揚(yáng)州凱旋國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案-在線瀏覽
2025-03-10 22:26本頁(yè)面
【正文】 住樓大行其道目前揚(yáng)州大量項(xiàng)目都定位為商住兩用，很多還冠以“酒店式公寓”的概念。在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，匯展閣、盛世商務(wù)樓、孫莊路步行街兩側(cè)商住樓小公寓等均有大量的公司入駐。例如：由于樓層較低，且底層商鋪經(jīng)營(yíng)檔次不高從而影響公司形象；沒(méi)有電梯，為辦公造成不便；沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)，無(wú)法解決停車(chē)問(wèn)題；門(mén)廳狹小，無(wú)法展現(xiàn)公司實(shí)力；裙樓部分沒(méi)有餐飲休閑配套，甚至沒(méi)有商務(wù)中心，功能不完善；物業(yè)管理不到位；辦公部分面積劃分過(guò)小，不利于經(jīng)營(yíng)；商住混雜，影響經(jīng)營(yíng)等等。并且隨著揚(yáng)州人視野的不斷開(kāi)闊，對(duì)寫(xiě)字樓的要求也逐年提高，但是揚(yáng)州市場(chǎng)上真正能滿足其需求的物業(yè)還是相當(dāng)稀少。寫(xiě)字樓價(jià)格較商鋪低，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)降低，而寫(xiě)字樓的收益較住宅項(xiàng)目又較高，因此他們認(rèn)為投資寫(xiě)字樓在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資中是理想的選擇，本次市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果也證實(shí)了這一點(diǎn)。第二章 揚(yáng)州市商鋪市場(chǎng)分析一、揚(yáng)州市商鋪的總體特征銷售狀況總體良好前一階段揚(yáng)州商鋪銷售狀況總體較好，銷售情況相對(duì)較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷售了近60%的鋪位。如宋城名都一期200多個(gè)商鋪推出后，在十幾天內(nèi)全部售完。商鋪銷售方式主要有兩種：（1）出售產(chǎn)權(quán)，不提供包租。包租期內(nèi)的投資回報(bào)率有兩種：固定投資回報(bào)率，通常為8%；固定投資回報(bào)率加超出分成。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)者中，少則6070%，多則90%以上，都是投資者。（3）在本地購(gòu)買(mǎi)商鋪者中，政府機(jī)關(guān)工作人員占有不小的比例，還有就是一些私營(yíng)業(yè)主。如來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)，一期商鋪已基本銷售完畢，已基本具備了開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的條件，但由于招商工作進(jìn)展不利，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，目前只有揚(yáng)州市商業(yè)銀行、揚(yáng)州富春酒樓開(kāi)始營(yíng)業(yè)，來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)一期商鋪經(jīng)營(yíng)問(wèn)題還直接影響到其二期云鶴大廈的啟動(dòng)。目前，銷售火爆的商鋪由于后期經(jīng)營(yíng)不善，使得投資者的收益得不到保證，對(duì)揚(yáng)州市今后商業(yè)地產(chǎn)投資者的信心也必然會(huì)造成一定打擊。大面積商鋪大多采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式從商鋪經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，目前揚(yáng)州大體量商鋪在銷售時(shí)，大都描述為所有者與經(jīng)營(yíng)者分離的經(jīng)營(yíng)模式。商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)特征為：統(tǒng)一開(kāi)業(yè)時(shí)間。將商鋪?zhàn)龀蓪I(yè)性市場(chǎng)，避免經(jīng)營(yíng)種類的矛盾化，在追求經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一的同時(shí)，以產(chǎn)品品牌區(qū)分市場(chǎng)，形成場(chǎng)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；統(tǒng)一營(yíng)銷推廣。實(shí)現(xiàn)商鋪對(duì)外形象統(tǒng)一化，從根本上立足于市場(chǎng)，形成商鋪的品牌化。但不少大體量的商鋪推向市場(chǎng)后，由于缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ)，招商工作受阻，不能正常經(jīng)營(yíng)，目前這類項(xiàng)目鮮有成功案例。白羽廊一 層外側(cè)：15000元/㎡內(nèi)側(cè)：10328元/㎡二 層7000元/㎡三 層5000元/㎡來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型：古玩字畫(huà)、工藝品等傳統(tǒng)特色商品，餐飲、休閑項(xiàng)目。得房率：65%。銷售狀況：一期近二百套商鋪，十幾天內(nèi)銷售一空。目前狀況：招商工作停滯，未能全面開(kāi)業(yè)。廣場(chǎng)集生態(tài)、文化、休閑、旅游、商貿(mào)為一體。建筑面積：總建筑面積7萬(wàn)平米，（已經(jīng)交付），二期云鶴大廈建筑面積4萬(wàn)平米（尚未動(dòng)工）。白羽廊：一層外側(cè)15000元/㎡；一層內(nèi)側(cè)10328元/㎡二層：7000元/㎡三層：5000元/㎡來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)目前狀況：招商工作停滯，未能全面開(kāi)業(yè)。建筑面積：約9000平方米。售價(jià)： 一樓：13000元/平方米二樓：9500元/平方米三樓：7300元/平方米四樓：5700元/平方米五樓：4700元/平方米得房率：60%。銷售狀況：11月20日開(kāi)始銷售，目前商鋪銷售率已經(jīng)達(dá)到80%。 目前狀況：未交付u 鴻泰家園商業(yè)街地理位置：文昌東路北側(cè)。計(jì)劃經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型：購(gòu)物，餐飲，娛樂(lè)，休閑。銷售狀況：慢于其他同類項(xiàng)目客戶來(lái)源：本地和外地的投資人和經(jīng)營(yíng)者。u 金鼎國(guó)際廣場(chǎng)裙房臨街商鋪地理位置：邗江大道、邗江交通大廈南側(cè)。另有一幢獨(dú)立5層商鋪。5層獨(dú)立商鋪部分計(jì)劃經(jīng)營(yíng)餐飲項(xiàng)目，15層整體出售。目前狀況：由于總價(jià)非常高，因此尚未能出售。建筑面積為80000平方米，是集商場(chǎng)、商業(yè)街、住宅、辦公為一體的綜合型物業(yè)。其中101的4至12層與204的一部分為小戶型公寓。目前銷售商業(yè)部分。而103至107則劃分為60平方米左右的面積出售，由業(yè)主出租或自主經(jīng)營(yíng)。商業(yè)步行街臨街一層單獨(dú)出售，價(jià)格為12800元/平米或13800元/平米；二三層聯(lián)售，均價(jià)為5900元/平米或6900元/平米；一二層聯(lián)售價(jià)格為11800元/平米。得房率：商業(yè)部分為90%。據(jù)售樓員介紹，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售出60余套商鋪，但具體銷售狀況不詳。孫莊路商業(yè)氛圍較為濃厚，沿街均為政府統(tǒng)一規(guī)劃的綜合商業(yè)樓，路南相伴的為路幅１０米的步行街，相互呼應(yīng)，街中有街。目前只有恒通公司的金萊閣項(xiàng)目處于銷售中，其余將在6月份之后才會(huì)啟動(dòng)。一、二層為商業(yè)用房，最寬門(mén)面開(kāi)間達(dá)到8米，南北均有街道；三、四層為商務(wù)公寓，一層設(shè)有豪華門(mén)廳。 銷售情況：目前商鋪已經(jīng)到尾盤(pán)階段，尚余兩套面積分割較大商鋪尚未出售。此地現(xiàn)已云集了酒店、商鋪、高校、銀行等配套設(shè)施。建筑規(guī)劃：該項(xiàng)目為1幢13層小高層，1—4層為商鋪，5—13層為寫(xiě)字樓。商鋪建筑面積：15000平方米。經(jīng)營(yíng)范圍：高檔建材。銷售后包租5年，%。三、項(xiàng)目周邊商鋪分布及價(jià)格分析項(xiàng)目周邊商鋪分布圖表示新開(kāi)發(fā)商鋪表示老開(kāi)發(fā)商鋪表示將開(kāi)發(fā)商鋪同泰花園萬(wàn)鴻城市花園金萊閣月 亮 園華利棲 月 苑美琪花園望 月 苑321文 昌 西 路孫 莊 路文 匯 西 路百祥路邗江大道新城河路來(lái)鶴臺(tái)廣潤(rùn)發(fā)本案福滿樓商 業(yè) 步 行 街 熙龍閣蘭 苑凱萊花園萊?；▓@泰山姆月城明珠45翠 崗1文 昌 西 路市稅大樓來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)綜合樓樓汽車(chē)保險(xiǎn)福滿樓聯(lián)通信用社酒店菜場(chǎng)供電局酒店銀行廣 潤(rùn) 發(fā)金陽(yáng)光商住樓加 油 站備注說(shuō)明：1. 新港名城沿街店面：共有
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1