáng)，同時(shí)，商業(yè)街景的設(shè)計(jì)上缺乏商業(yè)氣息，很容易形成普通市民茶余飯后閑坐聊天的場所，而起不到吸引有實(shí)際購買能力人群到此逛街購物休閑的目的，因此，整個(gè)商業(yè)廣場雖然有一定人流量，但沒有吸引真正的消費(fèi)群體，商氣并不旺。機(jī)會點(diǎn)（Ｏ）（1）目前鹽亭沒有新的強(qiáng)有力競爭對手開發(fā)同質(zhì)產(chǎn)品，投資者可選擇性小。威脅點(diǎn)（Ｔ）（1）目前最大的威脅來自廊橋商業(yè)城，廊橋商業(yè)城本身的位置及它與本項(xiàng)目緊鄰的關(guān)系，對本項(xiàng)目尾盤銷售很容易產(chǎn)生沖擊，并分流部分客戶，嚴(yán)格說來，廊橋商業(yè)城的位置與本項(xiàng)目尾盤剩余商鋪的位置相比較有一定優(yōu)勢，同時(shí)，廊橋商業(yè)城商鋪銷售中推出了購買一層鋪面贈送二層的措施，在一定程度上有很大吸引力，特別是對鹽亭這樣的小城市來說，二層可以作為居家使用，很適合當(dāng)?shù)夭糠纸?jīng)營者的實(shí)際需求。任何一個(gè)項(xiàng)目，如果不是分期開發(fā)，只要銷售期超過一年，就會對項(xiàng)目的銷售造成負(fù)面影響。主題廣告語：鴻宇廣場——鹽亭商業(yè)新天地 時(shí)尚消費(fèi)大世界 買鴻宇廣場旺鋪，坐收穩(wěn)定保險(xiǎn)收益 鴻宇廣場——經(jīng)營天堂 財(cái)富共享鴻宇廣場——引領(lǐng)潮流 薈萃時(shí)尚目標(biāo)購買群體定位 本地投資者：公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員 已購鴻宇住房的部分客戶 當(dāng)?shù)氐牟糠稚馊? 退休人群　　　　　　　　 外地打工返鄉(xiāng)置業(yè)做生意人士 外地投資者：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣域的部分投資者。價(jià)格定位根據(jù)本公司工作人員前期詳細(xì)全面的市場調(diào)查的結(jié)果來看，鴻宇廣場的定價(jià)存在一定問題，所以有必要根據(jù)現(xiàn)在項(xiàng)目的實(shí)際情況，對剩余商鋪進(jìn)行重新定價(jià)。本項(xiàng)目具體定價(jià)過程如下：（1）、市場比較法定價(jià)目前鹽亭縣在售商業(yè)項(xiàng)目主要是郁金香生活廣場和廊橋商業(yè)城，其它均為零散小盤，不具很強(qiáng)可比性，該兩項(xiàng)目售價(jià)等情況如下所示：廊橋商業(yè)城：銷售均價(jià)6700元／平方米，送二樓（實(shí)際一層商鋪銷售均價(jià)應(yīng)在５６００元／平方米）郁金香生活廣場:一層銷售均價(jià)：１２２５０元／平方米 二層銷售均價(jià)：２２００元／平方米 以上述兩個(gè)項(xiàng)目作為參照物，進(jìn)行比較定價(jià)，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分的大致價(jià)格水平。這兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分一層平均售價(jià)為：“廊橋商業(yè)城”商鋪一層參考平均售價(jià)： “郁金香生活廣場” 一樓商鋪參考平均售價(jià)（取算術(shù)平均值）：（12250元/㎡相關(guān)項(xiàng)目售價(jià)參數(shù)修正參考均價(jià)計(jì)算=６０６０元/㎡依市場比較法得出本項(xiàng)目商鋪一層參考銷售均價(jià)為：６０６０元/㎡（2）、租金返推法定價(jià)目前鹽亭縣內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)租金水平表如下：項(xiàng)目周邊商鋪基本情況街道名稱：南街 時(shí)間：由上表可得出，南街商鋪的平均租金約為40元/㎡街道名稱：東街 由上表可得出東街商鋪平均租金約為34元/㎡從上面可以看出，目前鹽亭縣內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)一層商鋪的月租金水平大致在25元/㎡75元/㎡之間，與本項(xiàng)目位置、地段、商氣、經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營規(guī)模大致相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)月租金水平大致在25—35元/㎡之間，考慮本項(xiàng)目的獨(dú)特性和項(xiàng)目一層商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置的情況，可得出一層商鋪銷售均價(jià)：依據(jù)租金反推法得出本項(xiàng)目商業(yè)一層參考銷售均價(jià)為：５４００元/㎡依據(jù)客戶心理預(yù)期定價(jià)法得出本項(xiàng)目商業(yè)一層參考銷售均價(jià)為：5000元/㎡以上三種定價(jià)法所分別得出銷售均價(jià)可按照加權(quán)平均法進(jìn)行計(jì)算，得出綜合均價(jià)。我司人員在走訪商家的過程中，已有不少商家明確的提出本項(xiàng)目的口岸是假口岸，這說明現(xiàn)在的經(jīng)營者并沒有在鴻宇廣場的經(jīng)營中得到多少實(shí)惠。根據(jù)我司市場調(diào)查和對項(xiàng)目本身現(xiàn)狀的具體分析結(jié)果,建議對本項(xiàng)目進(jìn)行明確主題定位后推出很有沖擊力的銷售方式,以期達(dá)到一擊而中,迅速產(chǎn)生效益的目的.A—C棟街道命名此段街道一直沒有自己的名字，阻礙了特色主題的形成，因現(xiàn)階段該地段已自發(fā)成為餐飲集中區(qū)，因勢利導(dǎo)，直接命名為：嫘祖風(fēng)情美食街，利于將分散的各大餐飲商家引進(jìn)集中在此。我們建議改變這種做法。這樣，對于按揭客戶來說，對于一次性付款客戶來說，相當(dāng)于付款時(shí)享受了7%的價(jià)格優(yōu)惠，但對于發(fā)展商來說，有1年的免租使用權(quán)。銷售時(shí)機(jī) 鑒于廣場即將改造，銷售環(huán)境將受到一定的影響，因此我們建議在改造完成后再進(jìn)行銷售，改造的時(shí)間我們希望不超過25天，即在5月30前改造完成。我司認(rèn)為充分利用改造后的廣場及設(shè)立的花車是本次新一輪銷售的關(guān)鍵。具體銷售安排（1）按照現(xiàn)行銷售價(jià)格，實(shí)行提前返還１年的租金。對個(gè)別品牌大商家、當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ鹊慕?jīng)營大戶等商家購鋪或租賃均可享受一定額外優(yōu)惠或免租；（4）開發(fā)商返租風(fēng)險(xiǎn)的回避：具體執(zhí)行上，要考慮將現(xiàn)有的物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)化為集商業(yè)經(jīng)營管理與物業(yè)管理于一體的物業(yè)經(jīng)營管理公司，由它來負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)廣場的物業(yè)管理與未來的對投資商鋪客戶的租金回報(bào)返還。返租方案（1）返租起始執(zhí)行時(shí)間為業(yè)主簽訂購買合同當(dāng)日。（3）返租回報(bào)率為7%。（5）業(yè)主購買商鋪時(shí)即獲1年之租金回報(bào)并于簽定購房合同時(shí)兌現(xiàn)。返租預(yù)算：（1）1F商鋪：每年的回報(bào)率為7%、首期返1年 第一年共返金額：1486萬元1年7%=104元實(shí)際銷售額：1486萬元－104萬元=1382萬元（2）2F：每年的回報(bào)率為7%、首期返1年 第一年共返金額：127萬元1年7%=實(shí)際銷售額：=（3） 在銷售中扣除第一年先期返還的租金回報(bào)后的實(shí)際總銷售收入為：1382萬+=優(yōu)惠措施（1）一次性付款方式可享有九五折優(yōu)惠（2）分期付款方式可享有九八折優(yōu)惠（3）銀行按揭貸款方式享有九九折優(yōu)惠1執(zhí)行步驟（1）2005年5月8日起展開全面招商工作（2）2005年5月1日5月7日，現(xiàn)銷售接待中心關(guān)閉