【正文】 /㎡商業(yè)步行街二層、三層6500元/㎡金萊閣一、二層連售均價8000元/㎡崇文苑三層商鋪均價6000—6500元/㎡揚州市重點商鋪個案分析u 宋城名都地理位置：文昌中路與泰州路交匯處建筑面積：總建筑面積約5萬平方米，已建成，二期面積近1萬平方米。u 來鶴臺廣場樓盤概述：揚州來鶴臺廣場地處揚州西城新區(qū)，南臨文昌西路，東傍邗城大道，承接著江南江北的物流通衢，它不僅是揚州西區(qū)的首座“shopping mall”,而且為揚州目前最大的市民廣場。u 東方家藝廣場地理位置：江陽中路新世紀(jì)大酒店東南側(cè)。建筑面積：近20000平方米。銷售方式：13層裙樓商鋪計劃經(jīng)營休閑類項目，13層整體出售。3月28日起開盤。銷售狀況：開盤當(dāng)天有人排隊，但是沒有出現(xiàn)火爆搶購場面。得房率：95%項目定位： 獨立產(chǎn)權(quán)商鋪售價：均價： 8000元/平方米 起售價：7000元/平方米 典型售價:東面靠近邗江路的200平方米商鋪，2層聯(lián)售9180元/平方米。層高：。據(jù)了解當(dāng)時6萬元一間，現(xiàn)租金30元/4. 綜合樓（詠月苑）：共有19間門面，各50平米左右，均已營業(yè)（銀行、超市、布藝）。經(jīng)調(diào)查得出，此區(qū)域60％門面已經(jīng)開始經(jīng)營，租金范圍在15～30元/（一二層門面，三四辦公）。（現(xiàn)正在經(jīng)營的行業(yè)有汽車服務(wù)、酒店、銀行、律師事務(wù)所等）4. 在此區(qū)域內(nèi)的老門面項目，據(jù)了解現(xiàn)租金約在20元/。4. 新區(qū)醫(yī)院：占地103畝，是新區(qū)最大醫(yī)院5. 蘭苑沿街門面：6層高度，一二為門面，共有35間，經(jīng)營類型主要有醫(yī)藥、酒店、建行、電腦、農(nóng)行等?！?6層裙樓小戶型辦公部分”職業(yè)：私營企業(yè)主、白領(lǐng)、智力型創(chuàng)業(yè)人員、自由職業(yè)者、投資者等年齡分布：3045歲特征掃描：創(chuàng)業(yè)型企業(yè)/投資客，在事業(yè)上剛獲取一定成功，并希望自己能盡快達到新的人生階段，該部分人群有較強的進取心，自信且有較高的文化素質(zhì)和品位，有較強的投資理財意識。 “商業(yè)黃金走廊口”表明本案位于“孫莊路商業(yè)步行街”入口處。建議南區(qū)和中區(qū)（1～9號商鋪）設(shè)計為1～3層連售的獨立商鋪；北區(qū)10～14號設(shè)計為1～2層連售的獨立商鋪，3層設(shè)計為寫字樓配套服務(wù)區(qū)。二、 寫字樓部分1～3層裙樓部分（1） 考慮到寫字樓與商鋪人員分流問題，建議1層辦公大廳、電梯間與衛(wèi)生間區(qū)域封閉，形成獨立空間；1層衛(wèi)生間對外開放使用；（2） 2層衛(wèi)生間調(diào)整為物管中心辦公區(qū)；（3） 3層衛(wèi)生間對北區(qū)配套服務(wù)區(qū)域開放。三、物業(yè)劃分及售價建議樓 層物業(yè)類型面積估算（㎡）均價（元/㎡）備 注1F～3F（3F北區(qū)除外）三層連售獨立式商鋪約60707500精品走廊、美食餐飲、咖啡茗茶、美容美發(fā)、休閑中心3F北區(qū)配套服務(wù)約830/商務(wù)中心、健身會館、SPA館（美體、瘦身）、茶餐廳4F～6F小空間STUDIO（個人工作室）約64503500～3640創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、自由職業(yè)者7F～16F大空間寫字樓約63503710～4410成長型企業(yè)、外地駐揚企業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（二） 辦公用房部分： 由于4～6層辦公用房戶型適中，投資客和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)關(guān)注度相對較高，因此，4～6層裙樓部分的辦公用房要考慮南北位置價差。7號為獨立商鋪，朝東設(shè)計門洞，引入廣場客流，由此廣場殘疾人陂道要作相應(yīng)調(diào)整。商務(wù)宮殿”“凱旋菁英STUDIO”——“創(chuàng)業(yè)先鋒 “凱旋菁英STUDIO”主要是針對裙房4—6層的小戶型部分而提，“菁英”代表著城市先鋒一族，他們或是企業(yè)白領(lǐng)，或是創(chuàng)業(yè)先鋒；“STUDIO”（個人工作站）正好能滿足這一群體的需要。二、客群定位分析商鋪部分職業(yè)：私營企業(yè)主、實力個體經(jīng)營戶、專業(yè)投資客等年齡分布：3555歲特征掃描：品牌經(jīng)營戶/專業(yè)投資客，具有極強的經(jīng)濟實力，且相信自己的判斷力，有較強的投資理財意識。3. 綜合樓：共有18間門面，由邗江公安局開發(fā)，經(jīng)營明星酒樓、家裝材料、卓逸門業(yè)等。一二層連售，共約120平米左右。2. 表示已經(jīng)開發(fā)經(jīng)營的沿街門面。2. 揚州市稅務(wù)大樓：沿街共有16間鋪位，一二層。主要硬件條件：兩部電梯，93個地下機械式立體停車位，有商務(wù)會所，配備中央空調(diào)、有線、寬帶。建筑規(guī)劃：金萊閣綜合樓共分Ａ、Ｂ兩幢，其中間出口正對萬鴻城市花園北入口，建筑為框架四層?？拷叫薪秩肟诓糠值牡昝鎯r格相對周邊高出1000元/平方米。共11幢，101至107為商業(yè)用房，201至204為住宅。建筑規(guī)劃：一幢19層小高層單身公寓，1—3樓為商鋪，4—19樓為單身公寓?？蛻魜碓矗簱P州地區(qū)及外地的經(jīng)營者和投資人，以投資人居多。芝田街：一層：9080元/㎡ 二層：5500元/㎡ 三層：3880元/㎡銷售方式：無返租等形式的特殊銷售方式。客戶來源：揚州及周邊地區(qū)如蘇州、上海等地。二、揚州市商鋪市場狀況揚州市重要商鋪價格一覽表：項目名稱樓 層銷售價格來鶴臺廣場該模式有效地減少投資風(fēng)險，從根本上將商鋪統(tǒng)一經(jīng)營，實現(xiàn)高額投資回報。（2）外地人員占了相當(dāng)大的比例。一些商鋪銷售火爆。但是這些商住樓在許多方面尚存在較大的缺陷，無法完全滿足公司的需求。其余項目在外觀、硬件條件、產(chǎn)品定位等諸多方面都存在問題。（7）寫字樓投資意向時間分析調(diào)查表明，選擇無購買或租用寫字樓打算的僅有29%，而在半年內(nèi)打算購買或租用寫字樓的有10%，一年內(nèi)的有18%，兩年內(nèi)的有27%，三年內(nèi)的有16%?？梢钥闯?，市場對寫字樓有較大的需求。調(diào)研地點、對象、方式、數(shù)量本次調(diào)查實施之初，南京天際本日置業(yè)顧問有限公司經(jīng)過初步確認(rèn)、嚴(yán)格篩選和資格認(rèn)定后，確定本次調(diào)研所調(diào)研的地點、對象、方式、樣本數(shù)量為：調(diào)研計劃表調(diào)研地點調(diào)研對象調(diào)研方式樣本數(shù)量揚州打算購買物業(yè)的消費者問卷面訪、電話訪談330個備注：有效問卷數(shù)量：308個，%。剖析：①面積劃分較大，投資成本高，風(fēng)險較大；②裙房部分經(jīng)營定位（建材類）與主樓寫字樓的定位不協(xié)調(diào)，影響寫字樓的檔次……結(jié)論分析目前揚城面市的寫字樓素質(zhì)普遍不高，基本上都是單純型寫字樓，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，直接影響市場需求的滿足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對于此，從與辦公相關(guān)的商住樓市場比較火爆也可以看出來。（1） 問卷采取封閉式為主的提問回答方式，一則由結(jié)構(gòu)類型所要求，二則便于描述性研究資料的編碼和統(tǒng)計處理，另外在實際調(diào)查實施中有助于受訪者的方便回答；